в стотыщный раз про налог с продажи квартиры

[Ма-Тильда]

Уже как-то описывала в одной из многочисленных тем про налоги нашу ситуацию, тогда чисто гипотетически, никто внятно ничего не ответил. Завожу отдельную тему, так как теперь срочно надо прояснить картинку. Итак, двушка продается, покупатели с какой-то субсидией, деньги пойдут из банка на наш счет, то есть желательно чтоб по документам все суммы были черным по белому прописаны.
Двушка - бывшая коммуналка, одна комната в собственности более 3 лет, вторая - ровно 2 года. Общая цена квартиры - 3 млн. Документы о собственности - на каждую комнату отдельно (купля-продажа ан одну и свид-во о приватизации на вторую), но на одного человека.
Вопрос: что надо сделать, чтоб не платить налог с полной суммы сделки (3 млн)?
Раз продаются 2 комнаты, возможно ли оформление двумя договорами купли-продажи (2 млн и 1 млн соответственно), с последущей регистрацией как отдельная квартира? Возможно глупость спрашиваю, но я не спец в оформлении сделок с недвижкой ниразу, а агент тоже не хочет вникать в налоговые тонкости и ждет указаний - типа я не спец в этом, нашла покупателей, и на том спасибо скажите...

[Базяба]

Полагаю, что субсидия даётся на двухкомнатную квартиру, а не на покупку двух комнат. Соответственно в договоре купли-продажи отчуждается двухкомнатная квартира, принадлежащая продавцу на основани...(указывается право собственности на каждую из комнат).

[АВК]

1) Договор будет один, но в нём будет написано "1/2 доля (или не 1/2, смотря сколько у Вас площадь "старой" комнаты) принадлежит продавцу на основании такого-то договора, 1/2 ("новая" комната)- на основании другого договора. Соответственно, налог Вы должны заплатить с продажи только тех долей квартиры, которые находились в собственности менее 3 лет. Основание: п.1 ч.1 ст. 220 НК РФ.
2) С тех долей квартиры, которые находились в собственности менее 3 лет, Вы платите налог 13%. НО! Вам предоставляется налоговый вычет 1 млн. рублей, т.е. Вы платите налог только с суммы, превышающей 1 млн.

Пример: Петров в 2009 году продал двухкомнатную квартиру за 4 млн. рублей. Квартира состоит из комнат 20 и 10 метров. Комната 20 метров принадлежит Петрову с 1999 года, комната 10 метров с 2008 года. Какой налог должен заплатить Петров?
Считаем: 20/30 налогом не облагается, а стоимость 10/30 составляет 1,333 млн. руб. Далее, 1 млн. руб. - налоговый вычет, следовательно, налог платится с суммы 333 тыс. руб. и составляет 43,3 тыс. рублей.

3) Будьте готовы к тому, что налоговая не захочет предоставить налоговый вычет в размере 1 млн., а рассчитает его исходя из доли "новой" комнаты (в случае Петрова 1/3*1 млн. = 300 тыс.). Такая ситуация вполне реальна, она неоднократно обсуждалась здесь на форуме. Эта позиция налоговой совершенно незаконна и легко отбивается через суд, который неизменно выносит решения в пользу граждан.

4) Тот относительно небольшой налог, который всё-таки придётся заплатить, можно возложить на покупателя, включив в цену. Также имейте в виду, что если будете покупать какую-то другую недвижимость, то можете получить налоговый вычет уже с покупки.

[Ма-Тильда]

Спасибо за подробный ответ!
Агент вроде бы подтвердила, что именно так и будет написано в договоре купли-продажи, и вроде бы даже прописана стоимость каждой доли отдельно, то есть доля (комната) которая меньше года в собственности - ценой в 1 млн, остальная сумма - за вторую долю. Банку, выдающему субсидию, вроде это без разницы, так как в результате собственность у покупателя будет оформлена на отдельную 2 к кв...Как-то так...ПОсмотрим как будет на самом деле... По судам совсем не хочется ходить конечно же:(