Московский районный суд признал ничтожным предварительный договор купли-продажи, закл

[digital]

http://www.nsp.ru/nums/17042.html
Московский районный суд признал ничтожным предварительный договор купли-продажи, заключенный между дольщиками и Строительной корпорацией «РосСтрой».

Сразу оговоримся: решение еще не вступило в законную силу, оно обжаловано в кассационной инстанции. И у нас не прецедентное право.

Тем не менее причины, на основании которых суд выносил вердикт, принципиально важны для всех участников первичного рынка жилья.

Предварительный договор был заключен в конце июля 2008-го. Трое дольщиков собирались приобрести у «РосСтроя» трехкомнатную квартиру в строящемся доме на Пулковской ул., между домами 1 и 3. Общая сумма должна была составить 5 914 869 рублей 32 копейки. По этому договору был сделан только первый взнос: около 400 тысяч рублей.

А дальше — то ли кризис повлиял, то ли у дольщиков просто изменились планы, в общем, они решили свои деньги забрать. По договору, за это полагались штрафные санкции — 10% от внесенной суммы.

Дольщики и не спорили. Они направили соответствующее заявление в компанию и стали ждать, когда им вернут деньги (за вычетом штрафа). Ждали с ноября 2008 года по март 2009-го. Не дождались — и направили иск в суд. Интересы граждан защищали юристы филиала «Петровский» коллегии адвокатов «Юникс».

Суд, изучив материалы дела, пришел к выводам, которые, похоже, оказались неожиданными даже для истцов. Судья, Ольга Андреева, решила: объекта на момент сделки не было, значит, и продавать его было невозможно; условия предварительного договора купли-продажи на самом деле соответствуют договору долевого участия. (Разрешение на строительство дома было выдано в 2005 году — после вступления в силу 214-ФЗ.) А раз так — значит, налицо притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую. При этом юристы «РосСтроя» объясняли в суде (это есть в материалах дела), что они и не собирались заключать с истцами ДДУ. «РосСтрой» также не смог доказать, что деньги, полученные от дольщиков, пошли не на строительство, а на «обеспечение обязательств». (В этом случае они должны находиться на специальном счете.)

Суд постановил: признать предварительный договор незаключенным, строители должны вернуть дольщикам деньги в полном объеме, плюс индексация (11%), плюс процент за пользование чужими средствами, плюс судебные издержки.

Решение суда обжаловано в кассационной инстанции; рассмотрение жалобы состоится на этой неделе.

Для строительной компании 450 тысяч — не такие уж серьезные деньги. Но это решение может иметь гораздо более серьезные последствия: более 70% петербургского рынка новостроек — это квартиры, купленные по предварительным договорам, вексельным схемам и через прочие обходные варианты. У застройщиков появился сильный стимул переводить свою договорную базу на ДДУ. Даже административный рычаг не понадобится — хватит и судебного.
http://forum.bn.ru/index.php?showtopic=40864&pid=309472&st=0&#entry309472

[Мариашка]

Посмотрим, что будет в кассации

[Pchelka_05]

Значит покупать квартиру по ДДУ рискованно? Просто сейчас очень много таких предложений по переуступке в сданных домах, где вот вот собственность будет (народ уже живет и все практически подключено).
ПРи условии, что всю инфу про дом, застройщика и сроки оформления собственности пробиваем.

[digital]

Значит покупать квартиру по ДДУ рискованно? Просто сейчас очень много таких предложений по переуступке в сданных домах, где вот вот собственность будет (народ уже живет и все практически подключено)..

это вы на основе чего такие выводы сделали ?

[Pchelka_05]

это вы на основе чего такие выводы сделали ?

По ходу, я что-то не так поняла))? Сейчас вроде как всех ведь обязывают ДДУ заключать? Помницца в теме про ЛЛСМУ дквы были шибко недовольны тем, что купили по ПКДП.

Это у меня из серии "слышишь звон" вышло....

[Allo!]

По ходу, я что-то не так поняла))? Сейчас вроде как всех ведь обязывают ДДУ заключать? Помницца в теме про ЛЛСМУ дквы были шибко недовольны тем, что купили по ПКДП.

Это у меня из серии "слышишь звон" вышло....

на самом деле ДДУ как раз и должно быть. а заключают предварительный договор, что незаконно. об чем, так сказать, и речь в данном постановлении суда.

[Pchelka_05]

Ага. пасиб)))

[Мариашка]

Переуступка по ДДУ возможна- она тоже регистрируется в УФРС.
А вот переуступка по ПКП не возможна. Это тоже самое что переобещать обещание.

[holger]

Переуступка по ДДУ возможна- она тоже регистрируется в УФРС.
А вот переуступка по ПКП не возможна. Это тоже самое что переобещать обещание.

однако на практике переуступки по пред. договору - обычное дело, сам так продавал. вместе с тем, покупал по переуступке (был ДДУ) - ничего в ФРС не регистрировалось. возможно, дело в дате выдачи разрешения на строительство (если выдано до принятия 214 ФЗ тогда ДДУ и все переуступки не регистрируются).

[Pchelka_05]

я так понимаю, если не регистрируются с ДДУ это не гут?

[Хельга]

Посмотрим, что будет в кассации
+100!
С учётом последних веяний, предполагающих рассматривать ПДКП как ДДУ.

[Хельга]

я так понимаю, если не регистрируются с ДДУ это не гут?
ДДУ - гуд, если с СК всё ОК.
ПДКП - гуд на "4", но уже не такой гуд, как ДДУ.Если в собственности СК и готовый - гуд на "5-".
Переуступка по ДДУ - гуд на "4".Не первая переуступка - на "3" и т.д.:)

[digital]

ДДУ - гуд, если с СК всё ОК.
ПДКП - гуд на "4", но уже не такой гуд, как ДДУ.Если в собственности СК и готовый - гуд на "5-".
.:)

добавлю

если дом сдан то ДДУ уже не может быть , только ПДКП, но в данном случае ПДКП уже юридически легитимный ибо есть объект недвижимости

[Allo!]

добавлю

если дом сдан то ДДУ уже не может быть , только ПДКП, но в данном случае ПДКП уже юридически легитимный ибо есть объект недвижимости

ой-ой..а если дом сдан, то СК сразу же автоматически начинает заключать только ПКДП?
как к таким договорам относятся банки?

[Conquest]

ой-ой..а если дом сдан, то СК сразу же автоматически начинает заключать только ПКДП?
как к таким договорам относятся банки?

Долевое участие в строительстве возможно только в процессе самого строительства.
Если дом сдан - строительство закончено. Заключенный в этот период ДДУ ничтожен.
Поэтому после сдачи дома, до момента оформления собственности (а это несколько месяцев минимум) можно заключить только предварительный договор купли-продажи.

[Pchelka_05]

Долевое участие в строительстве возможно только в процессе самого строительства.
Если дом сдан - строительство закончено. Заключенный в этот период ДДУ ничтожен.
Поэтому после сдачи дома, до момента оформления собственности (а это несколько месяцев минимум) можно заключить только предварительный договор купли-продажи.

Так, а если человек купил во время строительства у СК по ДДУ, а сейчас, когда дом сдан, но собственность будет оформляться через 1-2 месяца (хотя в доме уже живут), мы по какому договору у этого чела покупаем -то?? Все по тому же ДДУ, раз он изначально ДДУ с СК заключал?

[Allo!]

Так, а если человек купил во время строительства у СК по ДДУ, а сейчас, когда дом сдан, но собственность будет оформляться через 1-2 месяца (хотя в доме уже живут), мы по какому договору у этого чела покупаем -то?? Все по тому же ДДУ, раз он изначально ДДУ с СК заключал?

Лена, я не спец:), но ДДУ, скорее всего, уже не может быть (переуступка?)

[Хельга]

добавлю

если дом сдан то ДДУ уже не может быть , только ПДКП, но в данном случае ПДКП уже юридически легитимный ибо есть объект недвижимости
Может быть ДДУ в сданном доме, но проводят задним числом.
ПДКП оспорить можно не только с точки зрения наличия\отсутствия самого объекта.Не так ли?:)

[Хельга]

Так, а если человек купил во время строительства у СК по ДДУ, а сейчас, когда дом сдан, но собственность будет оформляться через 1-2 месяца (хотя в доме уже живут), мы по какому договору у этого чела покупаем -то?? Все по тому же ДДУ, раз он изначально ДДУ с СК заключал?
А это как карта ляжет, вернее - как СК скоандует.:)

[digital]

Может быть ДДУ в сданном доме, но проводят задним числом.

:)



ПДКП оспорить можно не только с точки зрения наличия\отсутствия самого объекта.Не так ли?:)

так, но наличие объекта это все же обязательное условие ПДКП , кстати по этой теме и топик

[digital]

Так, а если человек купил во время строительства у СК по ДДУ, а сейчас, когда дом сдан, но собственность будет оформляться через 1-2 месяца (хотя в доме уже живут), мы по какому договору у этого чела покупаем -то?? Все по тому же ДДУ, раз он изначально ДДУ с СК заключал?

переуступка, т.е. у вас два договора будет, ДДУ от старого хозяина, и свой переуступки

[digital]

А это как карта ляжет, вернее - как СК скоандует.:)

а другой вариант какой?

расторжение старого и заключение нового? :)

[shogun]

Подобные дела не прецедент уже давно... Сейчас несколько исков подобных лежит на касации по просьбе ск..о которых я знаю.. Чего они хотят добиться этим неизвестно.. Но вот горсуд, учитывая какой вал исков пойдет...может и отменить решение суда первой инстанции...

[Pchelka_05]

переуступка, т.е. у вас два договора будет, ДДУ от старого хозяина, и свой переуступки

Ну что-то подобное я и подозревала ибо вроде как все имеющиеся доки у первого владельца переписывают на нового и, наверное, что-то еще подписывают между новым-старым.

[Египтянка]

Сразу оговоримся: решение еще не вступило в законную силу, оно обжаловано в кассационной инстанции. И у нас не прецедентное право.

Интересно... где накосячили журналисты?:009:
о вступлении в силу... или об инстанции?
потому как по закону
апелляция пересматривает решения не вступившие в законную силу...
а кассация - уже вступившие в силу....

Так вступило или не вступило?:065:

[digital]

Интересно... где накосячили журналисты?:009:
о вступлении в силу... или об инстанции?
потому как по закону
апелляция пересматривает решения не вступившие в законную силу...
а кассация - уже вступившие в силу....

Так вступило или не вступило?:065:

еще не вступило в силу, и наверно и не вступит , журналисты вроде нигде не накосячили


Статья 320. Право апелляционного обжалования
1. Решения мировых судей могут быть обжалованы в апелляционном порядке сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в соответствующий районный суд через мирового судью.
2. На решение мирового судьи прокурор, участвующий в деле, может принести апелляционное представление.


Статья 336. Право подачи кассационных жалобы, представления

На решения всех судов в Российской Федерации, принятые по первой инстанции, за исключением решений мировых судей, сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана кассационная жалоба, а прокурором, участвующим в деле, может быть принесено кассационное представление.

1. Не вступившие в законную силу решения суда первой инстанции могут быть обжалованы в кассационном порядке: 1) решения районных судов, решения гарнизонных военных судов - соответственно в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа, окружной (флотский) военный суд;

[Египтянка]

сорри:flower:
ляпнула не задумавшись:065:
почему-то думала в тот момент о мировых судьях:))

[digital]

Суд на стороне застройщиков, однако.


=============

Несколько дольщиков компаний «Росстрой» и ЛЭК пытаются вернуть деньги, вложенные в строительство. Районный суд встал на их сторону, а городской отменил эти решения.
Как этот шаг будет обоснован формально — пока неясно. Зато действительные мотивы очевидны: власть решила «не сдавать» застройщиков покупателям.
Отменено решение Московского районного суда по конфликту между дольщиками и компанией «Росстрой» (см. «НП», №35/2009).
Граждане решили вернуть внесенные средства, компания денег не возвращала. Адвокаты истцов заняли беспроигрышную (казалось бы) позицию: предварительный договор купли-продажи законодательством в данной сфере не предусмотрен, он всего лишь прикрывает договор долевого участия. А раз так —договор должен быть признан незаключенным, стороны — приведены «в исходное положение». Суд Московского района с этой позицией согласился, городской встал на сторону застройщика и в иске отказал.
Ситуация в другом (аналогичном) деле еще интереснее. Елена Крюкова внесла в ЛЭК около 700 тысяч рублей за «единичку» в комплексе «Лондон-парк». (Общая стоимость жилья — примерно 2,5 млн рублей; квартира предназначалась для ее взрослого сына.) По договору она должна была получить готовую квартиру в III квартале 2009-го. Стройка, по словам г-жи Крюковой, идет вяло; к тому же выяснилось, что разрешения на строительство у ЛЭК нет, проект не согласован. Теперь комплекс (I очередь) обещают достроить в начале 2011-го…
Елена Крюкова решила вернуть деньги. Ей объяснили, что штрафные санкции — 20%, причем не от внесенной суммы, а от стоимости квартиры; кроме того, изменился курс у.е. После всех перерасчетов оказалось, что ей причитается 20 000 рублей…
Дольщица обратилась в суд с таким же заявлением: признать договор не заключенным, а сделку — притворной. И тоже получила положительное решение в районном суде, а в городском — отказ.
«Это было для нас совершенно неожиданным. Судья в городском суде ничего не объяснил нам. Только заявил: «Город гарантирует, что эти дома будут достроены». Нам не нужны гарантии, тем более — на словах, нам нужно вернуть деньги. Кризис не только у строителей, у нас свои сложности…»
В юридических кругах поговаривают, что городской суд получил указание «сверху»: строителей не трогать. Однако дольщики настроены решительно, вердикт суда будет обжалован, а в Москве на ситуацию могут посмотреть иначе.
По данным «НП», сейчас в Московском районном суде рассматриваются более 100 исков дольщиков к ЛЭКу.
Огромный интерес вызывает мотивировочная часть определения горсуда. Если предварительный договор в «долевке» — законен, чего тогда стоят призывы к застройщикам работать по 214-му? С другой стороны, по экспертным оценкам, чтобы опрокинуть в банкротство большинство строительных фирм, достаточно, чтобы 10% дольщиков потребовали деньги назад.
Дмитрий Синочкин
Недвижимость и строительство Петербурга