Просмотр полной версии : Последствия заключения предварительного договора купли-продажи
Мариашка
04.11.2009, 23:38
Коллеги, у меня знакомый попал в нехорошую ситуацию. Как думаете, как ему можно помочь?
Он заключил предварительный договор с ГДСК, дом на Долгоозерной, был уже построен, шло заселение, раньше дом продавался по 214-фз, но после сдачи пришлось покупать по предварительному договору.
Сейчас пришло время застройщику получать собственность и регистрировать на дольщика. ГДСК получил свидетельство на собственность, а там обременение в виде ипотеки в силу закона. И обременение это наложили, так как по 214 дом в залоге у дольщиков. И пока они все не зарегистрируют собственность, обременение не снимут.
Как ему поступить: сидеть с предварительным договором и ждать, пока все зарегистрируются, или заключать основной договор купли-продажи с обременением? Или есть какой-нибудь еще вариант.
Надо выяснять позицию ФРС по этому вопросу. Может ФРС будет достаточно не регистрации прав всех дольщиков, а актов приема-передачи?
Коллеги, у меня знакомый попал в нехорошую ситуацию. Как думаете, как ему можно помочь?
Он заключил предварительный договор с ГДСК, дом на Долгоозерной, был уже построен, шло заселение, раньше дом продавался по 214-фз, но после сдачи пришлось покупать по предварительному договору.
Сейчас пришло время застройщику получать собственность и регистрировать на дольщика. ГДСК получил свидетельство на собственность, а там обременение в виде ипотеки в силу закона. И обременение это наложили, так как по 214 дом в залоге у дольщиков. И пока они все не зарегистрируют собственность, обременение не снимут.
Как ему поступить: сидеть с предварительным договором и ждать, пока все зарегистрируются, или заключать основной договор купли-продажи с обременением? Или есть какой-нибудь еще вариант.
а это как так? причем здесь дольщики других квартир?
или весь дом заложен в банке? и пока банк не снимает обременение? причем здесь тогда дольщики?
Мариашка
05.11.2009, 00:12
Выяснила, сказали, что пока все не зарегистрируют, обременение не снимут
Мариашка
05.11.2009, 00:15
а это как так? причем здесь дольщики других квартир?
или весь дом заложен в банке? и пока банк не снимает обременение? причем здесь тогда дольщики?
Я хотя и бывший спец по долевке, сама в шоке.....
Тоже первая мысль была- залог в банке.
а на самом деле все еще хуже- по 214 фз в залог к дольщикам переходит земля, поэтому обременение застройщику и наложили, пока все дольщики не станут собственниками.
ух ты, впервые такое вижу, если честно.
Я хотя и бывший спец по долевке, сама в шоке.....
Тоже первая мысль была- залог в банке.
а на самом деле все еще хуже- по 214 фз в залог к дольщикам переходит земля, поэтому обременение застройщику и наложили, пока все дольщики не станут собственниками.
не понятна тогда в чем суть обременения, нельзя продать, дык застройщик продал по ПДКП и собирается также продать по ДКП
а кто ДДУ заключал у них тоже было написано про ипотеку?
Почему в шоке-то все? п. 3 ст. 13 214-ФЗ. Прямо указано в законе.
Почему в шоке-то все? п. 3 ст. 13 214-ФЗ. Прямо указано в законе.
только до смысла не догоняю :)
только до смысла не догоняю :)
Совпадает с самой сутью закона. :)
Совпадает с самой сутью закона. :)
3. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
какие ограничения накладывает данное обременение? если застройщик при этом сам продает
Такое же как и обычная ипотека. Без согласия не отчудить.
Такое же как и обычная ипотека. Без согласия не отчудить.
что значить не отчудить?
залогодатель (СК) продало обремененую квартиру третьему лицу и не спросило на это разрешение залогодержателей(дольщиков), вопрос, смысл действия?
Ночь, наверно, действует.
Давайте пойдем с азов.
Жила-была контора ГДСК. Строила дома, как правильная, заключала с гражданами ДДУ. Допустим, строит дом на Долгоозерной. В нем 100 квартир. 95 квартир продала по ДДУ, а 5 - не успела. Внезапно выпал снег пришла госкомиссия. Все, подавать на регистрации ДДУ нельзя.
ГДСК не растерялась и пришла в ФРС регистрировать свои права собственности. Радостно сдала на регистрацию.
ФРС смотрит в документы, ага, права еще не все дольщики зарегистрировали (я молчу-молчу, сколько у питерского ФРС это занимает времени), ДДУ на эту квартиру не заключался. Значит бабахаем право собственности, но в графе "ограничения (обременения)" пишем "ипотека в силу закона".
Лирическое отступление. Вологодское ФРС довольствуется пачкой подписанных с дольщиками актов приема-передачи, даже если права не зарегистрированы и еще не все даже за регистрацией обратились. Акт подписан - договор исполнен, залог не возникает.
ГДСК первый дом по 214-ФЗ сдает? ДОлжно бы знать.
Что там у нас дальше... Можно в принципе даже сдать документы на регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности. Только ФРС вежливо поинтересуется согласием залогодержателя (в данном случае залогодержателей) на отчуждение имущества, находящегося в залоге. Это общие положения об ипотеке.
Мариашка
05.11.2009, 10:52
Вот вот.......
Мой знакомый конечно позавчера подписал договор купли-продажи, только преостановку ему все равно влепят.
но это лучше чем с филькиной грамотой, точнее с предварительным договором еще год-два жить.
А с девчонками из У ФРС я в одной группе на втором высшем учусь, они мне сказали, что у ГДСК уже не один дом с такими проблемами выходит.
А вот что дальше то ему делать...... вот в чем вопрос....
Conquest
05.11.2009, 11:21
Да, есть такие особенности при 214 ФЗ. А если учитывать, что ГДСК силком дольщиков в УФРС затащить не может -- процесс может затянутьсо
Вот вот.......
Мой знакомый конечно позавчера подписал договор купли-продажи, только преостановку ему все равно влепят.
но это лучше чем с филькиной грамотой, точнее с предварительным договором еще год-два жить.
А с девчонками из У ФРС я в одной группе на втором высшем учусь, они мне сказали, что у ГДСК уже не один дом с такими проблемами выходит.
А вот что дальше то ему делать...... вот в чем вопрос....
а почему эта проблема только у ГДСК?
я так понимаю, что любой дом, в котором квартиры продавалсиь по ДДУ до сдачи дома, будет в такой же ситуации, нет?
Conquest
05.11.2009, 11:36
а почему эта проблема только у ГДСК?
я так понимаю, что любой дом, в котором квартиры продавалсиь по ДДУ до сдачи дома, будет в такой же ситуации, нет?
Да, правда это будет касаться только тех покупателей, которые покупают квартиру у застройщика после сдачи дома.
Да, правда это будет касаться только тех покупателей, которые покупают квартиру у застройщика после сдачи дома.
это понятно.
Мариашка
05.11.2009, 11:49
а почему эта проблема только у ГДСК?
я так понимаю, что любой дом, в котором квартиры продавалсиь по ДДУ до сдачи дома, будет в такой же ситуации, нет?
Да никто и не говорит, что это проблема ГДСК.
Это вообще проблема всех застройщиков.
Комитет по строительству сейчас заставляет всех переходить на 214-ФЗ. Это означает, что если застройщик , допустим, уже пол дома продал по ПКП, а потом в угоду правительству и для отмазки заключил парочку ДДУ, то попадают вообще все!!!.
На мой вопрос то кто-нибудь может ответить, что моему дольщику делать?
На мой вопрос то кто-нибудь может ответить, что моему дольщику делать?
Переубеждать ФРС встать на другую правовую позицию в этом вопросе.
Или ждать регистрации прав всех дольщиков.
Или получать согласие.
Мариашка
05.11.2009, 13:08
:)))))
Как в сказке, пойдешь налево- коня потеряешь, пойдешь направо......
Я просто думаю, что для него лучше заключить договор купли-продажи с обременением и ждать, пока его снимут после регистрации всех дольщиков.
Но может у кого-нибудь их форумских коллег есть какое-нибудь другое решение?
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.