Просмотр полной версии : Особенности продажи-покупки при собственности < 3 лет
Помогите разобраться, если продаваемое жилье находится в собственности меньше 3 лет, то
продавец платит 13% от суммы, превышающей 1 млн, указанной в ДКП.
Выгода для продавца не указывать рыночную стоимость, а поставить 1млн, в отсутствии необходимости платить 13%, для покупателя - при нотариате 1% от 1 млн меньше, чем от рыночной стоимости.
вопрос - чем опасно для продавца и покупателя прописывание меньшей суммы в ДКП?
как осуществляется расчет по рыночной стоимости, если в договоре стоит всего 1 млн?
второй вопрос - если выбирать между "продать по цене 2130 тыс с указанием рыночной стоимости" или "продать за 2000 тыс с указанием стоимости в 1 млн", вы бы что выбрали?
и наконец, какой вариант вам чаще встречается?
Федеральная налоговая служба всерьез взялась за борьбу с продавцами квартир, которые занижали цену недвижимости в документах, чтобы сэкономить на налогах. Претензии с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог стали приходить все чаще. Эксперты советуют покаяться и заплатить, чтобы ненароком не попасть в тюрьму.
Физические лица, отразившие в декларациях не весь доход от продажи квартиры, начали получать уведомления от налоговых органов с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог, сообщили агентству "Интерфакс" источники на рынке недвижимости.
Эту информацию подтвердил глава Федеральной налоговой службы (ФНС) Михаил Мокрецов и представители нескольких агентств недвижимости.
Это не акция
В настоящее время многие продавцы, не желая платить налог с доходов, полученных от продажи квартиры, указывают в договоре стоимость ниже реальной. Как правило, в договоре купли-продажи и в налоговой декларации указывается сумма до 1 млн рублей, поскольку Налоговый кодекс (НК) РФ дает физлицам право не платить налог с такого дохода от продажи недвижимости.
По словам главы ФНС, налоговые органы не проводят какую-то специальную акцию, направленную на выявление продавцов квартир, задекларировавших не весь доход от продажи. "Это обычная контрольная работа, просто сейчас это стало лучше получаться", - сказал он агентству "Интерфакс".
"Например, продавец говорит, что продал по такой-то цене, а покупатель говорит, что заплатил совершенно другие деньги. Проверяем эту информацию и видим, что у покупателя есть документы на другую сумму. Тогда спрашиваем у продавца, почему в доходах не указал?", - пояснил М.Мокрецов.
Такую работу проводят все регионы в рабочем порядке, добавил представитель ФНС.
Агентства недвижимости "МИАН", "Миэль" и "Инком" в беседе с агентством "Интерфакс-Недвижимость" подтвердили, что налоговые органы активизировали работу с продавцами квартир, в частности, в Москве.
"Действительно, участились случаи претензий налоговых органов и возбуждения уголовных дел по факту сокрытия налогов", - сказал представитель одного из крупнейших агентств недвижимости, пожелавший остаться неназванным.
Президент агентства недвижимости "Хирш-Россия" Феликс Альберт заявил, что информация о рассылке уведомлений продавцам московских квартир циркулирует в риелторском сообществе.
"Понятно, что до определенного времени у налоговых органов не доходят руки до каких-то нарушений, но это не может продолжаться бесконечно, особенно когда разрыв между реальной ценой на рынке и тем, что написано в договоре купли-продажи, уж слишком очевиден", - подчеркнул Ф.Альберт.
По его мнению, когда средняя цена квартиры в Москве составляла 1,5 млн рублей, а в договоре указывалась сумма до 1 млн рублей, то это еще могло быть оправдано, например, срочностью сделки. "Но когда средняя цена на рынке - 8 млн рублей, то 1 млн рублей в договоре, скорее всего, неправда", - считает он.
О неуплате говорят расписки
В соответствии с НК РФ обязанность уплатить налог наступает только у тех физических лиц, которые владели квартирами менее 3 лет, а цена продажи была больше суммы, уплаченной при приобретении квартиры. При этом продавцы имеют право не платить налог с суммы дохода до 1 млн рублей.
"Именно эта категория физических лиц подлежит более пристальному исследованию и контролю со стороны налоговых органов, поскольку, как правило, жилье для личного пользования приобретается на длительное время, а реализация квартиры в течение первых трех лет после приобретения может иметь признаки деятельности, целью которой является извлечение прибыли", - говорится в ответе ФНС на запрос агентства "Интерфакс".
Как поясняет ФНС, налоговые органы выявляют продавцов-неплательщиков при обращении покупателей за имущественным вычетом в налоговые органы. Вычет предоставляется при предъявлении документов, подтверждающие расходы по приобретению квартиры.
В состав документов входит не только договор купли-продажи, но и платежные документы, подтверждающие расходы покупателя, в том числе и расписки о получении денег продавцом квартиры. "Именно эти документы и используются налоговыми органами для доказательства полученного продавцом квартиры дохода", - отмечает ФНС.
При этом встречаются ситуации, когда часть суммы указана в расписке в качестве оплаты неотделимых улучшений квартиры, а в договоре не сказано, что квартира продается без отделки. В этом случае также вся сумма дохода облагается налогом, считает ФНС.
По мнению налоговых органов, в качестве информации о стоимости квартиры могут использоваться и другие источники информации, в частности, специализированные рекламные издания, а также экспертные заключения.
Ф.Альберт также считает, что налоговые органы могут воспользоваться информацией регистрационных палат по аналогичным сделкам, информацией Федеральной службы по финансовому мониторингу, а также сведениями банка, предоставившего кредит на покупку квартиры.
Штраф или тюрьма
Минфин РФ давно рекомендовал налоговым органам активизировать работу с физическими лицами, которые продали недвижимость по заниженной цене, заявил агентству "Интерфакс" заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин. "Мы это (работу с продавцами квартир) полностью поддерживаем", - сказал он.
"Сознательное включение в налоговую декларацию заведомо ложных сведений - это уголовная ответственность", - подчеркнул С.Разгулин. По его словам, продавцам квартир необходимо самостоятельно подать уточненную декларацию и доплатить налоги, не дожидаясь уголовного преследования.
В соответствии с Уголовным кодексом РФ включение физическим лицом заведомо ложных сведений в налоговую декларацию или другие документы, повлекшее неуплату налогов в крупном размере, наказывается либо штрафом от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 1 года.
При этом крупным размером считается сумма более 100 тыс. рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 10% суммы, подлежащей уплате) или более 300 тыс. рублей.
Если физическое лицо уклонилось от уплаты налогов в особо крупном размере, то ему грозит штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей либо лишение свободы на срок до 3 лет. Особо крупным размером считается сумма более 500 тыс. рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 20% суммы, подлежащей уплате) или более 1,5 млн рублей.
Таким образом, крупным уклонением с учетом права продавца на вычет в размере 1 млн рублей может считаться, например, неуплата налога с продажи квартиры стоимостью более 3,3 млн рублей, особо крупным уклонением - неуплата налогов с квартиры стоимостью более 12,5 млн рублей.
По данным Ф.Альберта, правоохранительные органы Москвы уже возбудили 3-5 уголовных дел по факту неуплаты налогов продавцами квартир.
Весомое доказательство
Руководитель аналитической службы юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Вадим Зарипов считает, что налоговые органы начинают атаку на широко распространенную схему, которую многие граждане использовали, чтобы занижать размер дохода, полученного от продажи квартиры и другого имущества.
"Сопоставляя информацию, полученную от покупателя и от продавца, налоговые органы смогут доказать, что продавец занизил доход, потому что расписка, из которой явно следует, к чему она относится, вполне может служить доказательством. Против продавца могут быть и свидетельские показания покупателя", - считает эксперт.
По его словам, во многих случаях будет лучше исправить ситуацию добровольно, для этого нужно самостоятельно уточнить декларацию и доплатить недоимку и пени.
В то же время В.Зарипов напомнил, что Госдума приняла в первом чтении законопроект, который увеличивает размеры крупного уклонения до 500 тыс. рублей и 1,5 млн рублей, особо крупного - до 2,5 млн рублей и 7,5 млн рублей. По его мнению, после принятия этих поправок "можно будет ссылаться на новые пороги крупного уклонения даже по старым эпизодам, так как уголовный закон, улучшающий положение лица, имеет обратную силу".
Научный руководитель Российского института налогов и налоговой политики Николай Фрейтак отметил, что предъявление расписок покупателями - "неоценимый подарок" для налоговых органов.
"Расписка о получении денег в счет оплаты квартиры или дома будет очень весомым доказательством против продавца. Она самым очевидным образом свидетельствует, что продавец скрыл часть своих доходов от налогообложения", - сказал эксперт.
Однако он считает, что покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн рублей, если в договоре указана стоимость квартиры в размере 1 млн рублей. "Налоговые органы это делать не позволяют", - сказал он.
Это подтвердил и чиновник Минфина. "Налоговые органы имеют право предоставлять вычет в сумме, указанной в договоре купли-продажи", - сказал он агентству "Интерфакс", подчеркнув, что расписка на сумму более 1 млн рублей в этом случае служит лишь поводом предъявить претензии продавцу недвижимости.
По мнению Н.Фрейтака, для Минфина РФ это повод задуматься о том, чтобы смягчить позицию и разрешить покупателям пользоваться вычетом на приобретение квартиры на основании расписок и прочих аналогичных документов. "Именно это будет играть против продавцов. В противном случае, как только покупатели поймут, что предание огласке истинных договоренностей с продавцом никак не способствует получению имущественного вычета, текущий эффект очень скоро сойдет на нет", - уверен эксперт.
http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/federalnaya_nalogovaya_sluzhba/
saturday
20.11.2009, 01:26
. Подобные сделки - не редкость, что говорит о том, что проходит, в подавляющем большинстве случаев, безболезненно. Не нам судить наше государство, но - величина такого налога просто ужасает, ведь некоторые накопив те же 300000 руб. стремятся увеличить метры, продать жилье и вдруг попадают на налог равный накопленной сумме...Вернемся к практике:
в Договоре купли-продажи указывается сумма в 1000000 руб. А подтверждают то, какая сумма на самом деле перечислена покупателем РАСПИСКИ от продавца, которые покупатель должен хранить ВЕЧНО.
Опасность подобного оформления состоит в том, что сделка может быть признана недействительной (по многим причинам) или ничтожной, в случае суда продавец получит обратно комнату или квартиру, а покупатель деньги в соответствии (та-ра-ра-рам!) с договором. Единственным док-вом, что уплаченная сумма была больше, станут расписки, к которым многие суды относятся плохо, мол, хотели обмануть государство - получайте!
Помогите разобраться, если продаваемое жилье находится в собственности меньше 3 лет, то
продавец платит 13% от суммы, превышающей 1 млн, указанной в ДКП.
Выгода для продавца не указывать рыночную стоимость, а поставить 1млн, в отсутствии необходимости платить 13%, для покупателя - при нотариате 1% от 1 млн меньше, чем от рыночной стоимости.
вопрос - чем опасно для продавца и покупателя прописывание меньшей суммы в ДКП?
как осуществляется расчет по рыночной стоимости, если в договоре стоит всего 1 млн?
второй вопрос - если выбирать между "продать по цене 2130 тыс с указанием рыночной стоимости" или "продать за 2000 тыс с указанием стоимости в 1 млн", вы бы что выбрали?
и наконец, какой вариант вам чаще встречается?
для продавца опасно укрывательством налога иотвественостью по УК
для покупателя опасно что не получит вычет с 2млн
платить налог можно не с суммы превышающей 1млн, но и с суммы пресыщающей сумму покупки
подробно в ст. 220 НК РФ
для продавца опасно укрывательством налога иотвественостью по УК
для покупателя опасно что не получит вычет с 2млн
платить налог можно не с суммы превышающей 1млн, но и с суммы пресыщающей сумму покупки
подробно в ст. 220 НК РФ
у меня собственность по договору дарения, там вообще прописана оценка ПИБа смешная, сумма не превышающая 1 млн ну никак:)
кстати, в моей ситуации мне тоже надо платить 13% от продажи? нет ли исключения для дарения от близких родственников?
кроме укрывательства от налогов (кстати, а как на самом деле обстоит дело? статья, как и многое у нас, очень уж пропагандисткая) чем еще плохо для продавца прописывание 1 млн?
Подобные сделки - не редкость, что говорит о том, что проходит, в подавляющем большинстве случаев, безболезненно. Не нам судить наше государство, но - величина такого налога просто ужасает, ведь некоторые накопив те же 300000 руб. стремятся увеличить метры, продать жилье и вдруг попадают на налог равный накопленной сумме...Вернемся к практике:
в Договоре купли-продажи указывается сумма в 1000000 руб. А подтверждают то, какая сумма на самом деле перечислена покупателем РАСПИСКИ от продавца, которые покупатель должен хранить ВЕЧНО.
Опасность подобного оформления состоит в том, что сделка может быть признана недействительной (по многим причинам) или ничтожной, в случае суда продавец получит обратно комнату или квартиру, а покупатель деньги в соответствии (та-ра-ра-рам!) с договором. Единственным док-вом, что уплаченная сумма была больше, станут расписки, к которым многие суды относятся плохо, мол, хотели обмануть государство - получайте!
я правильно понимаю, что покупатель берет на себя риски получить 1 млн вместо квартиры, а продавец - риски привлечения к уголовной и административной ответственности за сокрытие дохода?
я правильно понимаю, что покупатель берет на себя риски получить 1 млн вместо квартиры, а продавец - риски привлечения к уголовной и административной ответственности за сокрытие дохода?
Вы правильно понимаете. Вообще то тема "оптимизации налогов" не для форума.
Вы правильно понимаете. Вообще то тема "оптимизации налогов" не для форума.
согласна, не подумала, потом все удалю, ответьте мне на последний вопрос --
у меня собственность по договору дарения, там вообще прописана оценка ПИБа смешная, сумма не превышающая 1 млн ну никак:)
кстати, в моей ситуации мне тоже надо платить 13% от продажи? нет ли исключения для дарения от близких родственников?
у меня собственность по договору дарения, там вообще прописана оценка ПИБа смешная, сумма не превышающая 1 млн ну никак:)
кстати, в моей ситуации мне тоже надо платить 13% от продажи? нет ли исключения для дарения от близких родственников?
я как понял вам подарили за 5 копеек, а вы хотите продать за пару лямов, доход налицо, какие могут быть исключения
согласна, не подумала, потом все удалю, ответьте мне на последний вопрос --
При дарении налог платит одаряемый от ПИБовской стоимости, если договором не обозначена иная сумма. Даритель не платит. Если даритель и одаряемый близкие родственники, то уплаты налога они освобождаются.
много флуда тут
http://forum.bn.ru/index.php?showtopic=42503
я правильно понимаю, что покупатель берет на себя риски получить 1 млн вместо квартиры, а продавец - риски привлечения к уголовной и административной ответственности за сокрытие дохода?
это в случае расторжения сделки, а это нетривиальная задача.
а вот иметь проблемы с налоговой , когда покупатель придет с расписками в налоговую вполне
я как понял вам подарили за 5 копеек, а вы хотите продать за пару лямов, доход налицо, какие могут быть исключения
подарили мне бесплатно, на то оно и дарение, и родители для детей иногда такое делают,
а продать я хочу, потому что мне нужна бОльшая квартира
При дарении налог платит одаряемый от ПИБовской стоимости, если договором не обозначена иная сумма. Даритель не платит. Если даритель и одаряемый близкие родственники, то уплаты налога они освобождаются.
я имела ввиду исключения для меня сейчас как для продавца, у которого ПУД договор дарения
Вы правильно понимаете. Вообще то тема "оптимизации налогов" не для форума.
ну вообще то оптимизация в рамках закона допустима, даже есть по моему решение суда на этот счет
к примеру как можно придраться, если квартира на 1млн, а ремонт на 2? по типу неотделимые улучшения?
ps правда не понимаю почему с суммы неотделимых улучшения не надо платит налог, ведь налог платиться с продажи ЛЮБОГО имущества
подарили мне бесплатно, на то оно и дарение, и родители для детей иногда такое делают,
а продать я хочу, потому что мне нужна бОльшая квартира
я имела ввиду исключения для меня сейчас как для продавца, у которого ПУД договор дарения
Не имеет значения какой у Вас предыдущий документ, налог с дохода от продажи надо платить, если квартира в собственности менее 3-х лет.
Если даритель и одаряемый близкие родственники, то уплаты налога они освобождаются.
по моему в этом случае надо прописывать полную стоимость, а еще лучше лимонов сто :), на всякий случай
по моему в этом случае надо прописывать полную стоимость, а еще лучше лимонов сто :), на всякий случай
Вообще-то мысль правильная. :)
по моему в этом случае надо прописывать полную стоимость, а еще лучше лимонов сто :), на всякий случай
кабы знать это раньше :073:
иногда можно указать полную стоимость если меньше 3 лет, к примеру если у вас серая ЗП
например, продаете квартиру за 3млн, платите налог 260т.р
но покупаете другую квартиру (дороже) и вам дают вычет в размере 260т.р,
т.е. никто никому ничего не должен, правда вы потеряете право на вычет (точнее воспользуетесь, но он дается только один раз в жизни), но если у вас серая ЗП или нет ее вообще, то их вам все равно не дали бы 260тр. (или мало дали)
кабы знать это раньше :073:
ну когда вы оформляли дарение, вам агент должен быть сказать:)
с чего вы взяли что надо по ПИБ писать? :)
интересно, а можно квартиру сейчас подарить и вписать туда 100млн?
иногда можно указать полную стоимость если меньше 3 лет, к примеру если у вас серая ЗП
например, продаете квартиру за 3млн, платите налог 260т.р
но покупаете другую квартиру (дороже) и вам дают вычет в размере 260т.р,
т.е. никто никому ничего не должен, правда вы потеряете право на вычет (точнее воспользуетесь, но он дается только один раз в жизни), но если у вас серая ЗП или нет ее вообще, то их вам все равно не дали бы 260тр. (или мало дали)
а почему мне дают вычет 260? если квартира покупаемая дороже, то и вычет будет больше, разве нет?
а почему мне дают вычет 260? если квартира покупаемая дороже, то и вычет будет больше, разве нет?
вычет дают с суммы не более 2млн, НК РФ ст.220
а почему мне дают вычет 260? если квартира покупаемая дороже, то и вычет будет больше, разве нет?
ааа, сообразила, 260 это максимум
ну когда вы оформляли дарение, вам агент должен быть сказать:)
с чего вы взяли что надо по ПИБ писать? :)
а мы сами оформляли, без агента, зачем агент при родственном дарении? договор был в ППФ
а мы сами оформляли, без агента, зачем агент при родственном дарении? договор был в ППФ
вот затем и нужен чтобы вписать сто миллионов :)
вот затем и нужен чтобы вписать сто миллионов :)
ну это я уже поняла
интересно, а можно квартиру сейчас подарить и вписать туда 100млн?
:009:
:009:
ааа, это вы меня спрашивали???
я уже давно успела обдумать эту тему, у меня даже есть кому подарить, но тогда это точно будет схема укрытия от налогов :))
ааа, это вы меня спрашивали???
я уже давно успела обдумать эту тему, у меня даже есть кому подарить, но тогда это точно будет схема укрытия от налогов :))
точно не точно это суд решит, а для суда нужны доказательства, как налоговая докажет что вы цены не выросли и вы не отремонтировали квартиру что она стала стоит 100млн?
но это не руководство к действию, как то подозрительно простая схема ухода от налога
Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения
1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
(пп. 3 введен Федеральным законом от 09.07.1999 N 154-ФЗ)
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
так что лучше указывать не 100млн, а рыночную
а что считается "непродолжительным периодом времени"?
пункт 4) означает, что мне лучше не продавать-покупать одну и ту же квартиру с разницей более 20%?
дарение на 100млн не поможет, ни тогда ни сейчас
при продаже квартиры родственник получает доход, с него надо платить налог
этот доход можно уменьшить на сумму связанных расходов, что надо доказать документально.
при принятии дара, родственник ничего не платил, то есть расходов нет и чеков или расписок в израсходовании каких-либо средств нет. Неважно во сколько была оценена квартира, важно что расходов он не делал, значит уменьшить сумму доходов не сможет.
ближайший аналог - приватизация. При приватизации тоже ничего не платят, расходов не было, значит доход уменьшать не на что...
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.