Просмотр полной версии : Коммерческая недвижимость помогите оценить.
Есть ли здесь специалисты по коммерческой недвижимости ?
Предлагают войти в долю по покупке (выкупу, если точнее } ком. недвижки в центре - не могу понять - насколько выгодная операция.
ХрюндельСПб
11.01.2011, 00:40
А что оценивать? Бывают ли теоретически сладкие варианты? Таки да, бывают. Давайте конкретику и расклад по Вашей ситуации.
Начало Радищева - подвал по документам (реально полуподвал} около 85-90 метров.
В субаренде магазин продовольственный.
Аренда КУГИ уже довольно много лет.... цена выкупа оценивается от 2 до 2.5 лямов.
В приницпе там оформлено все кроме электрики - электрика 300-350 тысяч.
Предлагают за лям 50 %.
В первом приближении - мне не очень выгодно... но место перспективное, кризис рано или поздно закончиться.
Утром готов ответить на другие вопросы.
2 Хрюндель - если вы тут один в теме - можно обсудить в личке.
фигасе халява! это город на аукцион выставляет иль как?
ХрюндельСПб
11.01.2011, 01:15
И сколько денег магаз дает в месяц?
Ну сейчас арендаторы выкобениваются и дают 50-60 хотя можно ставить вопрос и о 70-80... коммуналка меньше 10... аренда куги - около 45, но тут смысл что надо сразу подавать на выкуп - тогда останется только коммуналка.
Забыл добавить, что из моего ляма половина пойдет в куги на выкуп и всю историю этой аренды я знаю - люди знакомые.
Цену выкупа у города за мзду малую можно уточнить точно.
Но также есть мнение , что рыночная цена этого помещения от 3.5 до 4 ... т.е. фактически сейчас операция в ноль.
ХрюндельСПб
11.01.2011, 01:26
Ну сейчас арендаторы выкобениваются и дают 50-60
Это что за коммунизм такой? На дворе вроде 21-й век давно уже. Меньше тыщи за торговлю и в центре? Проще тогда замутить тупо пельменную с пивком и поднимать совсем другие деньги. :001:
Августейшая
11.01.2011, 02:28
Есть ли здесь специалисты по коммерческой недвижимости ?
Предлагают войти в долю по покупке (выкупу, если точнее } ком. недвижки в центре - не могу понять - насколько выгодная операция.
Будет ли эта доля на Вас надлежащим образом оформлена? Там этих полу и подвалов на каждом метре, да в три этажа - бабы-пыво-папирёсы/пельмени-памперсы-вод(к)А. Присмотритесь - мож сАвсем не рентабельно, ищут дурочка. Если траблы с электрикой, то на паликмахтерскую, пышки с дустом и прочее не потянет, а так, только на "дорогой" ларек в подвале - сгодиться.
Это что за коммунизм такой? На дворе вроде 21-й век давно уже. Меньше тыщи за торговлю и в центре? Проще тогда замутить тупо пельменную с пивком и поднимать совсем другие деньги. :001:
Радищева очень тихая и совсем не проходная улица.
ХрюндельСПб
11.01.2011, 11:40
А тогда смысл вкладываться в убыточную тему?
Августейшая
11.01.2011, 11:57
Радищева очень тихая и совсем не проходная улица.
О чем тогда спич, коль сами знаете? А если 1 лимон карман жмут , то чего уж - поддержите штаны знакомым. Деньги должны работать, а не кануть в подвале.
Будет ли эта доля на Вас надлежащим образом оформлена? Там этих полу и подвалов на каждом метре, да в три этажа - бабы-пыво-папирёсы/пельмени-памперсы-вод(к)А. Присмотритесь - мож сАвсем не рентабельно, ищут дурочка. Если траблы с электрикой, то на паликмахтерскую, пышки с дустом и прочее не потянет, а так, только на "дорогой" ларек в подвале - сгодиться.
Вопрос оформления я смогу проконтролировать.
Там другая проблема - аренда КУГИ оформлена на юрика, юрик уже пару лет деятельность не ведет, активов на нем нет, с долгами вроде там все чисто. Выкуп соответственно тоже будет оформлен на юрика - у него сразу активы появяться - вот тут можно на хвост наступить при желании. Насколько легко потом собственность с юрика раскидать по физикам ?
В БН очень мало подобных предложений - интересует все таки примерная рыночная цена объекта сейчас и в перспективе.
Августейшая
11.01.2011, 12:23
Насколько легко потом собственность с юрика раскидать по физикам ?
Ничёсе, как Вы заблуждаетесь.
Вы далеки от темы, не ввязывайтесь. Ваш юрик в три секунды скинет подвальчик с дисконтом и ликвидируется в следующие пять минут.
ХрюндельСПб
11.01.2011, 12:47
Да, по ходу автора хотят обуть.
Насчет обуть - о моей наивности ходят легенды, это я понимаю....
А вот насчет рыночной цены и перспективности вложения все таки что можно сказать ?
Какой диапазон цен на такие объекты сейчас и в перспективе ?
По рентной доходности вроде как понятно все.
ХрюндельСПб
11.01.2011, 14:28
Так если сейчас ни фига не приносит, понятно, что и перспектив нет.
Августейшая
11.01.2011, 14:42
Там другая проблема - аренда КУГИ оформлена на юрика, юрик уже пару лет деятельность не ведет, активов на нем нет, с долгами вроде там все чисто. Выкуп соответственно тоже будет оформлен на юрика - у него сразу активы появяться - вот тут можно на хвост наступить при желании. Насколько легко потом собственность с юрика раскидать по физикам ?
Да уж какие там легенды (мы к ним точно не причастны) о Вашей наивности, когда Вы тут такие перлы выдаёте.:))
На счет рыночной цены - это когда он есть рынок на такие объекты, а так - не рынок, а базар, вот и базарят, кто во что горазд, чтоб хоть что то вымутить. В этих местах вечные и неразрешимые проблемы с электрикой. Касаемо лично Ваших вложений в карман Ваших знакомых - хорошая и выгодная ситуация лично для них (и уж они то постараются). Рентная доходность - на семАчки (по тому, что Вы представили: ставка, коммуналка, аренда КУги). Поднять доход с 60 до 80, была бы возможность Ваш знакомый бы её не упустил, не так ли? За чем же дело? Страшно неинтересно курить бамбук в одиночестве. Но Вам в этом подвале точно не светит. Релакс.
Советую аффтару купить квартиру и сдавать - без кучи проблем с КУГИ / пожарниками / СЭС / налоговой / Петроэлектросбытом и пр...
И никто не обует!
И никто не обует!
кроме арендаторов :))
кроме арендаторов :))
Ну, это - святое!..
Советую аффтару купить квартиру и сдавать - без кучи проблем с КУГИ / пожарниками / СЭС / налоговой / Петроэлектросбытом и пр...
И никто не обует!
А какую квартиру Вы ему советуете приобрести за мильён - мильён двести и почём рекомендуете сдавать?
Предлагают за лям 50 %.
А какую квартиру Вы ему советуете приобрести за мильён - мильён двести и почём рекомендуете сдавать?
Что купить - пусть напишут спецы по купле/продаже.
А потом - уже оценим, за скока можно будет это добро сдать )))
Напоминает ферматиков - тех, кто пытается доказать теорему Ферма. Обычно там обязательно пару ложных заключений:)
Во-первых, Вам за 1 млн предлагают 50% Юрлица, которое имеет договор с КУГИ и, возможно. имеет право приоритетного выкупа. таким образом, чтобы получить 50% помещения - Вам надо заплатить 1 млн за 50%, а потом еще 50% от стоимости выкупа :)
Во-вторых, если у помещения есть отдельный вход с улицы - его оценят гораздо дороже, чем 2 млн рублей. Думаю, 50 тыс руб за метр - реальная цена (это минимум, может быть будет и больше). Это уже более 4 млн рублей.
В-третьих, допустим, второй участник скажет -мы сдаем его за 50 т.р. такому-то ООО. Каковы Ваши рычаги сказать нет? Никаких. Ген. директором является вторая сторона, а у Вас нет контрольного пакета, чтобы ген. директора сменить. И будет это Юрлицо сдавать подвал за 50 т.р. (а наличкой ген директору давать еще 30т.р.). Вас устроит такой расклад?
Подумайте.
А вот по поводу доходности аренды - доходность коммерческого помещения в разу (да, да в РАЗЫ) выгодней квартиры. Плюс - в коммерчесом помещении не надо делать ремонт, покупать технику, итп. да и выселить неплательщиков НАМНОГО проще.
Поверьте опыту.
молодец, frito, всё грамотно расписал :053:
ХрюндельСПб
11.01.2011, 23:21
Про доходность нежилых помещений - факт.
Подниму тему... потому как интересную инфу пропустил от фрито.
Итак давайте отбросим тему о том где и как меня могут кинуть, потому как я сразу не сказал, но понятно, что при покупрке юрика ген дир будет немедленно сменен либо на меня либо на моего человека. банк тоже поменяется и взаимоотношения с арендатором тоже будут замкнуты на меня. Просто это настолько очевидно, что я не видел смысла писать об этом ... в конце концов я старых владельцев двое - и у них по 25 % будет а у меня - 50. И деньги им нужны а не мне ... в крайнем случае потребовать можно 51 %. Это чиста технические вопросы, которые для меня очевидны... и которые я легко умею решать. И более того партнеры мои легко мне это отдадут - потому как они на фиксе работают а я на свободном бизнесе.
Вопрос доверия - тут ведь никто не спросил сколько детятков лет я знаю этих людей ? С этим все понятно...
А вот вопрос стоимости (стоимостей) - итак рентная доходность не должна быть полтинник - минимум 80 - это я услышал. Опять же понятно что сейчас происходит - арендатор тупо пользуется тем что у людей нет денег , но люди обязаны платить куги ежемесячно 45 тыр - соответственно два-три месяца простоя им как серпом по одному месту - как только помещение подается на выкуп - платежи в куги изчезают, остается коммуналка и выпендривающийся арендатор идет либо в сад либо дальше - коммуналку в размере чирика я полгода легко потерплю ... не отощаю.
все таки вопрос другой - на радищева в трех минутах ходьбы от концертного комплекса даже подвал реально насколько может дороже стоить стоимости выкупа ? на 2 ляма или меньше ? из расчета что мои 50-51 % в моменте окупятся или не факт.
И тогда сразу вопрос - можно ли заказать в куги превларительную оценку этого помещения ? говорят что да , но я не в теме. Чтобы точно знать - сколько доплачивать нужно будет. Там при оценке до 3 лямов лекго вопрос закрывается кредитом года на 3-4 и рентная доходность в размере 70 тыр перекрывает ануитет. Опять же не спрашивайте где я возьму кредит в три ляма под 12-14 % годовых на 5 лет - это не сложный вопрос - есть залоги.
И третий вопрос - насколько легко недвижка переводится с юрика на физиков ? Потому как в первую очередь я не верю государству...
Кто действительно в теме - можете свистнуть в личку - готов взять очную консультацию с оплатой по цене консультации юриста.
И с электрикой - помещения сдается уже лет 5 и вопрос как то закрывается - там что оформить все совсем нельзя ? по 50 тыр за киловатт ?
Августейшая
15.01.2011, 02:37
И третий вопрос - насколько легко недвижка переводится с юрика на физиков ?
И с электрикой - помещения сдается уже лет 5 и вопрос как то закрывается - там что оформить все совсем нельзя ? по 50 тыр за киловатт ?
1. Таки не понятно, Вы после того как станете дурэктором (юриком) хотите раздать всё физикам (бедным)? Шо Вы нас так пугаете (путаете)?
2. Вопрос с электрикой ещё вчера не поздно было бы просифонить прям на месте ( в районе).
Раз написал один подробный пост - попробую ответить и на новые вопросы:).
Если есть доверие - это отлично. Просто ситуации разные бывают - потому и описал один из рисков.
Про оценку - есть такое понятие предварительная оценка для выкупа. Есть целый ряд оценщиков (частных фирм) - которые имеют право оценивать предварительно помещения, выкупаемые (потенциально) по приоритетному праву. Более того, когда будет настоящая оценка - она будет отличаться от предварительной на 0-5%, не более. Нагуглите организацию для оценки - стоит это 20-40 тыс. руб.
Далее - по поводу кредита. Государство предоставляет рассрочку выкупа на 2 года - под совершенно смешные проценты (ставка рефинансирования минус что-то - в итоге порядка 3-5% годовых). Реально практически перекрыть выплаты с арендной платой - почти:)
Что касается стоимости помещения - умножьте рыночную аренд. ставку на 70-90 - вот Вам и "вилка". Или - больше деталей - адрес, сколько окон, высота потолка, итп....
ИМХО - выкупать выгодно. Отличная рассрочка. Дешевая цена выкупа.
Второе ИМХО - у помещения (по крайней мере, такого маленького) - должен быть один хозяин. Может, выкупить не 50, а 100%?
ХрюндельСПб
15.01.2011, 13:43
Толково расписано.:053:
И третий вопрос - насколько легко недвижка переводится с юрика на физиков ? Потому как в первую очередь я не верю государству...
Достаточно легко. Только причем тут государство? Недвижка на ООО, оформляете выделом доли. Или куплей-продажей можно фиктивной.
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.