Просмотр полной версии : подскажите про порядок взаиморасчетов по квартплате
Florista
21.01.2011, 00:42
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, каков порядок взаиморасчетов при продаже квартиры. Ситуация такая. Я продала свою комнату, договор зарегистрирован 18 декабря, получили 28 декабря, акт приема подписываем завтра (так было в договоре). В комнате живут мои арендаторы, они переходят к новому владельцу. Я оплатила все по сегодняшний день, плату с арендаторов тоже возьму по сегодняшний день. Агент, сопровождающий сделку, мои действия одобрил. Далее я купила себе квартиру. Ориентировочно она должна быть зарегистрирована 2-3 декабря, а получение свидетельства планируется в конце марта (ускорять продавец отказался даже пополам:(). По договору продавец должен освободить мне ее до 3 февраля. Он предлагает мне принять ее хоть завтра. Но меня смущает тот факт, что я должна оплачивать телефон, интернет и КУ за квартиру, которой пока не могу распоряжаться. И здесь агент говорит, что с момента предполагаемой даты регистрации я все равно должна все оплачивать, если даже и не приму квартиру до конца марта. Но это противоречит моей первой ситуации и я совсем запуталась.... Помогите, пожалуйста разобраться.
И здесь агент говорит, что с момента предполагаемой даты регистрации я все равно должна все оплачивать, если даже и не приму квартиру до конца марта. Но это противоречит моей первой ситуации и я совсем запуталась.... Помогите, пожалуйста разобраться.
Агент прав.
Ст. 210 ГК РФ http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_33.html#p1973
Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором
Ст. 30(3) ЖК РФ http://www.consultant.ru/popular/housing/55_6.html
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации в УФРС
http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_34.html#p2076
Ст. 223.ГК РФ Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)
Получается, что собственник обязан оплачивать КУ, независимо от момента получения документов из УФРС и от момента передачи имущества , которое передаётся в соотвествии со ст. 556 ГК РФ.
На практике - КУ оплачивает до момента передачи продавец, а после этого - покупатель.Например, сегодня передаётся квартира.2\3 КУ за январь оплатит продавец+ вода, електричество по счётчикам.Остальное - дело покупателя.Ну и поскольку квитанции за янваоь пока скорее всего нет, то считать будем по декабрьской.Деньги передавать в руки покупателя, поскольку всё равно он пойдёт потом платить, тем более, что дата регистрации собственности стоит декабрьская,хотя доки получили только позавчера.
П.С. Принятие объекта ДО момента регистрации - не особо хорошо. Можно это делать, если на 100% уверены в регистрации.Ну ли не торопиться пока с переездом, с ремонтом.
Pchelka_05
21.01.2011, 10:09
Я не очень поняла, а почему свидетельство делают два с половиной месяца?
Я конечно понимаю, что задержки, но ИМХО это какие-то слишком!
Пишите там уже кляузы что-ли.
Все адресаты для кляуз даны в топе про ГБР.
Я конечно понимаю, что задержки, но ИМХО это какие-то слишком!
Пишите там уже кляузы что-ли.
.Сейчас по некоторым районам так и есть.У автора Приморский - там задержки большие.
Pchelka_05
21.01.2011, 10:36
Сейчас по некоторым районам так и есть.У автора Приморский - там задержки большие.
Ну все равно пусть пишут кляузы.
А то вон девушка одна ждала 5 месяцев, пока ее доки не потеряли.
Все было бы проще, если бы чиновники не нарушали свои обязательства. На практике получается, что по договору должны освободить квартиру в течение 10 дней, например, с момента регистрации или с 01.02.
Документы с регистрации выдадут, предположим, 20.02, но дата готовности будет стоять 30.01.
Значит участники сделки нарушили свои обязательства по освобождению и приему квартиры. Какой датой оформлять акт тоже не понятно.
Поэтому обычно оплата идет с даты фактической передачи квартиры. Ведь бывают случаи, когда продавец не торопится уезжать, делает ремонт во встречке или ищет квартиру в аренду, здесь были такие топики, а покупатель должен оплачивать его проживание? Не логично.
Если же продавец готов сдать квартиру сегодня, а документы УФРС задерживает, то он конечно может оплатить коммуналку только до даты перехода прав собственности. Как договоритесь.
Агент прав.
...
Получается, что собственник обязан оплачивать КУ, независимо от момента получения документов из УФРС и от момента передачи имущества , которое передаётся в соотвествии со ст. 556 ГК РФ.
Не соглашусь, вернее можно и так трактовать, но вообще тут есть споры и в законодательстве все не так однозначно. Право собственности, грубо говоря, состоит из 3-х частей: владение, пользование, распоряжение. До передачи у нового собственника только право распоряжения, с остальным проблемы.
Не соглашусь, вернее можно и так трактовать, но вообще тут есть споры и в законодательстве все не так однозначно. Право собственности, грубо говоря, состоит из 3-х частей: владение, пользование, распоряжение. До передачи у нового собственника только право распоряжения, с остальным проблемы.
С пользованием проблемы.Это согласна.
Но вот относительно момента возникновения права - совершенно чётко всё обозначено: соент регистрации.
Если квартира не передаётся в соответствии с обусловленными в договоре сроками = неисполнение пунктов договора= решать споры в судебном порядке.
Florista
21.01.2011, 21:48
С пользованием проблемы.Это согласна.
Но вот относительно момента возникновения права - совершенно чётко всё обозначено: соент регистрации.
Если квартира не передаётся в соответствии с обусловленными в договоре сроками = неисполнение пунктов договора= решать споры в судебном порядке.
Но сроки то обозначены для сдачи, а для приема ничего не сказано.
Да, про возникновение права мне все разъяснили, накануне агентство продавца меня ввело в заблуждение и я почти согласилась принять заранее, сказав что спрошу у нотариуса как могу пользоваться квартирой. Мне ответили что если жить негде - могу пока пожить, ничего не испортив.
П.С. Принятие объекта ДО момента регистрации - не особо хорошо. Можно это делать, если на 100% уверены в регистрации.Ну ли не торопиться пока с переездом, с ремонтом
спрошу у нотариуса как могу пользоваться квартирой. Мне ответили что если жить негде - могу пока пожить, ничего не испортив.
Можно принять, конечно, квартиру. Ведь иногда и в ДКП проставляют, что объект уже передан.Это не противоречит законодательству.Это не противоречит Вашим интересам.
Просто если вдруг по какой-либо причине регистрация не произойдёт, то, естественно, квартиру Вы должны будете освободить.Вот в этот момент и могут случиться неприятные споры в том случае, если Вы, например, уже начали ремонт.
С точки зрения продавца - привели квартиру в худшее состояние.С точки зрения покупателя - вложились и хочется компенсации.
Т.е. если квартира не изменится ( н ухудшится) - можно и принять.
Так что делать-то мне? Сегодня сдала свою комнату новому владельцу, все оплатила до сегодняшнего дня. Завтра ехать принимать квартиру и за нее платить? Сказала агенту чтобы еще раз обратилась ко второй стороне с предложением об ускорении. Тогда бы все упростилось. Агентство продавца утаило от него 50000р и просит меня не говорить ему. Надо выступить со встречным предложением об ускорении.
Так и не решить мне, принимать квартиру или нет заранее по настоятельной просьбе продавца. Уже несколько человек советуют мне сделать там кухню и т.д.. но не имея свидетельства неправильно это делать. Как я могу быть уверена в регистрации? Сделка вроде простая. Буду ждать регистрации, наверное, зачем бежать впереди паровоза.
Правильно я понимаю, что если в договоре написано "продавец обязан сдать до 3 февраля квартиру по договору купли-продажи", покупатель то есть я не обязан ее принимать до 3 февраля? Деньги они получают все сразу по факту предоставления всех документов. Я могу спокойно сидеть ждать регистрации и рисовать дизайн-проекты.:)) Ну потеряю пару месяцев аренды, зато спокойно.
Ну что, агенты? как прокомментируете? Вы же все тут в "белом", прям святые. Что, Хельга? тоже так работаете - признавайтесь...
Автор - скажите агентству - пусть из этой 50т.р. оплатят напополам ускорение. А если нет - вы скажете об этом продавцу.
LenochkaN
21.01.2011, 22:44
Агентство продавца утаило от него 50000р и просит меня не говорить ему.
И с таким козырем на руках Вы ещё думаете, что Вам делать?:010:
Скажите агенту, или он платит за ускорение сам, или Вы всё рассказываете продавцу об этих махинациях:ded:.
Агентство продавца утаило от него 50000р и просит меня не говорить ему.
жесть. хотя это крысятничество уже обычная практика:( в прошлом году знакомых(покупателей) так же нагрели огенты:073:
Я думаю, поначалу Ваше агентство тоже с Вами хорошо себя вело и помогало и советовало...А потом - после подписания/внесения - маски снимаются, ловушка захлопнулась...
Да, действительно, в силу цитированных Хельгой статей ГК собственник должен платить за своё имущество с момента возникновения собственности - то есть с момента регистрации. Но не следует забывать и о другой статье ГК - ст. 1102 "Обязанность возвратить неосновательное обогащение".
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение)
В данном случае продавец живёт в квартире какое-то время после регистрации и тем самым неосновательно сберегает квартирную плату, которую иначе должен был бы заплатить; сберегает он её именно за счёт покупателя, который в квартире не живёт, но вынужден нести бремя её содержания. Поэтому продавец обязан возместить квартплату покупателю за всё время, пока не передал квартиру.
Именно это и принято в действующих в СПб обычаях делового оборота. Если иное не оговорено в договоре, то продавец платит квартплату и КУ по день фактической передачи.
Да, действительно, в силу цитированных Хельгой статей ГК собственник должен платить за своё имущество с момента возникновения собственности - то есть с момента регистрации. Но не следует забывать и о другой статье ГК - ст. 1102 "Обязанность возвратить неосновательное обогащение".
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение)
В данном случае продавец живёт в квартире какое-то время после регистрации и тем самым неосновательно сберегает квартирную плату, которую иначе должен был бы заплатить; сберегает он её именно за счёт покупателя, который в квартире не живёт, но вынужден нести бремя её содержания. Поэтому продавец обязан возместить квартплату покупателю за всё время, пока не передал квартиру.
Именно это и принято в действующих в СПб обычаях делового оборота. Если иное не оговорено в договоре, то продавец платит квартплату и КУ по день фактической передачи.
С последней фразой полностью согласна.
По поводу выше написанного - сложность в том, что участники сделки узнают дату регистрации намного позже, чем это положено, возможно спустя 1-2, а то и 3 месяца, т.е. до получения документов они еще не знают прошла ли регистрация, а после получения документов, где стоит дата регистрации задним числом, получается, что они уже нарушили все свои обязательства по сдаче и приемке квартиры.
сложность в том, что участники сделки узнают дату регистрации намного позже, чем это положено, возможно спустя 1-2, а то и 3 месяца, т.е. до получения документов они еще не знают прошла ли регистрация, а после получения документов, где стоит дата регистрации задним числом, получается, что они уже нарушили все свои обязательства по сдаче и приемке квартиры.
Вот чтобы этого не случилось, важно правильно всё расписать в договоре, выбрав нужную формулировку. Для этого и нужен юрист.
Вот чтобы этого не случилось, важно правильно всё расписать в договоре, выбрав нужную формулировку. Для этого и нужен юрист.
Юристы предлагают 2 варианта: освободить и передать до 01.02 (условно) или освободить и передать в течение 10 дней (условно) с момента регистрации. И тот и другой вариант не интересен, потому что дальняя дата с учетом задержек УФРС не устраивает покупателя, а ближняя дата ведет к невыполнению условий договора, так же как и второй вариант формулировки.
Есть еще 3 вариант: "С момента получения", тут даже объяснять не надо и так понятно, что не годится.
Юристы предлагают 2 варианта: освободить и передать до 01.02 (условно) или освободить и передать в течение 10 дней (условно) с момента регистрации. И тот и другой вариант не интересен, потому что дальняя дата с учетом задержек УФРС не устраивает покупателя, а ближняя дата ведет к невыполнению условий договора, так же как и второй вариант формулировки.
Есть еще 3 вариант: "С момента получения", тут даже объяснять не надо и так понятно, что не годится.
Не буду развеивать Ваши заблуждения. :) Считайте, как считаете, тем хуже для вас и тем лучше для нас.
Не буду развеивать Ваши заблуждения. :) Считайте, как считаете, тем хуже для вас и тем лучше для нас.
Намеки некие тайные знания, которые существуют и доступны только избранным, поэтому никто их никогда не видел и осязал? :)):)):))
Это сквозит во многих постах. Тайный идеальный договор, тайные идеальные фразы в договоре, которые решают все проблемы, тайные действия, которые совершают некоторые профи, но озвучить их не могут в виду их особой тайности. :)):)):)):))
Напоминает одну известную сказку. :))
Florista
23.01.2011, 01:51
Намеки некие тайные знания, которые существуют и доступны только избранным, поэтому никто их никогда не видел и осязал? :)):)):))
Это сквозит во многих постах. Тайный идеальный договор, тайные идеальные фразы в договоре, которые решают все проблемы, тайные действия, которые совершают некоторые профи, но озвучить их не могут в виду их особой тайности. :)):)):)):))
Напоминает одну известную сказку. :))
И нисколько не проясняют ситуацию для простых покупателей.....
Я решила ничего не принимать. Продавец будет в трансе, он пока не в курсе, в заграничной командировке. Ему агентство пообещало, что я прямо сразу и приму и он не будет вынужден больше платить КУ, со мной не решив ничего предварительно.
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.