продажа квартиры в залоге у банка

[Солныффко]

Сегодня была в банке, в котором взята ипотека порядка 4-х лет назад. И в процессе разговора посетовала на то, что банки никак не придумают смену залога. Мы, когда брали квартиру получали на 60% меньше, поэтому выбрали квартиру в пригороде. Сейчас я бы хотела купить квартиру подороже в городе, но возможности закрыть досрочно ипотеку нет. На что мне банковский работник сообщила следующую информацию:
1. Мне нужно написать заявление о том, что я хочу продать квартиру
2. Я бесплатно выставляю описание и фото квартиры у них на сайте
3. Люди, которые приходят оформлять ипотечный кредит ознакамливаются с квартирами, имеющимися на сайте.
4. Банк предлагает им процентную ставку 11% годовых.
5. В момент подписания договора купли-продажи одновременно оформляются документы на снятие обременения с меня.
6. Мой долг может быть погашен не только наличными средствами покупателя, но и кредитными средствами, т.е. я так понимаю схема следующая:

Квартира стоит 2 млн.100 тыс (беру по нижней границе БН)
Покупатель вносит 420 000 руб. (мин. сумма денежных средств 20%)
Ежемесячный платеж составляет 16465 руб. в месяц.

В чем подвох? Я бы с радостью воспользовалась этой схемой, если бы на сайте были подходящие для меня квартиры.

Вот и думаю, воспользоваться ли этим вариантом или я чего-то не понимаю...

[ХрюндельСПб]

А что обязательно должен быть подвох?

[Солныффко]

А что обязательно должен быть подвох?

Не могу поверить, что моя проблема может решиться таким образом:008: Я всегда считала, что если я соберусь продать квартиру из-под залога, то автоматом попаду в черный список банков. А т.к. помимо ипотеки для нашей семьи нет вариантов решения жилищного вопроса, то мне этого совсем-совсем не хотелось:)

[ХрюндельСПб]

Черный список это когда по суду продается. Т.е. заемщик не пришел с банком к соглашению о мирном урегулировании своего вопроса, не вынося сор из избы. На самом деле - проблемный кредит, и приведенный выше вариант решения банк тоже не радует - реализация по суду. За это бонусы менеджерам точно не начислят.;)

[LenochkaN]

С Вас снимут платежи по ипотеке. А какую сумму денег Вам выплатят при этом покупатели квартиры?

[Солныффко]

Черный список это когда по суду продается. Т.е. заемщик не пришел с банком к соглашению о мирном урегулировании своего вопроса, не вынося сор из избы. На самом деле - проблемный кредит, и приведенный выше вариант решения банк тоже не радует - реализация по суду. За это бонусы менеджерам точно не начислят.;)

Прошу прощения, переспрошу;) - за мой вариант менеджеров тоже по головке не погладят? Меня полностью устраивает банк, поэтому я вообще планирую следующую квартиру там же оформлять в ипотеку.

[Солныффко]

С Вас снимут платежи по ипотеке. А какую сумму денег Вам выплатят при этом покупатели квартиры?

У нас задолженность по данному кредиту 1 млн. 300 тыс. Т.е. получается я должна получить после реализации 800 тыс. И, как объяснил мне менеджер, эти деньги не обязательно должны быть деньгами продавца, эти деньги могут быть мне и банком выплачены.

[Pozitiv]

Сегодня была в банке, в котором взята ипотека порядка 4-х лет назад. И в процессе разговора посетовала на то, что банки никак не придумают смену залога. Мы, когда брали квартиру получали на 60% меньше, поэтому выбрали квартиру в пригороде. Сейчас я бы хотела купить квартиру подороже в городе, но возможности закрыть досрочно ипотеку нет. На что мне банковский работник сообщила следующую информацию:
1. Мне нужно написать заявление о том, что я хочу продать квартиру
2. Я бесплатно выставляю описание и фото квартиры у них на сайте
3. Люди, которые приходят оформлять ипотечный кредит ознакамливаются с квартирами, имеющимися на сайте.
4. Банк предлагает им процентную ставку 11% годовых.
5. В момент подписания договора купли-продажи одновременно оформляются документы на снятие обременения с меня.
6. Мой долг может быть погашен не только наличными средствами покупателя, но и кредитными средствами, т.е. я так понимаю схема следующая:

Квартира стоит 2 млн.100 тыс (беру по нижней границе БН)
Покупатель вносит 420 000 руб. (мин. сумма денежных средств 20%)
Ежемесячный платеж составляет 16465 руб. в месяц.

В чем подвох? Я бы с радостью воспользовалась этой схемой, если бы на сайте были подходящие для меня квартиры.

Вот и думаю, воспользоваться ли этим вариантом или я чего-то не понимаю...

Вам повезло. Не все банки идут на такие уступки. Теперь сложность в том, чтобы найти покупателя на Вашу квартиру в залоге с учетом того, что у Вас встречка и опять ипотека.

[LenochkaN]

У нас задолженность по данному кредиту 1 млн. 300 тыс. Т.е. получается я должна получить после реализации 800 тыс. И, как объяснил мне менеджер, эти деньги не обязательно должны быть деньгами продавца, эти деньги могут быть мне и банком выплачены.

А какой у Вас первый взнос был на квартиру? Оно того стоит вообще?

[Солныффко]

Вам повезло. Не все банки идут на такие уступки. Теперь сложность в том, чтобы найти покупателя на Вашу квартиру в залоге с учетом того, что у Вас встречка и опять ипотека.

Честно говоря, сама в шоке была. Я этот вариант даже и не рассматривала по вышеуказанным причинам. Но менеджер так жизнерадостно мне об этом рассказывала:))

[Солныффко]

А какой у Вас первый взнос был на квартиру? Оно того стоит вообще?

Первый взнос был 400 тыс. Да, для меня 800 тыс. это деньги. И по работе необходимо сменить район проживания.

[ХрюндельСПб]

Прошу прощения, переспрошу;) - за мой вариант менеджеров тоже по головке не погладят? Меня полностью устраивает банк, поэтому я вообще планирую следующую квартиру там же оформлять в ипотеку.

За Ваш погладят, и, скорее всего, даже дадут бонус + возможно от Вас она получит "шоколадку". Но, с другой стороны, раз так взахлеб она пела об этом, надо изучить вопрос на предмет подводных камней. Из очевидного может быть комиссия за выдачу нового кредита, новая оценка, страховка и пр.

[Солныффко]

За Ваш погладят, и, скорее всего, даже дадут бонус + возможно от Вас она получит "шоколадку". Но, с другой стороны, раз так взахлеб она пела об этом, надо изучить вопрос на предмет подводных камней. Из очевидного может быть комиссия за выдачу нового кредита, новая оценка, страховка и пр.

Вот и ищу камни:)) Ну оценка, страховка, комиссия - это 100% и к этому я готова. В любом случае это будет новая сделка и собственно все по-новому.

[LenochkaN]

Первый взнос был 400 тыс. Да, для меня 800 тыс. это деньги. И по работе необходимо сменить район проживания.

Тогда нормально в принципе. А что у Вас за банк?

[Солныффко]

А еще не вижу рисков для покупателя. Правда думаю этот вариант больше интересен ипотечникам, т.к. ниже процентная ставка.

[Солныффко]

Тогда нормально в принципе. А что у Вас за банк?

Абсолютбанк

[Сашулька 21]

Очень заманчивое предложение...
У нас тоже ипотека, но у нас осталось 600 т.руб, но возможности погасить как таковой тое нет ( если только продать машину, но жить в пригороде и без машины - когда вся жизнь проходит в СПБ - нет возможности). Вот тоже продумываю различные варианты. Как у вас с продажей квартиры? В каком она у вас районе ( Отрадного)?

[Солныффко]

Очень заманчивое предложение...
У нас тоже ипотека, но у нас осталось 600 т.руб, но возможности погасить как таковой тое нет ( если только продать машину, но жить в пригороде и без машины - когда вся жизнь проходит в СПБ - нет возможности). Вот тоже продумываю различные варианты. Как у вас с продажей квартиры? В каком она у вас районе ( Отрадного)?

Машину можно продать, погасить кредит и сразу взять в кредит еще одну. Но это актуально, если машина стоит около 600 тыс руб.

[Солныффко]

Очень заманчивое предложение...
У нас тоже ипотека, но у нас осталось 600 т.руб, но возможности погасить как таковой тое нет ( если только продать машину, но жить в пригороде и без машины - когда вся жизнь проходит в СПБ - нет возможности). Вот тоже продумываю различные варианты. Как у вас с продажей квартиры? В каком она у вас районе ( Отрадного)?

Мы пока тормознули с продажей. Мучаемся... Возим ребенка каждый день на Ленинский проспект в сад. Планирую скоро начать продавать.

[sungirl]

Вот и ищу камни:)) Ну оценка, страховка, комиссия - это 100% и к этому я готова. В любом случае это будет новая сделка и собственно все по-новому.

извините, что вклиниваюсь, просто тоже присматриваюсь к ипотеке в Абсолюте, вы не узнавали, в какую сумму обходится страховка, оценка и комиссия? и сколько у вас в прошлый раз на это денег ушло?

[Солныффко]

извините, что вклиниваюсь, просто тоже присматриваюсь к ипотеке в Абсолюте, вы не узнавали, в какую сумму обходится страховка, оценка и комиссия? и сколько у вас в прошлый раз на это денег ушло?

Страховка около 7700 в год
Оценка 4000 руб.
Все остальное (обналичка денег, нотариат, комиссия и т.д.) получилось около 35 тыс.

[Сашулька 21]

Машину можно продать, погасить кредит и сразу взять в кредит еще одну. Но это актуально, если машина стоит около 600 тыс руб.

Машина стоит немного даже побольше... Но нам же нужно в следующую ипотеку вступать.
Посмотрела сейчас цены в БН и расстроилась... Наша двушка будет максимум 2 500....
И позвонила в отдел продаж новостройки, которая в Рыбацком идет ( просто приценится) и :010::010::010: трешка 80 кв.м. стоит 5 500 т.р. :010::010::010: Посчитали ипотеку на 10 лет по 39 тысяч!!!!!! Тут уже о покупке машины :065: и речи никакой не идет....

[Неонила]

мы тоже думали 3года назад о продаже своей кв, которая была в залоге у банка, но тогда это вообще не практиковалось и за это пришлось бы хорошо раскошелиться: отстегнуть банку да и еще кв пришлось бы продавать намного ниже рынка..сейчас наверно тоже придется ниже рынка продавать? а почему изначально пригород выбирали или много чего изменилось?

[Солныффко]

мы тоже думали 3года назад о продаже своей кв, которая была в залоге у банка, но тогда это вообще не практиковалось и за это пришлось бы хорошо раскошелиться: отстегнуть банку да и еще кв пришлось бы продавать намного ниже рынка..сейчас наверно тоже придется ниже рынка продавать? а почему изначально пригород выбирали или много чего изменилось?
Хороший вопрос:)) На что денег хватило - то и выбирали;). Да и ребенка не было, могли спокойно тратить на дорогу времени сколько угодно. а сейчас 5-10 минут - время, т.к. детский сад, работа и т.д. Да и зарплаты были намного ниже. Я не буду продавать ниже рынка, т.к. в моем банке для покупателя даже выгода есть. Да и к тому же, мне не горит - могу и год, и два и три продавать. Банку у нас отстегивать не надо, вот высплюсь в выходные и выставлю квартирку на продажу:).

[Сашулька 21]

Я загоревшись вашим примером, позвонила в свой банк...
Да это возможно. Но прежде нужно написать заявление на рассмотрение моей просьбы - заплатить 2500 руб. - потом банк принимает решение, дает нам добро. И..... МЫ ДОЛЖНЫ СДЕЛАТЬ СНОВА ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ (цены то выросли) после этого банк размещает на своем сайте объявление о продаже. Ну потом как у всех, после сделки покрывается долг и отдается оставшаяся часть нам.

[Солныффко]

Я загоревшись вашим примером, позвонила в свой банк...
Да это возможно. Но прежде нужно написать заявление на рассмотрение моей просьбы - заплатить 2500 руб. - потом банк принимает решение, дает нам добро. И..... МЫ ДОЛЖНЫ СДЕЛАТЬ СНОВА ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ (цены то выросли) после этого банк размещает на своем сайте объявление о продаже. Ну потом как у всех, после сделки покрывается долг и отдается оставшаяся часть нам.
Это какой банк? Еще нужно уточнять порядок проведения сделки. Одно дело, если это ипотечник с первым взносом, тогда просто выдается новый кредит, из которого гасится Ваш долг. А если это покупатель с прямыми деньгами, то у нас в банке одновременно с договором купли-продажи регистрируется снятие обременения.

[NU$ha]

Я загоревшись вашим примером, позвонила в свой банк...
Да это возможно. Но прежде нужно написать заявление на рассмотрение моей просьбы - заплатить 2500 руб. - потом банк принимает решение, дает нам добро. И..... МЫ ДОЛЖНЫ СДЕЛАТЬ СНОВА ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ (цены то выросли) после этого банк размещает на своем сайте объявление о продаже. Ну потом как у всех, после сделки покрывается долг и отдается оставшаяся часть нам.

За какой период, вам кажется, что цены на квартиры выросли? Наоборот, по сравнению с 2008 годом упали.

[Солныффко]

За какой период, вам кажется, что цены на квартиры выросли? Наоборот, по сравнению с 2008 годом упали.
Вот те, кто покупал в 2008 году сейчас в проигрыше. Наша квартира (куплена в 2007 году) на данный момент подорожала;)

[ХрюндельСПб]

Вот те, кто покупал в 2008 году сейчас в проигрыше. Наша квартира (куплена в 2007 году) на данный момент подорожала;)

Не факт. По некоторым удачным стройкам вышли в ноль.

[Солныффко]

Не факт. По некоторым удачным стройкам вышли в ноль.
По стройкам да, по вторичке нет. Наши друзья купили квартиру в Отрадном на 1 млн. дороже в 2008 чем мы в 2007. Сейчас цены где-то на середине.

[Неонила]

давно такую возможность нужно было дать людям, продавать без проблем и покупать большую, а то у нас как всегда..по закону можно, а механизмы не отработаны.. все до ума доводят года через 3.. удачи вам, девочки!

[Солныффко]

давно такую возможность нужно было дать людям, продавать без проблем и покупать большую, а то у нас как всегда..по закону можно, а механизмы не отработаны.. все до ума доводят года через 3.. удачи вам, девочки!
Спасибо:flower:
Она нам действительно понадобится:)

[parfessa]

банки уже больше года практикуют такие перепродажи - для банка абсолютно никакого риска нет (даже если бы возможно было (хотя это и невозможно, но предположим)) продать квартиру без ведома банка - залог на квартиру остается в силе);
а есть только плюсы - увеличение ипотечного портфеля, новые комиссии (кстати, ипотечные менеджеры за сделки никаких бонусов не получают, а уж тем более в Абсолюте)
единственное но - покупатель должен будет соответствовать и параметрам банка - то есть не любого, желающего стать покупателем да еще и ждать встречки, банк примет
Хотя, безусловно 11% прекрасная ставка, довольно удачное предложение - и квартира и ипотека сразу ))

а в черные списки попадают неплательщики - если вы просто продаете одну залоговую квартиру и покупаете новую залоговую - то тут никакого криминала нет. И риска для новых покупателей, кстати, тоже