Просмотр полной версии : Заключаем предварительный ДКП. Подводные камни
Куклатаня
26.02.2011, 17:57
О великий коллективный разум, ответь мне:091:.
Наша семья продает квартиру без агента, и все шло прекрано, но сейчас перед заключением предварительного ДКП у меня возникли сомнения:009:. И главное, мы договрились на завтра. А банки не работают и посоветоваться не с кем.
Ситуация банальна. У нас квартира, в собственности более 6 лет. Собственник - отец мужа. Он не прописан в квартире, проживает в другом регионе. Доверенность на продажу и все соответствующие дела у нас есть.
Покупатель есть. У него ипотека в Сбербанке. В принципе он хороший, не торговался, срок подбора квартиры у него на исходе. У нас док-ты готовы, кроме справки ЕГРП. Вроде успеваем.
Сомнения у меня вот в чем. Покупатель хочет расчитываться по безналу. Мы же в дальнейшем покупаем квартиру, и я 100% уверена, что им нужна наличка, ячейка и т.п.
Во-первых, что мы теряем при переводе и обналичивании в пределах одного банка? Только что, правда, я звонил в Сбер и они сказали, что ничего. Но я все равно сомневаюсь. Не хотелось бы узнать при обналичивании, что мы продали квартиру не за 3 млн, а за 2700, например.
Во-вторых, что мы теряем по срокам? В течение какого срока банк переводит деньги? Есть ли в Сбере такая опция как расчет наличными?
Во-третьих, подоходный налог мы все-таки не платим? Или платим, но маленький.
4. Примет ли банк нашу доверенность? Расчет с нами произведет? Или надо будет ехать отцу?
Короче, каша в голове. И не говорите, что надо было агента брать. Я уже 3 (трем) позвонила - они не знают или знают, но не все.
Может, еще какие нюансы я не учла.
Спасибо:flower:
Ипотечники Вас берут?
Аккредетив?
Katerinka i Karinka
26.02.2011, 19:11
мы покупали тоже через ипотеку...принесли док-ты в банк утром вечером уже деньги были у продавца на книжке. сколько перевели столько и сняли (ни копейкой меньше) причем сняли в другом р-не (им боязно было идти с деньгами в др район для закладки в ячейку по своей покупке)
доверенность банк принимает если там просто написано что *** может заключать договор купли-продажи и сопутствующие.....а вот ГБР принимает только если там написано *совершать сделки и регистрировать в ГБР* или как то так, вобщем чтоб они там написаны были
чисто мое мнение. это значительно удобнее, чем с ячейками 1. гбр задерживают регистрацию бывает и на 2 месяца. 2. вам не надо проверять деньги на подлинность (эта услуга платная) + сделаете доброе дело :)) тк если в ячейку деньги класть то покупателю % начнет капать сразу, даже если зарегистрируют через пол года, а так с момента перевода вам
Polina Svetlaya
26.02.2011, 19:19
Если у Вас расчет со Сбером через расчетный счет, то тут все просто. В кредитный договор внесут р/с открытый Вами на имя Вашего папы и после регистрации в течении 3 б.д. на счет поступят деньги. Сразу вопрос: есть ли в Вашей доверенности такие полномочия как открытие счета в банке? Для того чтобы расчитаться с Вами, Ваши покупатели должны будут написать поручение на списание средств со своего счета на Ваш (так всегда в Сбере было, правда последнее время расчитывалась там только в ячейках).
Сумма, которую переводит на Ваш счет банк фигурирует помимо договора купли-продажи еще и в кредитном договоре, так что опасаться нечего.
На обналичку банк денег не берет
Обратите внимание, чтобы в Вашей доверенности были: полномочия на проведение взаиморасчетов, чтобы были полномочия по открытию р/с (покажите ее в Сбер и спросите, откроют ли Вам счет) и чтобы наименование регистрирующего органа было укащано правильно (если папа давал доверенность в СПБ после 01.01.2011 то можно не проверять)
Во-первых, что мы теряем при переводе и обналичивании в пределах одного банка?
Ничего не потеряете, деньги поступят на обычную "сберкнижку". Перевод ипотечных денег в сбере тоже без комиссии в т.ч. в другой район.
Во-вторых, что мы теряем по срокам? В течение какого срока банк переводит деньги?
Переведет сразу, как покупатель принесет им документы с отметкой о зарегистрированной ипотеке и подпишет поручение. Если у вас счет будет в том же районе, где отделение банка, то деньги придут сразу, в другой район могут идти 1-2 дня.
Расчеты наличикой в сбере есть, через ячейки в их отделениях. Если вам так спокойнее и лучше, то можете настаивать на ячейке.
Во-третьих, подоходный налог мы все-таки не платим? Или платим, но маленький.
Если собственности более 3-х лет, то не платите.
Примет ли банк нашу доверенность? Расчет с нами произведет? Или надо будет ехать отцу?
А вот это сложный вопрос. Все зависит от того, что за доверенность, там должны быть все полномочия прямо указаны, боюсь, что даже кредитный инспектор вам не скажет заранее, будут смотреть юристы банка. Плюс наличие доверенности в сделке увеличивает риск того, что банк квартиру не одобрит. Я бы например по доверенности не купил, несмотря на то, что я не склонен преувеличивать риски.
Куклатаня
26.02.2011, 22:16
Спасибо. Вы меня утешили. Я соглана на безнал. Мне так спокойнее. А папу мы попросим приехать. Сам откроет счет и проведет сделку. Только мы вот с покупателем задумались, как от его имени оформить предварительный договор? Или он в банке не нужен?
И еще, чтоб определиться со сроками. Сколько времени может пройти между заключением ДКП и регистрацией сделки? Т.е. когда покупатели принесут док-ты в банк и подпишут поручение?
Katerinka i Karinka
26.02.2011, 23:17
там так...сначала предварительный + доки на квартиру - одобряют от 2 (в нашем случае) до 5рабочих дней, потом кредитный договор потом договор купли-продажи и в гбр топаете....а тут уж....как повезет...получаете доки оттуда в 2 дня надо принести в банк нотариальную копию (это ес-но делает покупатель) и через 2 часа деньги на вашем счету!
О великий коллективный разум, ответь мне.:091:
Наша семья продает квартиру без агента, и все шло прекрано, но сейчас перед заключением предварительного ДКП у меня возникли сомнения:009:. И главное, мы договрились на завтра. А банки не работают и посоветоваться не с кем.
Без паники. Космический коллективный разум отвечает. :)
Сомнения у меня вот в чем. Покупатель хочет расчитываться по безналу. Мы же в дальнейшем покупаем квартиру, и я 100% уверена, что им нужна наличка, ячейка и т.п.
Во-первых, что мы теряем при переводе и обналичивании в пределах одного банка? Только что, правда, я звонил в Сбер и они сказали, что ничего. Но я все равно сомневаюсь.
Выше уже разъяснили, что сомнения необоснованны. Добавлю, что безнал имеет то преимущество, что в промежутках между расчётами деньги можно положить на депозит. Пусть маленький, но процент.
Во-третьих, подоходный налог мы все-таки не платим? Или платим, но маленький.Не платите вовсе, этот вопрос тоже осветили.
Может, еще какие нюансы я не учла.
Продажа квартиры безопаснее, чем её покупка. Но всё же, заключая договор, надо помнить некоторые простейшие правила. Думаю, что Вы их и без меня знаете, но для других людей, которые заглянут в тему с похожей ситуацией, напишу.
1) Не писать в договоре, что деньги уже получены, если они на самом деле ещё не получены. Писать: "покупатель обязуется оплатить ... в течение ...дней после государственной регистрации"
2) После того, как договор зарегистрируют, не писать расписку, что деньги получены, до тех пор, пока они на самом деле будут получены. (Впрочем, в случае безнала расписка не нужна, я это пишу для тех, у кого расчёт через ячейку).
3) Очень желательно предусмотреть в ПДКП и основном договоре освобождение Вами квартиры лишь после полной её оплаты покупателем. А то мало ли что.
Думаю, что всё у Вас будет хорошо!
Куклатаня
27.02.2011, 00:13
"и в гбр топаете....а тут уж....как повезет..." Если можно, в этом месте поподробнее. Как может повезти или не повзти? Я почему такая дотошная - это меня агент настращала, у которй мы собираемся квариру приобрести. Она что-то упоминала о месяце в ГБР. Мы ведь тоже хотим предв ДКП сделать на квартиру, которую хотим купить. А там надо сроки конкретизировать.
Куклатаня
27.02.2011, 00:17
3) Очень желательно предусмотреть в ПДКП и основном договоре освобождение Вами квартиры лишь после полной её оплаты покупателем. А то мало ли что.
Думаю, что всё у Вас будет хорошо!
Спасибо. А это то, о чем я не подумала.
Смотрите топик "Регистрация в ГБР" и ищите текущую ситуацию по своему району. Официальный срок регистрации с ипотекой 10 рабочих дней. В любом случае надо быть готовыми к задержке и соответственно планировать дальнейшие действия. Срок в ПДКП указывается в виде даты, до которой должен быть заключен основной договор, лучше брать с разумным запасом, хотя бы потому, что официальный срок одобрения объекта у сбера 11 рабочих дней. Но вообще, честно говоря, ПДКП не так важен на практике, его требует банк, но даже он разрешает его переделывать, менять листы, если что.
Куклатаня
27.02.2011, 00:30
Спасибо. Кое-что прояснилось
Polina Svetlaya
27.02.2011, 00:58
Без паники. Космический коллективный разум отвечает. :)
Выше уже разъяснили, что сомнения необоснованны. Добавлю, что безнал имеет то преимущество, что в промежутках между расчётами деньги можно положить на депозит. Пусть маленький, но процент.
Не платите вовсе, этот вопрос тоже осветили.
Продажа квартиры безопаснее, чем её покупка. Но всё же, заключая договор, надо помнить некоторые простейшие правила. Думаю, что Вы их и без меня знаете, но для других людей, которые заглянут в тему с похожей ситуацией, напишу.
1) Не писать в договоре, что деньги уже получены, если они на самом деле ещё не получены. Писать: "покупатель обязуется оплатить ... в течение ...дней после государственной регистрации"
2) После того, как договор зарегистрируют, не писать расписку, что деньги получены, до тех пор, пока они на самом деле будут получены. (Впрочем, в случае безнала расписка не нужна, я это пишу для тех, у кого расчёт через ячейку).
3) Очень желательно предусмотреть в ПДКП и основном договоре освобождение Вами квартиры лишь после полной её оплаты покупателем. А то мало ли что.
Думаю, что всё у Вас будет хорошо!
На кредитные деньги при всем желании покупателя не получится написать, что они выплачены.
А вот фразу о том, что продавец вправе не передавать квартиру до полной ее оплаты покупателем считаю уместной
На кредитные деньги при всем желании покупателя не получится написать, что они выплачены.
А вот фразу о том, что продавец вправе не передавать квартиру до полной ее оплаты покупателем считаю уместной
О передаче квартиры. Для продавца - да, полезное условие, но может стать причиной конфликта в дальнейшем. Если бы я была покупателем, то не подписала бы такое ни за что. :))
О передаче квартиры. Для продавца - да, полезное условие, но может стать причиной конфликта в дальнейшем. Если бы я была покупателем, то не подписала бы такое ни за что. :))
Почему? Вы когда покупаете квартиру, деньги перечислять за неё, не входит в ваши планы? :))
Куклатаня
27.02.2011, 11:51
И все-таки. Поясните. Сомневаемся между безналом и наличной формой расчета. Скажите, а когда расплачиаешься через ячейку, продавец получает деньги после подписания договора или все-таки после регистрции в ГБР?
И все-таки. Поясните. Сомневаемся между безналом и наличной формой расчета. Скажите, а когда расплачиаешься через ячейку, продавец получает деньги после подписания договора или все-таки после регистрции в ГБР?
Всегда после регистрации. Как правило, после выписки. Нередко после приёма-передачи.
МамаТема
27.02.2011, 13:14
И все-таки. Поясните. Сомневаемся между безналом и наличной формой расчета. Скажите, а когда расплачиаешься через ячейку, продавец получает деньги после подписания договора или все-таки после регистрции в ГБР?
у нас было после регистрации.
Почему? Вы когда покупаете квартиру, деньги перечислять за неё, не входит в ваши планы? :))
Если Я покупаю квартиру, то в мои планы входит получить ее без долгов, в том же виде, что она была при просмотре и в оговоренные заранее сроки.
А если я по договору обязуюсь перечислить ВСЕ деньги за квартиру до ее приема, то потом может возникнуть ситуация, что я буду бегать за продавцом и канючить освободить квартиру (вернуть плиту, раковину, оплатить коммунальные платежи). Мне оно надо? :))
Почитав мнения форумчан, которые сводятся во всех вопросах к одному: "делай как выгодно тебе, нарушая все догворенности", я бы не стала полностью доверять порядочности продавца. :)):)):))
PS. Последнее относится не ко всем.
Polina Svetlaya
27.02.2011, 13:19
В Сбере кредитные, вероятнее всего, особенно если по безналу, пойдут после регистрации. На выписку и осовобождение придется закладывать наличку (собственные средства)
И все-таки. Поясните. Сомневаемся между безналом и наличной формой расчета. Скажите, а когда расплачиаешься через ячейку, продавец получает деньги после подписания договора или все-таки после регистрции в ГБР?
Если Вы имеете в виду ячейку Сбербанка, то вобщем-то без разницы. Деньги продавец получит после регистрации, а вот как Вы будете контролировать выпску и освобождение, продумайте заранее.
Куклатаня, так всё же Вы ведёте речь об ипотеке или просто покупатель хочет произвести расчёт по безналу своими деньгами?
Это важно!
Если Я покупаю квартиру, то в мои планы входит получить ее без долгов, в том же виде, что она была при просмотре и в оговоренные заранее сроки.
А если я по договору обязуюсь перечислить ВСЕ деньги за квартиру до ее приема, то потом может возникнуть ситуация, что я буду бегать за продавцом и канючить освободить квартиру (вернуть плиту, раковину, оплатить коммунальные платежи). Мне оно надо? :))
Почитав мнения форумчан, которые сводятся во всех вопросах к одному: "делай как выгодно тебе, нарушая все догворенности", я бы не стала полностью доверять порядочности продавца. :)):)):))
PS. Последнее относится не ко всем.
ааа поняла. Еще раз убеждаюсь самообразование хорошо, но опыт лучше )). Я же читала перед НГ (кажется), девушка купила квартиру, а продавец со съездом затягивала, и если бы деньги ей отдали, не известно сколько бы продавец съезжала. И не вспомнила бы совсем про тот случай, пока Вы не разжевали. Спасибо.
Куклатаня
27.02.2011, 21:19
Куклатаня, так всё же Вы ведёте речь об ипотеке или просто покупатель хочет произвести расчёт по безналу своими деньгами?
Это важно!
Ипотека. Я писала.
Короче, мы попали надолго. Регистрация квартиры в Невском районе будет идти долго:0075:. Но когда-нибудь закончится :080:
Ипотека. Я писала.
Короче, мы попали надолго. Регистрация квартиры в Невском районе будет идти долго:0075:. Но когда-нибудь закончится :080:
Извините.Странно, что не заметила сразу.
Со Сбером всегда предпочитаю именно безнал.
Несимпатичны мне их условия по ячейке ( просто моё мнение).Собственные средства покупателя лучше заложить в расчётном центре, ими и регулировать все вопросы по акту приёмки и снятию с регистрации.
С Невским сложно, но тоже можно справиться, если срочно надо.
ХрюндельСПб
28.02.2011, 02:51
С Невским сложно, но тоже можно справиться, если срочно надо.
А то! Нет таких крепостей или бабло побеждает зло!
АННА_НААН
28.02.2011, 13:43
А у нас соседка покупает комнату-берет ипотеку в сбере на комнату (не на всю сумму)+ субсидия=нашли студию, но у них какой-то договор только на месяц, без аванса, без предоплат или брони. Месяц и все, но как же мне успеть, да еще с субсидией, странной как-то это, будем сегодня у них просит два месяца.
Подскажите по времени одобрение ипотеки, регистрация в ГБР и перевод субсидии==сколько займет????
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.