Просмотр полной версии : Покупка квартиры у наследников
Понравилась квартира и место то что я хотела и цена тоже устраивает. Смущает только один факт продают наследники (племянники) причем их двое, в наследство они вступили 2 года назад. Вот и думаю стоит ли такую квартиру покупать или всеже это большой риск. Вдруг появится третий племянник или еще какой нить родственник.
Stala_mamoy
27.04.2011, 18:03
Понравилась квартира и место то что я хотела и цена тоже устраивает. Смущает только один факт продают наследники (племянники) причем их двое, в наследство они вступили 2 года назад. Вот и думаю стоит ли такую квартиру покупать или всеже это большой риск. Вдруг появится третий племянник или еще какой нить родственник.
у каждой квартир своя история, самая чистая - в собственности построенная по 214-ФЗ. Поэтому... Обратитесь в страховую, скажите что хотите застраховать право титула, и хотите провести предстраховую экспертиз, стоит это тыр 5-7. "Паленую" квартиру страховать они н будут.
у каждой квартир своя история, самая чистая - в собственности построенная по 214-ФЗ. Поэтому... Обратитесь в страховую, скажите что хотите застраховать право титула, и хотите провести предстраховую экспертиз, стоит это тыр 5-7. "Паленую" квартиру страховать они н будут.
У меня ипотека в Сбербанке, на 40% от стоимости. может быть можно в этом случае положиться на Сбербанк и страховать они тоже обязуют, только в случае чего страховка будет выплачена на сумму ипотеки - это конечно утешает но не особо
Pchelka_05
27.04.2011, 18:41
Полагаться на Сбер-последнее дело. Им ваша безопасность-ехала-болела...
Все сами.
Сбер указывает минимальную страховую сумму, равную ипотеке. Но вы вправе застраховать на большую, какую сочтете достаточной. Кстати, наследники могут оспорить сделку и по истечении трех лет, т.к. срок исчисляется с того момента, когда они узнали о наследстве, так что нужно подумать и над сроком страхования.
Какое счастье, что у нас наследство по завещанию, а не по закону!
Вот так надумаешь продать "чистую" квартиру, так запаришься доказывать, что ты не верблюд!:073:
Какое счастье, что у нас наследство по завещанию, а не по закону!
Вот так надумаешь продать "чистую" квартиру, так запаришься доказывать, что ты не верблюд!:073:
По завещанию - тоже риск. Ведь могут объявиться наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве. Это Вы знаете, что таких нет, а покупатель вынужден Вам верить. :))
Ха, ха, а ваше завещание точно последнее и неоспоримое и иждивенцев, имевших право на обязательную долю у умершего не имелось?
у меня бабушка купила 2 квартиры от наследников, все нормально, уже 10 лет живут.
у меня бабушка купила 2 квартиры от наследников, все нормально, уже 10 лет живут.
Это серьезный показатель безопасности таких сделок на рынке. :)):)):))
у меня бабушка купила 2 квартиры от наследников, все нормально, уже 10 лет живут.
А я купила квартиру с отказом от приватизации, и у продавца, состоявшего на учете в психдиспансере. Как-то по молодости не придала значения данным обстоятельствам :)). Счастливо прожила в ней 10 лет, потом продала. Сейчас бы ни за что не купила, воистину: многия знания - многия печали.
Ха, ха,
Чего так ржать-то?
а чего от завещания-то в такой экстаз приходить?
*Josephine*
27.04.2011, 21:06
А я купила квартиру с отказом от приватизации, и у продавца, состоявшего на учете в психдиспансере.
Ну вот есть же любители острых ощущений:)). Хорошо, что всё хорошо закончилось:flower:
С завещанием все же меньше риск.
Штамп нотариуса стоит, что оно не изменено и не отменено.
В случае, если завещатель весьма преклонного возраста и не в браке, то могут быть только дети-внуки. Справки берутся из ЗАГСов (при условии проживания-работы всю жизнь в одном городе) и вуаля-вопрос об обязательной доле в наследстве может отпасть.
Никаких острых ощущение, за неосознанием возможных последствий, я не испытывала. Просто пишу к тому, что не все риски наступают, я бы даже сказала, что большинство опасений оказываются напрасными.
*Josephine*
27.04.2011, 21:12
Вообще, все эти страхи с наследными квартирами и отказами от приватизации создало наше государство несовершенством законодательства. По идее, если объявится какой-то наследник, то разбираться он должен с другими наследниками и требовать с них материального возмещения ущерба. Новый хозяин квартиры-то тут при чём?
а чего от завещания-то в такой экстаз приходить?
Вам ничего не завещали?:065:
С завещанием все же меньше риск.
Штамп нотариуса стоит, что оно не изменено и не отменено.
В случае, если завещатель весьма преклонного возраста и не в браке, то могут быть только дети-внуки. Справки берутся из ЗАГСов (при условии проживания-работы всю жизнь в одном городе) и вуаля-вопрос об обязательной доле в наследстве может отпасть.
С завещанием больше риск того, что есть недовольные, а это верный признак того, что спор реален. Я бы, на месте покупателя, выяснила, кто наследники по закону, и что они думают насчет судьбы наследства. Варианты возможны разные: от "уважаю волю умершего", до "да мы уже пятый год судимся, уж до Страсбурга дошли". Если наследство по закону принято первой очередью, то выяснить сведения о супруге, родителях и детях умершего тоже возможно.
Если наследство по закону принято первой очередью, то выяснить сведения о супруге, родителях и детях умершего тоже возможно.
Так никто и не против!
Просто люди смертны (кто не в курсе) и наследование-обычная практика. И нечего от нее так шарахаться.
Вам ничего не завещали?:065:
нет, все что могло бы мне достаться при при определенных обстоятельствах:066: , переписано на меня при жизни, дабы облегчить дальнейший оборот имущества :)) :073::073:
Не все столь доверчивы и недальновидны:))
у каждой квартир своя история, самая чистая - в собственности построенная по 214-ФЗ. Поэтому... Обратитесь в страховую, скажите что хотите застраховать право титула, и хотите провести предстраховую экспертиз, стоит это тыр 5-7. "Паленую" квартиру страховать они н будут.
а что это за страховка? дорого? а просто провести экспертизу без страхованя можно? где узнать?
*Josephine*
27.04.2011, 21:55
а что это за страховка? дорого? а просто провести экспертизу без страхованя можно? где узнать?
В разных страховых компаниях цены разные. Позвоните в любую из них и узнайте. Страховых компаний туча. Только по телевизору несколько рекламируют:)).
Вообще, все эти страхи с наследными квартирами и отказами от приватизации создало наше государство несовершенством законодательства. По идее, если объявится какой-то наследник, то разбираться он должен с другими наследниками и требовать с них материального возмещения ущерба. Новый хозяин квартиры-то тут при чём?
Это по логике. а вот по закону..... сделку могут признать не действительной. с наследников взятки гладки особенно если официаьное зп у них 5 тыс. руб.
*Josephine*
27.04.2011, 22:05
Это по логике. а вот по закону..... сделку могут признать не действительной. с наследников взятки гладки особенно если официаьное зп у них 5 тыс. руб.
Вот я и говорю, что дебильное у нас законодательство.
И вообще, если з/п 5 тысяч, то пусть распродают своё имущество, свою квартиру продают и отдают долг. А то получается, что человек заплатил деньги за квартиру, а в итоге остаётся без денег и бомжом.
Мне вот интересно, если у семьи нет больше ни другого жилья, ни денег на приобретение второй квартиры, что с ними будет? Их просто на улицу выставят с детьми?
Так что, ИМХО, в нашей стране лучше не покупать сомнительные квартиры. Справедливости потом не дождёшься от суда.
Это по логике. а вот по закону..... сделку могут признать не действительной. с наследников взятки гладки особенно если официаьное зп у них 5 тыс. руб.
Большая судебная практика?:))
Вот я и говорю, что дебильное у нас законодательство.
И вообще, если з/п 5 тысяч, то пусть распродают своё имущество, свою квартиру продают и отдают долг. А то получается, что человек заплатил деньги за квартиру, а в итоге остаётся без денег и бомжом.
Мне вот интересно, если у семьи нет больше ни другого жилья, ни денег на приобретение второй квартиры, что с ними будет? Их просто на улицу выставят с детьми?
Смешно слушать.
Почитайте Закон о добросовестном покупателе.
*Josephine*
27.04.2011, 22:14
Смешно слушать.
Почитайте Закон о добросовестном покупателе.
Добросовестному покупателю оставят приобретённую им квартиру? Да или нет?
Или всё же обязуют продавца отдать деньги?
Добросовестному покупателю оставят приобретённую им квартиру? Да или нет?
Да, оставят. На улицу с детьми не выгонят.
Или всё же обязуют продавца отдать деньги?
Прописывайте полную стоимость;)
Большая судебная практика?:))
Нет, не большая. а ведь в действительно что может суд "предъявить" такому продавцу?. в долговую яму теперь не сажают, факта мошенничества тоже нет. Да и вообще где потом этого продавца искать, если он к тому времени за уральский хребет свалит
*Josephine*
27.04.2011, 22:22
Да, оставят. На улицу с детьми не выгонят.
Ну слава Богу:091:, если так.
Просто был случай с моим дальним родственником. Он дал в долг крупную сумму своей знакомой под расписку. Деньги она ему не отдала и отдавать не собиралась. Был суд, в результате которого её обязали ежемесячно выплачивать что-то около 20% своего официального заработка. Отгадайте, какой у неё был официальный заработок?:065: В общем получилось, что отдавать долг она будет что-то около 10 лет.
Ну слава Богу:091:, если так.
Просто был случай с моим дальним родственником. Он дал в долг крупную сумму своей знакомой под расписку. Деньги она ему не отдала и отдавать не собиралась. Был суд, в результате которого её обязали ежемесячно выплачивать что-то около 20% своего официального заработка. Отгадайте, какой у неё был официальный заработок?:065: В общем получилось, что отдавать долг она будет что-то около 10 лет.
Правильно. Именно потому, что скорее всего, у нее не было 5 квартир. Суд не счел возможным лишать ее единственного жилья, даже при том, что она задолжала крупную сумму. А может, у нее никакого жилья и не было. Чему тогда вы удивляетесь?:)
Нет, не большая. а ведь в действительно что может суд "предъявить" такому продавцу?. в долговую яму теперь не сажают, факта мошенничества тоже нет. Да и вообще где потом этого продавца искать, если он к тому времени за уральский хребет свалит
А зачем ВАМ его искать?
Вы честно купили квартиру за полную сумму. К вам-то какие претензии?
Автор, я бы застраховалась для спокойствия и купила по полной стоимости, если квартира очень уж нравится. Не очень-искала бы другую.
Да, оставят. На улицу с детьми не выгонят.
Можно еще раз поржать? Не каждому добросовестноу квартиру оставят. Некоторых выселят и дадут мильен компенсации от государства. Вернее так: кого из добросовестных выселили, те могут попытаться выбить из государства миллион.
Можно еще раз поржать? Не каждому добросовестноу квартиру оставят. Некоторых выселят и дадут мильен компенсации от государства. Вернее так: кого из добросовестных выселили, те могут попытаться выбить из государства миллион.
Ржите сколько хотите.
Ссылку хоть на один прецедент, когда добросовестного с детьми выселили на улицу?
И почему миллион?:009:
Или вам чиста к ржаке потрепаться?:065:
Автор, повторюсь, если квартира в душу запала, сходите к толковому юристу для начала-тут Надежду очень хвалят из прикрепоенного топика.
И сразу для себя поймете, стоит овчинка выделки или ну нее на фиг.
natoussik
28.04.2011, 10:02
Вообще, все эти страхи с наследными квартирами и отказами от приватизации создало наше государство несовершенством законодательства. По идее, если объявится какой-то наследник, то разбираться он должен с другими наследниками и требовать с них материального возмещения ущерба. Новый хозяин квартиры-то тут при чём?
+1000!!!!!!
Ржите сколько хотите.
Ссылку хоть на один прецедент, когда добросовестного с детьми выселили на улицу?
И почему миллион?:009:
Или вам чиста к ржаке потрепаться?:065:
Прецеденты по выселению добросовестныхп приобретателей, уверена, имеются, просто не мой профиль и лень искать. А уверенность моя проистекает из закона:
Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Про миллион тут: ФЗ № 122 ФЗ
Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение
1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
Так, что если будут основания, суд выселит на улицу, и глазом не моргнет. Представьте, что предприимчивые арендаторы продадут ваши наследные квартиры без вашего ведома, а суд скажет: извините, ничего не поделаешь, купцы и знать не знали, что покупают не у собственника.
П
Так, что если будут основания, суд выселит на улицу, и глазом не моргнет. Представьте, что предприимчивые арендаторы продадут ваши наследные квартиры без вашего ведома, а суд скажет: извините, ничего не поделаешь, купцы и знать не знали, что покупают не у собственника.
Это совершенно другая статья-мошенничество. И подделка документов.
Иначе бы давно все так и продавали, елси б это было так просто;)
Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателяв случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Каким боком это к наследным делам относится, не подскажете?
А вообще зря мы тут копья ломаем.
Один поход к юристу-и все станет гораздо яснее.
Вне зоны доступа
28.04.2011, 15:12
Выбыло из их владения помимо их воли означает, что если вдруг обнаружится наследник, которому восстановят срок принятия наследства и он будет признан наследником, а наследство (квартирка) уже продана, то тогда и получается, что квартирка (точнее его доля в наследстве) уплыла помимо его воли.
Так можно договориться до того, что любая сделка потенциально опасна. Вдруг выяснится, что при приватизации чьи-то права ущемили? Или нарушили права несовершеннолетних детей? Только первичку тогда покупать надо, причем уже отстроенную. И то могут подстеречь двойные продажи:))
Если есть сомнения, то лучше квартиру не брать!
Если есть сомнения, то лучше квартиру не брать!
С эти трудно спорить. Это-то всенепременно:)
Так можно договориться до того, что любая сделка потенциально опасна.)
а нет разве?
а нет разве?
конечно, опасна
но покупка у наследника(особенно не вчерашнего) ничем не хуже многих других покупок
при покупке у наследников, даже если крепко засучить рукава, нереально проверить "чистоту" квартиры, особенно при наследовании по завещанию. И сроки давности в этом случае бесконечны.
Это ваше мнение.
У меня другое. Жалко только, очень выгодная покупка обломилась в свое время. Она была по завещанию, и меня это нисколько бы не остановило.
я, кстати, не считаю что наследные квартиры нужно обходить стороной. При рассмотрении вариантов нужно выбирать "меньшее из зол". ДКП, долевке, приватизации наследство явно уступает. А вот по сравнению с дарением доли, отказом от приватизации, судебным решением - лучше наследство. Конечно, обобщения достаточно условные.
Это ваше мнение.
У меня другое. Жалко только, очень выгодная покупка обломилась в свое время. Она была по завещанию, и меня это нисколько бы не остановило.
Ну если покупка выгодная, то есть смысл ее обдумать, и в первую очередь понять, почему предлагается такая выгода (продавец "не в теме", или действует вынужденно, почему?).
Многих выгода ослепляет, лишая разума и воли.
я, кстати, не считаю что наследные квартиры нужно обходить стороной..
О чем мы тогда спорим?:))
ДКП, говорите?
Ситуация самая простая.
Продавец холост, паспорт чист. А потом выясняется, что на момент покупки был женат. Потерял паспорт, поэтому штампов нет. А если это еще и в другом городе...
Потом появляется жена и требует свою долю.
Вот вам и ДКП.
Ну если покупка выгодная, то есть смысл ее обдумать, и в первую очередь понять, почему предлагается такая выгода (продавец "не в теме", или действует вынужденно, почему?).
Многих выгода ослепляет, лишая разума и воли.
Выгодная-не значит дармовая. Там все было чисто 100%, я знала семью. Так что про "лишение разума и воли" - мимо:065: Но наследство.
Слушайте, смешно даже, люди у нас умирают часто и помногу, к сожалению...все наследные квартиры фтопку?:009:
Не покупайте. Нам больше достанется:))
Я подчеркнула, что обобщение условное. Ваш пример действительно актуальный (продавец с чистым паспортом тоже зона повышенного риска, у такого можно только приватизированное жилье покупать :)). Хотя при появлении бывшей жены железных оснований для оспаривания я не вижу. А вот если квартира общая, а он еще в браке, тогда ахтунг. Но от мошенничества вообще сложно защититься. Мы же исходим из того, что никто не хочет друг друга обмануть.
. Мы же исходим из того, что никто не хочет друг друга обмануть.
Тогда о чем речь? Наследники-то явно в курсе о наличии других родственников ближайших линий;) Все расскажут, зайки:))
. Хотя при появлении бывшей жены железных оснований для оспаривания я не вижу..
Как так?? Если он квартиру в браке приобретал. Разве она на половину права не имеет?
имеет, при разделе. А если квартира продана, то тю-тю, делить нечего. Сособственник распорядился, предполагается что он действует с согласия другого сособственника. Обратное покупателю не известно. Явно выраженное да еще и нотариальное согласие при продаже недвижки требуется только от супруги. А бывшая таковой уже не является. Так что если ее кто и ущемил (продал, не испросив согласия), то все вопросы (включая требование о возмещении ущерба) - туда.
И вообще имущество надо сразу после развода делить и на себя записывать.
И вообще имущество надо сразу после развода делить и на себя записывать.
Да.
Но если так не сделано? Неужели вы хотите сказать, что права жены ущемлены при продаже меньше, чем права гипотетически существующих наследников, помимо прописанных в завещании? Ведь это надо еще оспорить завещание, а сделать это по прошествии N лет ой как не просто...Даже не представляю, как. Именно поэтому по завещанию-менее рискованно, чем по закону. В случае "по закону" может объявиться какой-нибудь левый родственник, кто "не знал". Или целая грядка таковых. А вот в случае с завещанием-только "обязательные" наследники. Но их круг по определению гораздо Уже.
Если речь о пожилом человеке, то родители отпадают в силу возраста. Остаются только нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные дети. Если человек всю жизнь проживал в одном городе, то по прописке можно узнать, что да как-есть ли дети и сколько их. Ну и как у них с нетрудоспособностью дела обстоят и т.д. Если нет таковых, то даже если кто-то вдруг и объявится через 5 лет, то что?:073: Ничего. Есть завещание и точка.
. Явно выраженное да еще и нотариальное согласие при продаже недвижки требуется только от супруги. А бывшая таковой уже не является..
Т.е. по закону можно купить на семейные деньги хатку на Крестовском, развестись и по-тихому слить в одно рыльце? Не верю)
не верите, почитайте ст. 35 СК.
Бывшая жена сможет оспорить сделку, заключенную без ее согласия, только если докажет, что покупатель знал о том, что она против продажи. Так что шансов у БЖ мало.
А вы ст.38 прочитайте:))
Если бывшая жена до настоящего времени пользуется или продолжала после расторжения брака пользоваться квартирой, то срок исковой давности - не истек. Ст. 38 Семейного кодекса РФ по делам о разделе совместно нажитого имущества установлен срок исковой давности в три года, однако он начинает течь не с момента расторжения брака, а с того времени, когда будет нарушено право пользования совместно нажитым имуществом.
Да.
Но если так не сделано? Неужели вы хотите сказать, что права жены ущемлены при продаже меньше, чем права гипотетически существующих наследников, помимо прописанных в завещании?
Есть ли ущемление прав - вопрос открытый. А ущемленные права восстановят в рамках законодательства, взыскав с сособственника (если он и вправду виноват перед женой) ущерб.
Надоело мне:))
Пусть юристы разбираются.
Им за это деньги платят.
а на бывших семейный кодекс распространяется? или уже гражданский?
А вы ст.38 прочитайте:))
Если бывшая жена до настоящего времени пользуется или продолжала после расторжения брака пользоваться квартирой, то срок исковой давности - не истек. Ст. 38 Семейного кодекса РФ по делам о разделе совместно нажитого имущества установлен срок исковой давности в три года, однако он начинает течь не с момента расторжения брака, а с того времени, когда будет нарушено право пользования совместно нажитым имуществом.
имущество П Р О Д А Н О и не является уже совместной собственностью супругов и зарегистрировано на третье лицо. Вот если жена оспорит сделку и вернет имущество в совместную собственность, тогда пожалуйста пусть делит. Насчет перспектив оспаривания см выше. :)
Надоело мне:))
Пусть юристы разбираются.
Им за это деньги платят.
да, хватит пожалуй бесплатно консультировать. Тоже удаляюсь.
имущество П Р О Д А Н О и не является уже совместной собственностью супругов и зарегистрировано на третье лицо. Вот если жена оспорит сделку и вернет имущество в совместную собственность, тогда пожалуйста пусть делит. Насчет перспектив оспаривания см выше. :)
Вы, ясен день, более компетентны, чем Николаев Дмитрий Константинович, адвокат, старший партнер, г. Москва (http://www.uristy.ru/urists/info/2326/) И сним еще пяток не менее уважаемых юристов, которые считают, что права жены были нарушены.
Пусть каждый останется при своем мнении.
Мне ясно, что вы рассуждаете о вещах, в которых мало что смыслите. А ссылками и я умею кидаться http://www.vsrf.ru
А мне ясно, что вы мало смыслите. Так слегчало?
Облить помоями на форуме или попытаться это сделать много ума не надо:065:
МА кси МА
28.04.2011, 23:21
всю тему не читала, отвечу только на вопрос автора.. мы были наследниками и продавали квартиру, для спокойствия покупателей писали у нотариуса бумагу, что если объявятся ещё наследники,то мы их берём на себя (сами решаем все вопросы), вообщем не знаю правильную формулировку и как написать, но смысл понятен...Нотариус очень быстро все составил, данная бумага у покупателей.
поскольку тема по прежнему просмативается, возможно читающим будет интересен данный судебный случай (продажа имущества бывших супрогов без согласия одного из них).
Постановление президиума Московского областного суда
от 2 марта 2005 г. N 136
(извлечение)
С. обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры 187 д. 11 ул. Некрасова г. Лобня Московской области, заключенного между Д. и А-ми А.А. и Т.И. 15 марта 1996 года, о разделе этого имущества, признании за ним права собственности на 1/2 часть спорной квартиры и переводе прав и обязанностей покупателя на вторую половину квартиры. В иске указал, что спорная квартира является супружеским имуществом с Д., которая без его согласия продала квартиру А-вым А.А. и Т.И.
Решением Лобненского городского суда Московской области от 26 июня 2000 года исковые требования С. удовлетворены частично. Суд признал договор купли-продажи квартиры 187 д. 11 ул. Некрасова г. Лобня Московской области, заключенный 15 марта 1996 года между Д., А-ми А.А., Т.И., недействительным, привел стороны в первоначальное положение, обязав названных лиц возвратить все полученное по сделке. После приведения сторон в первоначальное положение суд обязал произвести раздел спорной квартиры между С. и Д., признав за каждым право собственности на 1/2 долю квартиры. В остальной части иска отказал.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 августа 2000 года решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе А.А.А. и А.Т.И. просят отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Определением судьи дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи А.Н.В. от 14 февраля 2005 г. дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит судебные постановления подлежащими отмене.
В соответствии со ст. 387 (garantf1://12028809.387/) ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм процессуального или материального права.
Удовлетворяя исковые требования С. о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Д. и А-ми А.А. и Т.И., суд исходил из того, что сделка не соответствует требованиям закона, поскольку не было получено нотариально удостоверенное согласие истца на совершение данной сделки.
Между тем с таким выводом суда согласиться нельзя, так как он основан на неправильном применении норм материального права.
Частью 3 статьи 35 СК РФ, которой руководствовался суд, делая данный вывод, предусмотрен порядок совершения сделки по распоряжению недвижимостью одним из супругов.
Как усматривается из материалов дела, квартира по адресу: Московская область г. Лобня ул. Некрасова дом 11 кв. 187 принадлежала Д. на праве собственности на основании регистрационного удостоверения N 3840 от 14 сентября 1993 года, выданного бюро технической инвентаризации г. Долгопрудный Московской области. Договор купли-продажи квартиры был заключен между Д. и А-ми А.А. и Т.Н. 15 марта 1996 года. Брак между Д. и С. был расторгнут решением Лобненского городского суда от 19 февраля 1996 года и 14 марта 1996 года расторжение брака было зарегистрировано в книге регистрации актов о расторжении брака. То есть на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры Д. и С. супругами не являлись.
Неправильно применена судом и статья 302 ГК РФ, предусматривающая истребование имущества от добросовестного приобретателя.
Приводя стороны по сделке в первоначальное положении, суд указал, что хотя А-вы А.А. и Т.Н. являются добросовестными приобретателями, имущество должно быть у них истребовано, поскольку приобретено у Д., которая скрыла, что спорная квартира является совместным имуществом с С.
При этом суд не учел, что согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
Допущенные судом первой инстанции и оставленные без внимания судебной коллегией существенные нарушения норм материального права являются основанием для отмены судебных постановлений.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:
Решение Лобненского городского суда Московской области от 26 июня 2000 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 августа 2000 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Покупателя признали добросовестными приобретателями.
Дальше-то что?
Точно так же и в случае с наследованием-если приобретатель добросовестный, то возникшие через 5 лет наследники идут лесом, о чем я и писала.
Ладно, резвитесь тут без меня, коли не запарило еще.
а вот как восстанавливаются права супруга при продаже имущества без его согласия:
.
При недоказанности недобросовестности покупателя возврат имущества невозможен. В этом случае, восстановление нарушенного права возможно путем включения стоимости проданного имущества в состав общего имущества супругов и зачета суммы, полученной супругом, продавшим имущество, в счёт его доли в общем имуществе. Из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 3 квартал 2003 г. следует, что при предъявлении требований о взыскании денежной компенсации и об индексации денежной суммы, необходимо полное возмещение ущерба(путём индексации), причиненного супругу несвоевременным получением денежных средств от продажи без его согласия другим супругом общего имущества; сумма, не полученная своевременно должна быть возвращена с сохранением её покупательной способности для реализации принципа полного возмещения ущерба в условиях нестабильности цен. Или, в подобных случаях, суды также определяют рыночную стоимость проданного имущества.
Автор, сорри за глубокий офф
Ну и судебный прецедент по теме топика (малость сокращено):
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 6 декабря 2010 г. N 33-16473
...рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы Ясюкевич С.В. и Шмелевой А.В., Шмелева В.И. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 22 сентября 2010 года по делу N 2-219/10 по иску Песцова В.А. к Шмелевой А.В., Шмелеву В.И., действующим в своих интересах и как законные представители несовершеннолетнего Шмелева Ивана, Ясюкевич С.В., Ясюкевичу А.В. о признании недействительным свидетельства о праве на наследство и дополнительного свидетельства о праве на наследство, признании права собственности на наследственное имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении.
При новом рассмотрении решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 22 сентября 2010 года исковые требования Песцова В.А. удовлетворены.
Названным решением суд признал недействительным свидетельство и дополнительное свидетельство о праве на наследство, выданные на имя З.Т.Р., признал Песцова К.В. принявшим наследство после смерти С.З.А., признал за Песцовым В.А. в порядке наследования после смерти Песцова К.В. право собственности на квартиру по адресу (Адрес1) и квартиру по адресу (Адрес2), истребовал указанные квартиры из незаконного владения ответчиков и выселил ответчиков из занимаемых ими квартир....
Судебная коллегия полагает, что... суд первой инстанции... постановил решение, которое не противоречит требованиям закона, регулирующего настоящие правоотношения, и установленным по делу обстоятельствам.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что С.З.А. являлся собственником квартиры по адресу (Адрес1) и квартиры по адресу Санкт-Петербург, (Адрес2).
(Дата) С.З.А. умер.
После его смерти за принятием наследства обратилась З.Т.Р., представив дубликат завещания от 11.02.2005, Согласно указанному завещанию, обе спорные квартиры оказались завещаны З.Т.Р.
Иные лица за принятием наследства после смерти С.З.А. не обращались.
На основании указанного завещания З.Т.Р. выдано свидетельство о праве на наследство (т. 1, л.д. 110-111).
В дальнейшем, на основании договоров купли-продажи от 18.04.2006 обе спорные квартиры были проданы З.Т.Р. Ч.Г.Н.
В результате дальнейших возмездных сделок по отчуждению квартир квартира (Адрес1) перешла в собственность Шмелевой А.В. и Шмелева В.И., а квартира (Адрес2) - в собственность Ясюкевич С.Ф. и Ясюкевича А.В. Обращаясь в суд с иском, Песцов В.А. представил два завещания от имени С.З.А. от 21.05.2002 и 22.02.2003, согласно которым спорные квартиры были завещаны Песцову К.В., приходящемуся внуком С.З.А. и сыном Песцову В.А. Как указал истец, Песцов К.В. за принятием наследства не обращался, однако, в установленный законом срок совершил действия, свидетельствующие о том, что он фактически принял наследство после умершего С.З.А. в виде квартиры по адресу (Адрес1) и квартиры по адресу (Адрес2)
Кроме того, истец оспаривал завещание, составленное на имя З.Т.Р.
С целью проверки доводов истца, определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 октября 2008 года по настоящему гражданскому делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: исполнены ли фамилия, имя, отчество и подпись на завещании от 11.02.2005 (на имя З.Т.Р.) С.З.А. или иным лицом; одним ли и тем же лицом исполнены фамилия, имя, отчество на завещании от 11.02.2005 и на завещании от 21.05.2002.
Согласно заключению эксперта ООО "Центр судебной экспертизы" от 19.12.2008 фамилия, имя, отчество и подпись на завещании от 11.02.2005 исполнены не С.З.А., записи на завещаниях от 11.02.2005 и от 21.05.2002 исполнены разными лицами.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался ст.*ст. 1152, 1153, 1154, на основании установленных по делу обстоятельств, показаний допрошенных в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела свидетелей, представленных письменных доказательств, объяснений сторон и третьих лиц, исходил из того, что Песцов К.В., являясь наследником после умершего С.З.А., совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, а именно: квартирой (Адрес1) распорядился как собственник, передав в наем, а по квартире (Адрес2) нес бремя содержания. Установив подложность завещания на имя З.Т.Р., факт принятия наследства Песцовым К.В. и соответственно принадлежность спорных квартир Песцову К.В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные квартиры подлежат включению в наследственную массу поле смерти Песцова К.В., умершего (Дата). Поскольку Песцов В.А. является единственным наследником Песцова К.В., суд пришел к выводу о том, что Песцов В.А. приобрел право собственности на имущество, оставшееся после смерти Песцова К.В., т.е. на спорные квартиры, и как собственник имеет право истребовать свое имущество от Шмелевой А.В., Шмелева В.И., Ясюкевич С.Ф. и Ясюкевича А.В., поскольку спорные квартиры возмездно приобретены ими у лица, которое не имело права их отчуждать.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными.
По смыслу п.*1 ст.*302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
В тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст.*302 ГК РФ, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.).
Согласно разъяснениям, данным в п.*36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N*10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Наследником по закону после умершего Песцова К.В. является Песцов В.А., иных наследников не имеется.
Судом первой инстанции установлено, что Песцов К.В. являлся наследником после смерти С.З.А. на основании завещания, удостоверенного 21.05.2002 нотариусом Санкт-Петербурга А., и завещания, удостоверенного 22.02.2003 нотариусом Санкт-Петербурга Г. Согласно указанным завещаниям, Песцову К.В. завещано имущество, принадлежащее С.З.А. ко дню смерти и состоящее из квартиры (Адрес1) и квартиры (Адрес2)
В соответствии со ст.*1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. В соответствии со ст.*1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
С учетом представленных доказательств, оценка которым дана в соответствии со ст.*67 ГПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела нашли подтверждение обстоятельства фактического принятия наследства Песцовым К.В. после смерти С.З.А.
Факт принятия наследства Песцовым К.В. судом установлен, подтвержден материалами дела и нашел отражение в решении.
Таким образом, доказав право собственности Песцова К.В. на наследственное имущество, с учетом того, что Песцов В.А. является единственным наследником после смерти Песцова К.В., истец доказал возникновение у себя права собственности на спорные квартиры.
Поскольку наследственное имущество после смерти Песцова К.В. должно было перейти в собственность Песцова В.А., однако не перешло помимо его воли, поскольку право собственности на спорные квартиры было оформлено на З.Т.Р. на основании ничтожного завещания, суд пришел к обоснованному выводу о возможности истребования спорных квартир от добросовестных приобретателей, поскольку истцом было доказано, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, в связи с чем, удовлетворил исковые требования Песцова В.А.*Судебная коллегия полагает, что из совокупности представленных по делу доказательств суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о доказанности требований истца.
Доводы кассационных жалоб ответчиков направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, сводятся к несогласию с решением и не могут расцениваться в качестве оснований для отмены постановленного судом законного и обоснованного решения, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции по существу спора.
На основании изложенного, руководствуясь ст.*361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 22 сентября 2010 года оставить без изменения, поданные кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Резюме: добросовестные приобретатели (включая ребенка!) выселены из квартиры по иску объявившегося наследника.
всю тему не читала, отвечу только на вопрос автора.. мы были наследниками и продавали квартиру, для спокойствия покупателей писали у нотариуса бумагу, что если объявятся ещё наследники,то мы их берём на себя (сами решаем все вопросы), вообщем не знаю правильную формулировку и как написать, но смысл понятен...Нотариус очень быстро все составил, данная бумага у покупателей.
и как бы Вы, не дай Бог, решали эти вопросы?
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.