подскажите про продажу долей и налоги!

[risarisakova]

ситуация в следующем(пишу несколько путанно,по ходу буду уточнять),есть 3 комнатная квартира,одной комнатой владеет семья а,другими двумя -семья б,квартира продается целиком,но у семьи б одна из комнат в собственности менее 3 лет,а теперь вопросы-сколько договоров купли нужно составлять-1 или 3-на каждую из комнат,вопрос 2-если составить 1 договор на всю квартиру и указать в договоре что семье а отходит большая часть денег (тк у них собственность более 3 лет),а семье б малюсенькая часть,(агент убеждает что так семья б сможетуйти от налога) а на деле в ячейку закладываются совсем другие суммы и на руки тоже получают семьи суммы иные,чем в договоре(вся квартира-5000,семье а -2200,семье б-2800),так вот что интересует,сколько все таки налог с доли семьи б,и чем грозит прописанная сумма в 4300-для семьи а ,вместо 2200,и для семьи б сумма 700тыс,(думается а вдруг семья а не захочет отдавать 2100??,а присвоит себе все 4300,за свою комнату,и еще если сразу же купить другую недвигу,то налог не платится? вообщем как смогла так описала ситуацию,подскажите кто что думает:flower:

[Сва]

Я бы с хорошим юристом проконсультировалась на Вашем месте.

[risarisakova]

Я бы с хорошим юристом проконсультировалась на Вашем месте.спасибо за совет,это я и так хотела сделать,но в ближайшие 3 дня не получится,поэтому пока послушаю мнения на форуме.

[ishma]

покупатель договор судя по всему на каждую комнату будет заключать отдельный. То есть налоги придется платить только с одной комнаты. т.е. налог если я правильно помню 13% от цены комнаты минус лям.

Налог будет не оч большой.

Стоит ли рисоквать, играя ценами?

[risarisakova]

покупатель договор судя по всему на каждую комнату будет заключать отдельный. То есть налоги придется платить только с одной комнаты. т.е. налог если я правильно помню 13% от цены комнаты минус лям.

Налог будет не оч большой.

Стоит ли рисоквать, играя ценами?вот и я подумала,зачем оформлять всю хату 1 договором???,ведь можно каждую комнату отдельно оформить,и на каждую комнату есть отдельные свидетельства о собственности,да и можно указать например за ту комнату,которая в собственности более 3 лет-сумму например 1700,а за вторую 1100,и заплатить налог со 1100-1000=13000руб??? я правильно считаю??

[ishma]

вот и я подумала,зачем оформлять всю хату 1 договором???,ведь можно каждую комнату отдельно оформить,и на каждую комнату есть отдельные свидетельства о собственности,да и можно указать например за ту комнату,которая в собственности более 3 лет-сумму например 1700,а за вторую 1100,и заплатить налог со 1100-1000=13000руб??? я правильно считаю??

я если честно не уверена, что у вас есть вариант - кроме как составлять договор покомнатно. На каждую комнату свое свидетльство о собственности - т.е. какие еще варианты?

Я конкретно с такими сделками не сталкивалась, но, видимо, стоимость квартиры при продаже разбивается пропорционально метража комнат, и на эти суммы - договоры. С этих сумм и налоги, если они есть.

В принципе, наверное, можно перераспределить сумму так, чтобы заплатить совсем небольшой налог.

Я думаю, в тему еще подтянутся более подкованные в вопросе

[risarisakova]

я если честно не уверена, что у вас есть вариант - кроме как составлять договор покомнатно. На каждую комнату свое свидетльство о собственности - т.е. какие еще варианты?

Я конкретно с такими сделками не сталкивалась, но, видимо, стоимость квартиры при продаже разбивается пропорционально метража комнат, и на эти суммы - договоры. С этих сумм и налоги, если они есть.

В принципе, наверное, можно перераспределить сумму так, чтобы заплатить совсем небольшой налог.

Я думаю, в тему еще подтянутся более подкованные в вопросеспасибо,я тоже так думаю

[Olgan83]

Квартира коммунальная? Как у семьи Б появилась вторая комната (которая в собственности менее трёх лет), они её купили?

[risarisakova]

Квартира коммунальная? Как у семьи Б появилась вторая комната (которая в собственности менее трёх лет), они её купили?квартира коммунальная,семья б купила третью комнату 2 года назад

[ФОРУМ]

Продаваться квартира должна покомнатно, а кто вам сказал что можно квартиру одним договором провести?

[Olgan83]

квартира коммунальная,семья б купила третью комнату 2 года назад

За сколько семья Б купила третью комнату? Они могут уменьшить доходы от продажи комнаты на расходы, связанные с полученеим этих доходов. То есть, они могут при продаже указать цену комнаты равную цене, за которую они купили эту комнату 2 года назад. Может быть, им подойдёт этот вариант?

[risarisakova]

За сколько семья Б купила третью комнату? Они могут уменьшить доходы от продажи комнаты на расходы, связанные с полученеим этих доходов. То есть, они могут при продаже указать цену комнаты равную цене, за которую они купили эту комнату 2 года назад. Может быть, им подойдёт этот вариант?комната была приобретена за 500 тыс,но я считала что налог не платится если в договоре стоит сумма меньше 1000000,значит даже если поставить за 900тыс,все равно налог не платится,я права??

[risarisakova]

Продаваться квартира должна покомнатно, а кто вам сказал что можно квартиру одним договором провести?агент уверяет что лучше и можно одним договором,но прописывать ,то что семья а получит за свою среднюю по площади комнату 4200,а в конверты будут вкладываться другие суммы,и что семья а получит в итоге 2200 по факту,а не как в договоре,кажется как то странно,особенно если учесть тот факт,что у семьи б есть вторая комната с собственностью более 3 лет:009: вот и хочется узнать,может кто сталкивался с подобным??

[Olgan83]

комната была приобретена за 500 тыс,но я считала что налог не платится если в договоре стоит сумма меньше 1000000,значит даже если поставить за 900тыс,все равно налог не платится,я права??

Да, Вы правы. Если в договоре будет стоять цена 1 000 000 руб. и меньше, то налог платить не придётся.

Насколько я поняла, семья Б реально получает за свои две комнаты 2 800 000 руб. Выше Вы писали, что на каждую комнату отдельное свидетельство о собственности. На мой взгляд, нужно указать в договоре купли-продажи цену за комнату, которая в собственности более трёх лет, 1 800 000 руб., а цену за комнату, которая в собственности менее трёх лет, 1 000 000 руб. В таком случае семья Б реально получает на руки те деньги, которые прописаны в договоре. И не платит подоходный налог, воспользовавшись имущественным вычетом при продаже.

[Pozitiv]

агент уверяет что лучше и можно одним договором,но прописывать ,то что семья а получит за свою среднюю по площади комнату 4200,а в конверты будут вкладываться другие суммы,и что семья а получит в итоге 2200 по факту,а не как в договоре,кажется как то странно,особенно если учесть тот факт,что у семьи б есть вторая комната с собственностью более 3 лет:009: вот и хочется узнать,может кто сталкивался с подобным??

Сталкивались. Проходило. Что именно Вас интересует?

[risarisakova]

Сталкивались. Проходило. Что именно Вас интересует? интересует вот что,почему и зачем нужен один договор(кому он выгоден и чем не безопасен для участников сделки) а не 2 или 3 на каждую из комнат,?? и не проще ли суммы указать в договорах именно те ,которые и получат на руки все участники сделки,для продавца думаю тоже так безопасней будет,тк суммы будут указываться реальные

[Pozitiv]

интересует вот что,почему и зачем нужен один договор(кому он выгоден и чем не безопасен для участников сделки) а не 2 или 3 на каждую из комнат,?? и не проще ли суммы указать в договорах именно те ,которые и получат на руки все участники сделки,для продавца думаю тоже так безопасней будет,тк суммы будут указываться реальные

Конечно лучше все делать правильно, отражать в договоре то, что реально происходит и платить налоги. Кто бы с этим спорил, НО платить налоги граждане не любят почему-то, это порождает разные хитроумные схемы.
В данной ситуации что происходит? Продается ВСЯ квартира одновременно от разных собственников. Это и хочет видеть в договоре покупатель.
Кому нужно перераспределение сумм? Продавцам, потому что они (такие сякие) не хотят платить налоги. Если настаивать на реальном отражении сумм, откажутся они продавать? Есть такая вероятность.
Кстати, если продавать квартиру в один день но разными договорами я совсем не уверена что каждый продавец получит вычет 1 млн., а не 1 млн. на всех.
В свое время задавали этот вопрос в налоговых разных районов и услышали разные ответы.

[Думайка]

Не только граждане, сколько агентства- которые придумали конверты, поверенных, сумму "на руки" итп

[Pozitiv]

Не только граждане, сколько агентства- которые придумали конверты, поверенных, сумму "на руки" итп

Агентствам, извините, фиолетово, будет в договоре стоять 1 млн. или 5 млн. Даже как-то все равно заплатит Пупкин налог с продажи или нет. Это личное дело Пупкина.
Сумму на руки придумали задолго до риэлторов, а конверты пока единственно возможный способ поэтапных взаиморасчетов в цепочке. Банки пока не готовы к этому, да и не очень-то им надо, они по другому деньги зарабатывают.

[АВК]

Если я правильно понимаю, то у семьи Б в свидетельстве на первую комнату стоят те же люди, что и в свидетельстве на вторую комнату.
В этом случае присоединяюсь ко мнению Olgan83. Составить 3 договора: первый от семьи А, второй от семьи Б на первую комнату на сумму 1800 и третий от семьи Б на сумму 1000. В общем-то, проблем возникнуть не должно, т.к. формально семья Б декларирует только третий договор. Но если хотите Стопроцентной Гарантии™, то все 3 договора (или, по крайней мере, второй и третий) надо датировать разными числами и подавать на регистрацию в разные дни. Тогда будет выполнено условие о том, что в результате продажи одной из долей состав собственников остальных долей не изменился, многократно упомянутое в письмах ФНС.

Кстати, если будете делать разными договорами, не забудьте согласие семьи А на продажу своей доли семьёй Б и согласие семьи Б на продажу своей доли семьёй А.

[АВК]

Если я правильно понимаю, то у семьи Б в свидетельстве на первую комнату стоят те же люди, что и в свидетельстве на вторую комнату.
В этом случае присоединяюсь ко мнению Olgan83. Составить 3 договора: первый от семьи А, второй от семьи Б на первую комнату на сумму 1800 и третий от семьи Б на сумму 1000. В общем-то, проблем возникнуть не должно, т.к. формально семья Б декларирует только третий договор. Но если хотите Стопроцентной Гарантии™, то все 3 договора (или, по крайней мере, второй и третий) надо датировать разными числами и подавать на регистрацию в разные дни. Тогда будет выполнено условие о том, что в результате продажи одной из долей состав собственников остальных долей не изменился, многократно упомянутое в письмах ФНС.

Кстати, если будете делать разными договорами, не забудьте согласие семьи А на продажу своей доли семьёй Б и согласие семьи Б на продажу своей доли семьёй А.
Кстати, если продавать квартиру в один день но разными договорами я совсем не уверена что каждый продавец получит вычет 1 млн., а не 1 млн. на всех.
В свое время задавали этот вопрос в налоговых разных районов и услышали разные ответы.
Критерий истины здесь не мнение отдельно взятых наложниц "с раёна", а официальная позиция ФНС, выраженная в официальных документах, но прежде всего - позиция Городского суда.

[Pozitiv]

Если я правильно понимаю, то у семьи Б в свидетельстве на первую комнату стоят те же люди, что и в свидетельстве на вторую комнату.
В этом случае присоединяюсь ко мнению Olgan83. Составить 3 договора: первый от семьи А, второй от семьи Б на первую комнату на сумму 1800 и третий от семьи Б на сумму 1000. В общем-то, проблем возникнуть не должно, т.к. формально семья Б декларирует только третий договор. Но если хотите Стопроцентной Гарантии™, то все 3 договора (или, по крайней мере, второй и третий) надо датировать разными числами и подавать на регистрацию в разные дни. Тогда будет выполнено условие о том, что в результате продажи одной из долей состав собственников остальных долей не изменился, многократно упомянутое в письмах ФНС.

Кстати, если будете делать разными договорами, не забудьте согласие семьи А на продажу своей доли семьёй Б и согласие семьи Б на продажу своей доли семьёй А.

А риск покупателя в этой схеме никак не учитывается? Он может отказаться. Ему-то нужен целый объект, а не куски, т.е. доли.

[АВК]

А риск покупателя в этой схеме никак не учитывается? Он может отказаться. Ему-то нужен целый объект, а не куски, т.е. доли.
Покупатель и получит целый объект, т.к.сумма "кусков, т.е. долей" равна единице.
Регистрацию всех долей можно прописать в условиях выдачи.

[Pozitiv]

Покупатель и получит целый объект, т.к.сумма "кусков, т.е. долей" равна единице.
Регистрацию всех долей можно прописать в условиях выдачи.

И Вы, как юрист, рисков для покупателя конечно же не видите?
Подсказки нужны?

[risarisakova]

Конечно лучше все делать правильно, отражать в договоре то, что реально происходит и платить налоги. Кто бы с этим спорил, НО платить налоги граждане не любят почему-то, это порождает разные хитроумные схемы.
В данной ситуации что происходит? Продается ВСЯ квартира одновременно от разных собственников. Это и хочет видеть в договоре покупатель.
Кому нужно перераспределение сумм? Продавцам, потому что они (такие сякие) не хотят платить налоги. Если настаивать на реальном отражении сумм, откажутся они продавать? Есть такая вероятность.
Кстати, если продавать квартиру в один день но разными договорами я совсем не уверена что каждый продавец получит вычет 1 млн., а не 1 млн. на всех.
В свое время задавали этот вопрос в налоговых разных районов и услышали разные ответы.я так понимаю,что вычет 1млн-можно получить с доли которая менее 3 лет в собственности, а на остальные доли вычет не требуется,??? и еще -какая разниица продавать в разные дни свои доли или в один день?? и возможно ли указать за долю которая в собственности менее 3 лет-ту же сумму за которую была куплена? (500тыс)

[risarisakova]

А риск покупателя в этой схеме никак не учитывается? Он может отказаться. Ему-то нужен целый объект, а не куски, т.е. доли.а какие риски могут возникнуть у покупателя ? я так понимаю что если возникает проблема,то она может возникнуть и если 1 собственник всей квартиры и если 2 собственника, так же могут возникнуть если 2 собственника и квартира не коммунальная но в долях??

[Pozitiv]

а какие риски могут возникнуть у покупателя ? я так понимаю что если возникает проблема,то она может возникнуть и если 1 собственник всей квартиры и если 2 собственника, так же могут возникнуть если 2 собственника и квартира не коммунальная но в долях??

Если возникнут проблемы, то финал может быть разным в зависимости от того, как шло оформление.

[АВК]

И Вы, как юрист, рисков для покупателя конечно же не видите?
Подсказки нужны?
При грамотной закладке риски сводятся к минимуму.
А Вы, как агент, не знаете, как провести грамотную закладку?
Подсказки нужны?

[Pozitiv]

При грамотной закладке риски сводятся к минимуму.
А Вы, как агент, не знаете, как провести грамотную закладку?
Подсказки нужны?

Я знаю как провести грамотно закладку со стороны покупателя и со стороны продавцов, но это будут разные условия.

[АВК]

Я знаю как провести грамотно закладку со стороны покупателя и со стороны продавцов, но это будут разные условия.
А я знаю, как составить грамотную схему со стороны покупателя и со стороны продавцов, но это будут разные условия.

[Pozitiv]

А я знаю, как составить грамотную схему со стороны покупателя и со стороны продавцов, но это будут разные условия.

А я угадаю эту песТню с трех нот. (С). :)):)):))
А я знаю, как эту грамотную схему развалить. :)):)):))

Ой, че то отвлеклись от темы.

[АВК]

А я знаю, как эту грамотную схему развалить. :)):)):))

Это Вам так кажется. :)
Не буду разубеждать.

[Olgan83]

А риск покупателя в этой схеме никак не учитывается? Он может отказаться. Ему-то нужен целый объект, а не куски, т.е. доли.

Если говорить о имущественном налоговом вычете при приобретении квартиры (долей в квартире), то для покупателя не имеет значения, что он купит: квартиру единым объектом или ту же квартиру, но по долям. Ведь налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется с 2 000 000 руб.. Поэтому хоть покупатель подаст на имущественный вычет с покупки квартиры, хоть он подаст на вычет с доли (я имею в виду долю семьи А, которая будет продана за 2 200 000 руб.), он всё равно получит свои 260 000 руб.

[Olgan83]

я так понимаю,что вычет 1млн-можно получить с доли которая менее 3 лет в собственности, а на остальные доли вычет не требуется,??? и еще -какая разниица продавать в разные дни свои доли или в один день?? и возможно ли указать за долю которая в собственности менее 3 лет-ту же сумму за которую была куплена? (500тыс)

Да, вычет 1 000 000 руб. предоставляется на долю, которая в собственности менее трёх лет.

На доходы, полученные от продажи остальных долей, вычет не требуется, так как они были в собствености более трёх лет, следовательно, платить подоходный налог с них не надо и декларировать этот доход тоже не надо.

Можно указать и 500 000 руб. за долю, которая была в собственности менее трёх лет. Тогда можно либо воспользоваться вычетом при продаже на 500 000 руб., либо уменьшить доходы, полученные от продажи, на расходы, связанные с получением этих доходов.

Т.е., 500 000 руб.(цена продажи) - 500 000 руб. (цена покупки) = 0 руб. - налоговая база.

Но для того, чтобы уменьшить доходы от продажи на расходы, связанные с их получением, нужно, чтобы у семьи Б сохранились документы на комнату:
- документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справка-счет и т. д.);
– документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
– документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.).

[Pozitiv]

Если говорить о имущественном налоговом вычете при приобретении квартиры (долей в квартире), то для покупателя не имеет значения, что он купит: квартиру единым объектом или ту же квартиру, но по долям. Ведь налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется с 2 000 000 руб.. Поэтому хоть покупатель подаст на имущественный вычет с покупки квартиры, хоть он подаст на вычет с доли (я имею в виду долю семьи А, которая будет продана за 2 200 000 руб.), он всё равно получит свои 260 000 руб.

Причем здесь налоговый вычет покупателя? Речь идет о конечном результате, что гораздо важнее, чем право получить вычет.

[Olgan83]

Но ведь конечным результатом всё равно будет квартира целиком!

[risarisakova]

Да, вычет 1 000 000 руб. предоставляется на долю, которая в собственности менее трёх лет.

На доходы, полученные от продажи остальных долей, вычет не требуется, так как они были в собствености более трёх лет, следовательно, платить подоходный налог с них не надо и декларировать этот доход тоже не надо.

Можно указать и 500 000 руб. за долю, которая была в собственности менее трёх лет. Тогда можно либо воспользоваться вычетом при продаже на 500 000 руб., либо уменьшить доходы, полученные от продажи, на расходы, связанные с получением этих доходов.

Т.е., 500 000 руб.(цена продажи) - 500 000 руб. (цена покупки) = 0 руб. - налоговая база.

Но для того, чтобы уменьшить доходы от продажи на расходы, связанные с их получением, нужно, чтобы у семьи Б сохранились документы на комнату:
- документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справка-счет и т. д.);
– документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
– документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.).спасибо за развернутый совет,и еще скажите,а если в договоре купли оговорена сумма,то дополнительно еще и расписку надо писать что деньги продавцом получены?

[Pozitiv]

Но ведь конечным результатом всё равно будет квартира целиком!

Совсем не обязательно. При продаже частями в разные дни может быть разное развитие событий.