Просмотр полной версии : Комерческая или жилая недвижимость
Likhanchik
01.08.2011, 10:46
Возник вопрос. Что В настоящее время интереснее с точки зрения капиталовложения: жилая или комерческая недвижимость? Для чистоты сравнения возмем 100 м. кв. в одном районе. Если сдавать в аренду, от чего будет выше доходность и что более ликвидно на рынке, если возникнет необходиость быстро продать. Я в жилой еще более менее, а вот комерция для меня вообще темный лес:009:. Что посоветуете, дорогие форумчане. Заранее спасибо всем:flower:
соль с перцем
01.08.2011, 21:12
Возник вопрос. Что В настоящее время интереснее с точки зрения капиталовложения: жилая или комерческая недвижимость? Для чистоты сравнения возмем 100 м. кв. в одном районе. Если сдавать в аренду, от чего будет выше доходность и что более ликвидно на рынке, если возникнет необходиость быстро продать. Я в жилой еще более менее, а вот комерция для меня вообще темный лес:009:. Что посоветуете, дорогие форумчане. Заранее спасибо всем:flower:
коммерческая недвижка-дело тонкое. и рискованное. под каждое использование специальные требования, т.е. если недвижимость офисная, под магазин её уже не сдать.как пример. А так выгоднее, конечно, и сдавать, и продавать.
Мне кажется на 100 жилых кв. м. трудно будет найти арендатора.
Likhanchik
01.08.2011, 22:04
Мне кажется на 100 жилых кв. м. трудно будет найти арендатора. можно взять три однухи по 35 метров. Средняя площадь парикмахерских/ стоматологи. И т. д. Как раз около 100 м. По деньгам стоит примерно одинаково. Помню, когда работала в недвиге, чаще всего спрашивали площади именно 70-100 м. кв под комерцию. Уточню вопрос. Рассматривается вариант в новострое в каком нибудь большом жилом массиве. Меня попросили изучить этот вопрос, вот пытаюсь подключиь все каналы, а тут спецов много. Жду еще мнеий.
Likhanchik
01.08.2011, 22:11
коммерческая недвижка-дело тонкое. и рискованное. под каждое использование специальные требования, т.е. если недвижимость офисная, под магазин её уже не сдать.как пример. А так выгоднее, конечно, и сдавать, и продавать.
Спасибо за мнение, а не сориентируете сколько нынче аренда комерции стоит. Понимаю, что разброс большой, но для примера рассматриваю новострой в спальнике, например у нас на ЮЗе. Если брать для примера аренду однухи метров 35, то это примерно ( грубо) 15 т. р. , т.е. Три однухи это 45 т.р. А если сдавать 100 метров комерции в этом же месте, сколько будет " выхлоп". А в плане продажи, каков нынче спрос на комерцию?
можно взять три однухи по 35 метров. Средняя площадь парикмахерских/ стоматологи. И т. д. Как раз около 100 м. По деньгам стоит примерно одинаково. Помню, когда работала в недвиге, чаще всего спрашивали площади именно 70-100 м. кв под комерцию. Уточню вопрос. Рассматривается вариант в новострое в каком нибудь большом жилом массиве. Меня попросили изучить этот вопрос, вот пытаюсь подключиь все каналы, а тут спецов много. Жду еще мнеий.
Если брать нежилые помещения такой площади, то шансов больше.
К слову, Купчино Загребский цоколь 110 м. стоит 6 200 000 примерно., а 1 этаж 74 м. - 5 300 000. У нас в доме салоны вроде выкупили помещения. А вот продуктовые магазинчики арендуют.
если брать однушки для ком. сдачи, то Вы приобретаете дополнительный геморрой - перевод в нежилой фонд.
соль с перцем
01.08.2011, 22:54
Спасибо за мнение, а не сориентируете сколько нынче аренда комерции стоит. Понимаю, что разброс большой, но для примера рассматриваю новострой в спальнике, например у нас на ЮЗе. Если брать для примера аренду однухи метров 35, то это примерно ( грубо) 15 т. р. , т.е. Три однухи это 45 т.р. А если сдавать 100 метров комерции в этом же месте, сколько будет " выхлоп". А в плане продажи, каков нынче спрос на комерцию?
Если сдавать, то под что? Нужно сразу под что-то конкретное переводить в нежильё. Иначе никак. Если под офис-нужно, чтобы дешевле, чем в офис-центрах было.Плюс ремонт+телефония/инет+парковка+метро. Если под магазин, или , ещё хуже, общепит, замучают жалобами.То машины разгружают, то гости шумят:005:
Цен нынешних не знаю. Нужно иметь ввиду, что управление комм.недвижимостью требует бОльших вложений и несёт бОльшие риски. Ну к примеру. Есть 10 офисов. Семь сдаются, три в простое. Аренда от семи покрывает издержки от простоя. А если всего три офиса и все в простое?:010:Абидно. Нужно конкретно смотреть на местности, по конкретному адресу оценивать перспективность.
ИМХО. Если такие условия, то лучше взять три жилых однухи с отделкой, сдавать по 15 т.р. и не париться. На маленькие квартиры спрос всегда есть.
просто в спальнике , далеко от метро коммерческая недвижимость никому не нужна,кругом объявления о сдаче, неликвид. А вот рядом у метро, в проходных местах она нарасхват.
Likhanchik
02.08.2011, 01:01
А как же быть с такими массивами ка Балтийская Жемчужина ( например). Там же куча народу будет жить, неужели им не нужны будут под боком магазинчики, салоны, парикмахерские? Не все же поедут к метро за хлебушком. Переводить из жилогов нежилое никто не обирается. Человек подумывает купить готовое комерческое помещение в новострое или как вариант три однухи. Я тоже склоняюсь, что жилое интереснее, но может я просто плохо представляю реалии рынка. Или лучше вообще пойти и пропить все нафиХ. Головняяяк
Коммерческая намного выгодней.
Но - стоит дороже (нужно располагать большей суммой) - и покупать ее надо с умом. Можно нарваться на неликвид.
А как же быть с такими массивами ка Балтийская Жемчужина ( например). Там же куча народу будет жить, неужели им не нужны будут под боком магазинчики, салоны, парикмахерские? Не все же поедут к метро за хлебушком. Переводить из жилогов нежилое никто не обирается. Человек подумывает купить готовое комерческое помещение в новострое или как вариант три однухи. Я тоже склоняюсь, что жилое интереснее, но может я просто плохо представляю реалии рынка. Или лучше вообще пойти и пропить все нафиХ. Головняяяк
Наш ЖК, конечно, с масштабами БЖ не сравнится, но народу много. Салонов 5 или 6 - это много. Продуктовый один открылся сразу, второй прожил пару месяцев, потом помещение пустовало, магазин канц. товаров тоже не больше месяца продержался. Из интересного - стоматология, Айкидо и автошкола. Много пустых цоколей и нежилых 1-х этажей.
Да и вообще, идея в салоном - примитив ))) уверена, что она всем в первую очередь приходит на ум. Так что в той же БЖ их будет не меньше 10 скорее всего, выживут не все )).
Коммерческая намного выгодней.
Но - стоит дороже (нужно располагать большей суммой) - и покупать ее надо с умом. Можно нарваться на неликвид.
И не факт, что чайник в этом вопросе даже "ликвидом" сможет грамотно распорядиться.
И не факт, что чайник в этом вопросе даже "ликвидом" сможет грамотно распорядиться.
а что значит "грамотно распорядиться"?
а что значит "грамотно распорядиться"?
ее труднее сдать и преподнести
Likhanchik
02.08.2011, 02:09
Вобщем я поняла, проще взять жилое и не мучиться. Теперь будут мне мозг выносить где лучше купить. Пойду читать соответствующие топы. Всем спамибо за консультацию. Будут еще мысли - пишите.
ХрюндельСПб
02.08.2011, 02:17
Возник вопрос. Что В настоящее время интереснее с точки зрения капиталовложения: жилая или комерческая недвижимость? Для чистоты сравнения возмем 100 м. кв. в одном районе. Если сдавать в аренду, от чего будет выше доходность и что более ликвидно на рынке, если возникнет необходиость быстро продать.
Самый простой вариант - купить за копейки убитую квартиру, поставить 3-ярусные нары и сдавать под общагу. Чистая прибыль воодушевляет. При этом вложения в ремонт равны нулю.
Likhanchik
02.08.2011, 02:26
Самый простой вариант - купить за копейки убитую квартиру, поставить 3-ярусные нары и сдавать под общагу. Чистая прибыль воодушевляет. При этом вложения в ремонт равны нулю.
Конструктив:053: беру на заметку
ХрюндельСПб
02.08.2011, 02:30
Конструктив:053: беру на заметку
Знакомый с такого конструктива каждый месяц 90 тр чистой прибыли снимает. Квартира в виду убитости и "пятого двора" без вида была куплена в районе пятака.
Возник вопрос. Что В настоящее время интереснее с точки зрения капиталовложения: жилая или комерческая недвижимость? Для чистоты сравнения возмем 100 м. кв. в одном районе. Если сдавать в аренду, от чего будет выше доходность и что более ликвидно на рынке, если возникнет необходиость быстро продать. Я в жилой еще более менее, а вот комерция для меня вообще темный лес:009:. Что посоветуете, дорогие форумчане. Заранее спасибо всем:flower:
По-моему в коммерческой выше доходность, но и выше риски.Риски просчёта с прогнозируемой арендной ставкой, со сроком реализации при необходимости, со сроком простоя между арендаторами.В этом лпане однушки (разменные монетки), конечно, лучше.
Жилая - спокойно, ликвидно, не столь денежно.
Если в коммерческой не особо разбираетесь, то лучше либо отказаться от идеи, либо пригласить специалиста.Ну как вариант - внимательно изучить тему,хотя без практики всё равно можете просчитаться.
ХрюндельСПб
02.08.2011, 02:37
Если в коммерческой не особо разбираетесь, то лучше либо отказаться от идеи, либо пригласить специалиста.Ну как вариант - внимательно изучить тему,хотя без практики всё равно можете просчитаться.
Факт. Коммерция - доходно, но надо быть в теме.
Факт. Коммерция - доходно, но надо быть в теме.
Если в коммерческой не особо разбираетесь, то лучше либо отказаться от идеи, либо пригласить специалиста.Ну как вариант - внимательно изучить тему,хотя без практики всё равно можете просчитаться.
А если, скажем, я владею интересной квартиркой на первом этаже, как бы мне ее пробить на предмет перспективности перевода в НФ? В агентства звонить?
ХрюндельСПб
02.08.2011, 02:51
А если, скажем, я владею интересной квартиркой на первом этаже, как бы мне ее пробить на предмет перспективности перевода в НФ? В агентства звонить?
Как Вы определили, что она интересна?
Как Вы определили, что она интересна?
Первый этаж. Трехсторонняя. Большой квартал без излишка магазинов шаговой доступности. Что-то упустил? :)
соль с перцем
02.08.2011, 08:08
Человек подумывает купить готовое комерческое помещение в новострое к
Не бывает "просто" коммерческого помещения. Если Вы купили коммерческие помещение с видом использования"под магазин", чтобы открыть там офис, нужно ПЕРЕВОДИТЬ в другой вид:(
ХрюндельСПб
02.08.2011, 11:03
Первый этаж. Трехсторонняя. Большой квартал без излишка магазинов шаговой доступности. Что-то упустил? :)
Конкретику - что? где? Без этого играем в белорусских партизан.
А если, скажем, я владею интересной квартиркой на первом этаже, как бы мне ее пробить на предмет перспективности перевода в НФ? В агентства звонить?
Наверное.
Конкретику - что? где? Без этого играем в белорусских партизан.
может просто подскажите общие ключевые факторы?
Конкретику могу в личку. Можно?:)
Likhanchik
02.08.2011, 17:32
А вот еще вопрос, а если купить котедж с удобствами в ближайщем пригороде и сдавать его в круглогодичную аренду, это востребовано? И где можно посмотреть расценки, если таковые есть.
А вот еще вопрос, а если купить котедж с удобствами в ближайщем пригороде и сдавать его в круглогодичную аренду, это востребовано? И где можно посмотреть расценки, если таковые есть.
чего это ваших знакомых потянуло на манки-бизнес,да еще в таких извращенных формах:005:? 10% годовых максимум а если отнять накладные расходы,нервы,весь гемор с жильцами и возможные поломки,ку:046: займитесь лучше чем-нить другим, самое простое купите хату в стройке за 2 млн, продайте за 2.5 через 2 года
соль с перцем
02.08.2011, 21:42
А вот еще вопрос, а если купить котедж с удобствами в ближайщем пригороде и сдавать его в круглогодичную аренду, это востребовано? И где можно посмотреть расценки, если таковые есть.
Вы хоть одного человека знаете, который коттедж снимает? Вот Вам и ответ.
А вот еще вопрос, а если купить котедж с удобствами в ближайщем пригороде и сдавать его в круглогодичную аренду, это востребовано? И где можно посмотреть расценки, если таковые есть.
Если Вашим знакомым некуда деть деньги, пусть дадут мне. :017: Я быстро найду им применение :fifa:
Первый этаж. Трехсторонняя. Большой квартал без излишка магазинов шаговой доступности. Что-то упустил? :)
Если нет излишка магазина - может, это неспроста? :))
Не бывает "просто" коммерческого помещения. Если Вы купили коммерческие помещение с видом использования"под магазин", чтобы открыть там офис, нужно ПЕРЕВОДИТЬ в другой вид:(
Ошибаетесь...Нежилое - оно нежилое...
соль с перцем
02.08.2011, 23:12
Если нет излишка магазина - может, это неспроста? :))
Ошибаетесь...Нежилое - оно нежилое...
В любом нежилом можно открыть магазин? Кафе? Например, в офисе.
В любом нежилом можно открыть магазин? Кафе? Например, в офисе.
Да. Главное чтобы это соответствовало СНиП, правилам оказания услуг общественного питания и СанПиН.
В любом нежилом можно открыть магазин? Кафе? Например, в офисе.
Да. Главное чтобы это соответствовало СНиП, правилам оказания услуг общественного питания и СанПиН.
То бишь получить ряд разрешений. А вот назначение менять не надо.
Этим многие пользуются. Говорят жильцам - будет парикмахерская. Они дают согласие. А потом - бац и игровой зал. Или Дикси...:(
Likhanchik
03.08.2011, 03:32
Если Вашим знакомым некуда деть деньги, пусть дадут мне. :017: Я быстро найду им применение :fifa:
Интересно какое? Это только кажется, что легко нвйти применение деньгам, на поверку все очень сложно.
соль с перцем
03.08.2011, 08:56
То бишь получить ряд разрешений. А вот назначение менять не надо.
Этим многие пользуются. Говорят жильцам - будет парикмахерская. Они дают согласие. А потом - бац и игровой зал. Или Дикси...:(
возможно. тока мне велели: заложить в 3 кирпича стену, сделать второй выход, и тыпы, и тыды. сам не захочешь никакого магазина:))
возможно. тока мне велели: заложить в 3 кирпича стену, сделать второй выход, и тыпы, и тыды. сам не захочешь никакого магазина:))
А Вы видимо пришли к ним с пустыми руками? Вот Вам олимпийские рекорды и предлагают ставить...
соль с перцем
03.08.2011, 10:12
А Вы видимо пришли к ним с пустыми руками? Вот Вам олимпийские рекорды и предлагают ставить...
ээээ...я собственно говоря ... звонила. по телефону можно сделать всё! ну почти всё:))
Ну вот вы все по телефону и сделали...
соль с перцем
03.08.2011, 11:22
Ну вот вы все по телефону и сделали...
Да, что мне нужно было, то и сделала:)) А именно получила информацию и не стала попусту тратить деньги, силы и время:))
Да, что мне нужно было, то и сделала:)) А именно получила информацию и не стала попусту тратить деньги, силы и время:))
Это ваш выбор. Только людей не путайте - может у них другой выбор? :)
соль с перцем
03.08.2011, 14:58
Это ваш выбор. Только людей не путайте - может у них другой выбор? :)
Ок! путайте Вы!:))
Возник вопрос. Что В настоящее время интереснее с точки зрения капиталовложения: жилая или комерческая недвижимость? Для чистоты сравнения возмем 100 м. кв. в одном районе. Если сдавать в аренду, от чего будет выше доходность и что более ликвидно на рынке, если возникнет необходиость быстро продать. Я в жилой еще более менее, а вот комерция для меня вообще темный лес:009:. Что посоветуете, дорогие форумчане. Заранее спасибо всем:flower:
Конечно, коммерческая недвижимость принесет большую доходность от сдачи в аренду, чем жилая. С жилой же все понятно. Квартиру сс обычным ремонтом 100 метров можно сдать ну тысяч за 50, свет, коммунальные услуги-все прозрачно, понятно-сколько накрутил, за столько и заплатил...
Коммерч.помещение 100 кв.м. (например, встройка в жилом доме), вы можете (при удачном расположении) сдать за 100 т.р., то есть в 2 раза дороже.... но Вы должны понимать, что сдача в аренду помещения под коммерческие цели потребует от вас и гораздо больших вложений прежде чем вы его сдадите... и расходы на содержание и обслуживание коммерческой недвижимость в разы больше, чем на жилую.
Например,чего стоит одна только беготня за оформлением договора на отпуск электроэнергии (проект- согласование- договор), покупкой необходимой мощности (а она очень дорогая)...так как обычно выделенной мощности не хватает на то, чтобы сдать нормально (прибыльно) помещение в аренду...
Тут советовали сдать квартиру в аренду, поставив шконки в 3 яруса...И получать 90 т.р. Это все понятно...Но и тут есть подводные камни-соседи, которые будут недовольны (а они будут недовольны точно), которые будут писать жалобы, и не дадут житья...
Можно за 100 т.р. сдать, а можно и за 1 млн сдать...Смотря где находится.
Окупаемость коммерч помещения - примерно 7 лет.
Окупаемость квартиры 10-12-15 лет...
В коммерч помещении не надо каждый раз делать ремонт - ремонт делают арендаторы...
На коммерч помещение нужно намного больше денег чтобы купить...
ХрюндельСПб
04.08.2011, 02:43
Вы хоть одного человека знаете, который коттедж снимает? Вот Вам и ответ.
Знаю, и не одного. Тема востребована. Но достойного предложения мало. Однако если покупать коттедж, он явно не будет интересным и нормально построенным. Это путь в никуда.
Можно за 100 т.р. сдать, а можно и за 1 млн сдать...Смотря где находится.
Окупаемость коммерч помещения - примерно 7 лет.
Окупаемость квартиры 10-12-15 лет...
В коммерч помещении не надо каждый раз делать ремонт - ремонт делают арендаторы...
На коммерч помещение нужно намного больше денег чтобы купить...
Каков алгоритм действий дилетанта, чтобы оценить перспективность перевода в НФ?
Знаю, и не одного. Тема востребована. Но достойного предложения мало. Однако если покупать коттедж, он явно не будет интересным и нормально построенным. Это путь в никуда.
ога, а покупать самому хорошую землю и строиться геморно, хоть и раза в 2 дешевле готового коттеджа....но если взяться за такой мелкий девелопмент, потом можно слить дороже а не сдавать за копье
Likhanchik
04.08.2011, 14:56
ога, а покупать самому хорошую землю и строиться геморно, хоть и раза в 2 дешевле готового коттеджа....но если взяться за такой мелкий девелопмент, потом можно слить дороже а не сдавать за копье
Идея хорошая, но не выполнима, человек очень занятой, а стройку контролировать тот еще гемор, сама знаю ( сейчас баню строю, мозг уже просто болит). Он уже тоже склоняется просто жилое взять и не парится.
Likhanchik
04.08.2011, 14:58
Знаю, и не одного. Тема востребована. Но достойного предложения мало. Однако если покупать коттедж, он явно не будет интересным и нормально построенным. Это путь в никуда.
А ваши знакомые снимают для постоянного проживания или на сезон? И какова удаленность от города.
ХрюндельСПб
05.08.2011, 00:04
А ваши знакомые снимают для постоянного проживания или на сезон? И какова удаленность от города.
Буржуи-топы. На время контраката в России. Обычно от 3 лет.
Буржуи-топы. На время контраката в России. Обычно от 3 лет.
Поделитесь цыферьками. Почем снимают и сколько такой домик по себестоимости примерно обойдется?
ХрюндельСПб
05.08.2011, 11:51
В районе 100 тр в месяц. Себестоимость немаленькая - миллионы евро. Дом + отделка + техника + участок ИЖС. Ихнее руководство другие земли кроме ИЖС не рассматривает, мандражируют.
В районе 100 тр в месяц. Себестоимость немаленькая - миллионы евро. Дом + отделка + техника + участок ИЖС. Ихнее руководство другие земли кроме ИЖС не рассматривает, мандражируют.
ясно. никто специально под сдачу такие домики строить не будет. Хотя миллионы евро... мне кажется вы загнули. Будь у меня такой домик, я бы его лучше продал, но за такие копейки чужих не пустил.
ХрюндельСПб
05.08.2011, 14:00
ясно. никто специально под сдачу такие домики строить не будет. Хотя миллионы евро... мне кажется вы загнули. Будь у меня такой домик, я бы его лучше продал, но за такие копейки чужих не пустил.
Об этом и речь. Люди строили для себя, но в силу тех или иных причин не стали там жить. Сдавать посуточно стремно, потому что быстро убьется. А по цене - понятно, что их строили не вчера, но с нуля коттедж на ИЖС в городской черте (Озерки, Парголово, Комарово, Репино и тп) примерно так и стоит с ландшафтным дизайном, городскими сетями, авторскими интерьерами и тп.
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.