Покритикуйте такой вариант

[oleg_spb]

Вот думаю прикупить халупку.
Цель покупки: будет сдаваться долгое время. При необходимости нужно чтобы продалась без гемора, вообщем была ликвидна в будущем.
Есть такой вариант: Орбита от смушников, однуха 36,5 квадрата, сдача: март 13 года(там пока только несколько этажей), без отделки, 4 этаж, окна на Гжатскую, без балкона. Планировку прилагаю. И цена - па-рам-пам-пам - 2,7 ляма за такое щастье при 100 процентной оплате со всеми скидками.
Плюсы:
1.метро в пешей доступности в престижном с точки зрения сдачи месте.
2.оптимальная площадь для сдачи, да и для продажи тоже - по крайней мере кухня 10 метров. Да и планировка ничего так, кмк.
3. Надежный застройщик, аммиака быть уже не должно, не будут же они второй раз на одни и те же грабли наступать, хотя у нас в стране все возможно.
Минусы:
1. Окна на улицу и не высокий этаж - насколько ли большой транспортный поток через гжатскую?(честно, не разу там не был, а щас не в городе - не могу съездить посмотреть)
2. нет балкона.
3. Вентблок на кухне в углу, что вообще то говоря не есть гуд.
4. Нет отделки.

Хочется понять, не дорого ли за такую квартиру(вернее за 10 прошитых бумажек о том что она когда-то будет) отдавать наликом 2,7, или лучше поискать уже готовую хатку у метро в свежем построенном доме( в деньгах двигаться готов), для меня важно чтобы это было экономически оправданным:)
Мнения приветствуются:flower:

[Jermain]

да уж,вариант-"мечта инвестора"... для сдачи возмите нестарый 70-80хх годов кирпич у метро в обжитом районе! и сдавайте за 17+ку

[oleg_spb]

да уж,вариант-"мечта инвестора"... для сдачи возьмите нестарый 70-80хх годов кирпич у метро в обжитом районе! и сдавайте за 17+ку

Хрущик кирпичный....мммм, ну как сказать - чето мне кажется(ИМХО конечно) будут они лететь вниз в цене с учетом кол-ва сдаваемого таджикстроя...хотелось бы чтобы жилье было ликвидным в будущем лет через 5-10.

[Polyanata]

ну хрущи совсем уж бабушкин вариант... атмосфера в них какая-то...

[Jermain]

Хрущик кирпичный....мммм, ну как сказать - чето мне кажется(ИМХО конечно) будут они лететь вниз в цене с учетом кол-ва сдаваемого таджикстроя...хотелось бы чтобы жилье было ликвидным в будущем лет через 5-10.

9-этажки смотрите. вот например в моем любимом ЕК:

http://www.bn.ru/detail/flats/362724.html?from=search
http://www.bn.ru/detail/flats/421634.html?from=search

ну или ждите 2 года и делайте ремонт еще на 200 штук. выбор очевиден как грится:)

[Polyanata]

вот друзья у меня летом на академке купили хрущик за 2,7... ну не айс совсем, ну такая крошечная кухня и коридорчик...вроде и ромент там приличный, но запахи из подъезда, ощущение сырости какой-то, отжили они свое

[oleg_spb]

9-этажки смотрите. вот например в моем любимом ЕК:

http://www.bn.ru/detail/flats/362724.html?from=search
http://www.bn.ru/detail/flats/421634.html?from=search

ну или ждите 2 года и делайте ремонт еще на 200 штук. выбор очевиден как грится:)

Да я понимаю, что разница между однухой нормальной площади и с нормальным ремонтом и убогими 30 метровыми халупами будет 1-2 тыс в месяц, но под большим вопросом дальнейшая ликвидность такой квартиры....:001:

[Jermain]

Да я понимаю, что разница между однухой нормальной площади и с нормальным ремонтом и убогими 30 метровыми халупами будет 1-2 тыс в месяц, но под большим вопросом дальнейшая ликвидность такой квартиры....:001:

а ликвидность сляпанных 25-этажек:001: думаете будет больше?

[Polyanata]

Да я понимаю, что разница между однухой нормальной площади и с нормальным ремонтом и убогими 30 метровыми халупами будет 1-2 тыс в месяц, но под большим вопросом дальнейшая ликвидность такой квартиры....:001:

в нужном направлении мыслите:)) уже огромный выбор нового жилья для съема, а лет через 5-10 что будет:support:

[oleg_spb]

а ликвидность сляпанных 25-этажек:001: думаете будет больше?

живу в лссмушном новострое.... муравейник конечно, но имхо с хрущами и панельками не сравнить, разница просто колоссальная.... ну да ладно, тема не про это.....
так как, у кого еще какие мнения? 2,7 ляма - нормальная цена или все таки дорого?:ded:

[Polyanata]

а ликвидность сляпанных 25-этажек:001: думаете будет больше?

хрущи УЖЕ свое отжили, их срок жизни 25 лет, а сколько они уже стоят? построили как срочная мера для расселения коммуналок, не более того...

[Jermain]

хрущи УЖЕ свое отжили, их срок жизни 25 лет, а сколько они уже стоят? построили как срочная мера для расселения коммуналок, не более того...

я им про фому-они мне по ерему:)) 9-этажные точки к хрущам не относятся и лет 50 минимум простоят

[oleg_spb]

Приходят такие мысли - если сдавать за 18 штук чистыми, то в год это получается 216 штук в год, ну пусть 200 чистыми. То есть если заявлен срок сдачи март 13 года, то с учетом пуско-наладки, ждать еще 2 года нужно будет квартирки, и то это при удачном раскладе, если не будет задержек. То есть потенциально при покупке такой стройки теряешь 400 тыс по сравнению со вторичкой. То есть цена 2,7 превращается в 3,1 млн. Также необходимо учитывать возможные риски. Плюс необходимо учитывать ремонт, это еще минимум 300 штук( и то очень сомневаюсь, что можно уложиться в такие деньги, ну разве что совсем по "бедненькому") - итого набегает 3,5 млн уже..... может действительно лучше свежую вторичку купить с ремонтом недалеко от метро:ded: Хотя как показывает практика - что-то нормальное редко когда попадается за вменяемые деньги.....

[Августейшая]

2,7 ляма - нормальная цена или все таки дорого?:ded:

Для нескольких этажей - дорого. Возможность сдавать появится оооочень не скоро. Добавьте сейчас к покупке готового жилья 200-300, и начнёте сразу сдавать. Деньги должны работать сейчас, без отлагательного действа.

[oleg_spb]

Для нескольких этажей - дорого. Возможность сдавать появится оооочень не скоро. Добавьте сейчас к покупке готового жилья 200-300, и начнёте сразу сдавать. Деньги должны работать сейчас, без отлагательного действа.

верно молвите впринципе, но не сказать уж прямо что деньги в стройке не актив- все таки цена по мере готовности растет..... Просто вопрос в другом - из-за осеннего "обострения" у застройщиков цены в котловане задираются очень сильно, вот и думаешь - а не выгоднее ли взять вторичку, если есть 100 процентный кэш.... но можно ли найти однуху с площадью от 36-37 метров, в относительно свежем доме с ремонтом возле метро(!!!!) за 3 - 3,3 млн при условии 100 процентной оплаты....

Наверное в моем случае лучшая "ниша" для поисков - это переуступки в готовых домах - поскольку ипотека там не проканает - 100 процентный налик нужен....

[Вудхауз]

эта однушка готовая стоить-то тоже хорошо будет, котлован же. Так что те же деньги как за сдачу и больше получите+новая квартирка. Орбита мне нра, район неплохой. Были бы деньги, сама вписалась бы.

[АВК]

хрущи УЖЕ свое отжили, их срок жизни 25 лет
Распространённое заблуждение.
Срок службы кирпичных домов того времени - 120 лет, панельных - 100 лет.

[Polyanata]

ага, нам в строительном институте все преподы врали про моральный и физический износ хрещовок, , а вот вы все знаете, ай молодца:))
а то что их срок службы продлили лет на 100 спасибо нашим законотворцам, съэкономили себе копеечку

[Pchelka_05]

верно молвите впринципе, но не сказать уж прямо что деньги в стройке не актив- все таки цена по мере готовности растет..... Просто вопрос в другом - из-за осеннего "обострения" у застройщиков цены в котловане задираются очень сильно, вот и думаешь - а не выгоднее ли взять вторичку, если есть 100 процентный кэш.... но можно ли найти однуху с площадью от 36-37 метров, в относительно свежем доме с ремонтом возле метро(!!!!) за 3 - 3,3 млн при условии 100 процентной оплаты....

Наверное в моем случае лучшая "ниша" для поисков - это переуступки в готовых домах - поскольку ипотека там не проканает - 100 процентный налик нужен....

Тут девушка в конце весны купила на 3200 кирпич у метро (10-15 минут пешком) , дому 10 лет. 40 метров.
Полагаю, что за 3 с хвостиком можно купить.

[ХрюндельСПб]

да уж,вариант-"мечта инвестора"... для сдачи возмите нестарый 70-80хх годов кирпич у метро в обжитом районе! и сдавайте за 17+ку

Факт. Берите сданное и не парьте себе мозг.

[АВК]

ага, нам в строительном институте все преподы врали про моральный и физический износ хрещовок
Моральный износ - это отдельный вопрос. Физический износ определяется по методике ВСН 53-86 и обычно вполне соответствует проектному.
А если ваши преподаватели вам ничего не говорили о группах капитальности зданий, это характеризует только качество современного образования.

[oleg_spb]

Тут девушка в конце весны купила на 3200 кирпич у метро (10-15 минут пешком) , дому 10 лет. 40 метров.
Полагаю, что за 3 с хвостиком можно купить.

Да, пожалуй, такой вариант был бы идеален.... Буду искать, может чего и попадется путное...

[Marimann]

А Вы уже забранировали в Орбите однуху?
дело в том что несколько дней назад в Орбите не было таких однух..А были лишь вo 2 корпусе от 42-44 м2...Ну и цена там уже от 3,2 лямов соответственно. Мне самому нравится Орбита...но риск...
В любом случае Вы рискнете.Никто не знает точно,что будет в марте 2013 года..какая будет аренда..сколько Вам выйдет ремонт и т.д.Понятно лишь одно,что когда готовность будет этой Орбиты высока-цены будут много выше. Живой пример -Парус на Пулковском.В июне студия,к которой присматривался стоила 2,4млн..в июле уже 2,64....а с 1сентября 2,9млн. И все равно их продадут.Т.к и на вторичке цены на студии в том же Московском районе выросли и стоят уже больше 100тыр за квадрат.
И еще Вы заблуждаетеь насчет панелек.Если речь идет о панельках 121 или новой 137серийГДСК -то это ничем не хуже чем К/М от каккого-нибудь ЛЭКа. Внутри так точняк в новых современных панельках не хуже.

[Marimann]

Да, пожалуй, такой вариант был бы идеален.... Буду искать, может чего и попадется путное...
Это было в конце весны..а сейчас такой кирпич 40метров рядом с метро стоит в среднем 3,8ляма.
Ну еще конечно зависит что за метро

[ХрюндельСПб]

Господа! Давайте без теории. В августе в доме ГДСК на Комендантской площади двуха 60 метров с отделкой и собственностью стоила 4600 тр. Единственный минус - 2 этаж.

[minoqua]

А еще кроме необходимости ждать (с рисками ждать долго)и необходимостью ремонта новостройка на первых этапах требует постоянных вложений: обычно коммуналка берется за полгода вперед, берутся всякие суммы на организацию охраны, замену чего-нибудь и все это выливается в кругленькие суммы.

[u945]

2,7 ляма - нормальная цена или все таки дорого?:ded:
Цена по рынку. Хотя для сдачи можно было взять на эти деньги 2 студии в Эланде. В итоге однушку эту вы сдадите за 22 т.р., а 2 студии можно было бы сдать за 18*2=36 т.р. Чувствуете разницу? Ну и продажная цена у вас будет 3,5 млн., а 2 студии минимум 5 млн. Так что думайте и ищите варианты.

[кремик]

по моему вот ваш вариант
http://www.forum.littleone.ru/showthread.php?t=4517886

я живу в этом доме-он очень хороший, все время на дверях висят объявления, что снимут-купят у нас что-то.

[oleg_spb]

А Вы уже забранировали в Орбите однуху?
дело в том что несколько дней назад в Орбите не было таких однух..А были лишь вo 2 корпусе от 42-44 м2...Ну и цена там уже от 3,2 лямов соответственно. Мне самому нравится Орбита...но риск...


Нет, не бронировал, но там несколько вариантов было, причем все они стояли без брони. Причем были варианты как с балконом(немного больше площадь и цена соответственно что-то около 2,8) так и без балкона (планировка одинаковая, см в моем первом посте).

[oleg_spb]

Цена по рынку. Хотя для сдачи можно было взять на эти деньги 2 студии в Эланде. В итоге однушку эту вы сдадите за 22 т.р., а 2 студии можно было бы сдать за 18*2=36 т.р. Чувствуете разницу? Ну и продажная цена у вас будет 3,5 млн., а 2 студии минимум 5 млн. Так что думайте и ищите варианты.

С эландом протупил - вовремя не усмотрел, а через несколько дней уже было поздно. Если бы сейчас в эланде были такие же цены как на старте продаж - взял бы не раздумывая(как и многие на этом форуме).Ну это как грится - если бы да кабы;)

[Polyanata]

Нет, не бронировал, но там несколько вариантов было, причем все они стояли без брони. Причем были варианты как с балконом(немного больше площадь и цена соответственно что-то около 2,8) так и без балкона (планировка одинаковая, см в моем первом посте).

вы им звонили или на сайте смотрели?

[oleg_spb]

по моему вот ваш вариант
http://www.forum.littleone.ru/showthread.php?t=4517886

я живу в этом доме-он очень хороший, все время на дверях висят объявления, что снимут-купят у нас что-то.

Сэнкс за линк. Может дом то и неплох для жизни самому, но очень уж далеко от метро, да и ремонт не закончен, туда еще вкладывать немало нужно будет.

Цена по рынку. Хотя для сдачи можно было взять на эти деньги 2 студии в Эланде. В итоге однушку эту вы сдадите за 22 т.р., а 2 студии можно было бы сдать за 18*2=36 т.р. Чувствуете разницу? Ну и продажная цена у вас будет 3,5 млн., а 2 студии минимум 5 млн. Так что думайте и ищите варианты.

С эландом протупил - вовремя не усмотрел, а через несколько дней уже было поздно. Если бы сейчас в эланде были такие же цены как на старте продаж - взял бы не раздумывая(как и многие на этом форуме).Ну это как грится - если бы да кабы;)

[oleg_spb]

вы им звонили или на сайте смотрели?

В офисе был и мне распечатывали варианты квартир с балконом и без, которые можно было забронировать. Ну Вы уж совсем плохо обо мне думаете:)) ясень пень что в инете вообще больше половины лажа висит - либо устаревшие цены, либо замануха:ded:

[Polyanata]

В офисе был и мне распечатывали варианты квартир с балконом и без, которые можно было забронировать. Ну Вы уж совсем плохо обо мне думаете:)) ясень пень что в инете вообще больше половины лажа висит - либо устаревшие цены, либо замануха:ded:

да ничего плохого я не думала :017:

[oleg_spb]

Я вот тут о Парнасе задумался..... много народу сливают там студии и однухи по переуступке. Плюсы - возле метро и отделка. Минус - объем ввода жилья в СД, то есть чтобы продать или сдать нужно будет ставить по нижней границе.
Если конкретно есть варианты с 30 метровой студией буквой Г на средних этажах за 2500 во второй очереди.
83,5 штуки за квадрат для Парнаса - это конечно дофига. Но зато никаких вложений не нужно будет делать - кухню купил и сдавай.
Как то так:065:

[Вудхауз]

Я вот тут о Парнасе задумался..... много народу сливают там студии и однухи по переуступке. Плюсы - возле метро и отделка. Минус - объем ввода жилья в СД, то есть чтобы продать или сдать нужно будет ставить по нижней границе.
Если конкретно есть варианты с 30 метровой студией буквой Г на средних этажах за 2500 во второй очереди.
83,5 штуки за квадрат для Парнаса - это конечно дофига. Но зато никаких вложений не нужно будет делать - кухню купил и сдавай.
Как то так:065:

райончик конечно специфический, Парнас и Академу не сравнить

[Marimann]

Я вот тут о Парнасе задумался..... много народу сливают там студии и однухи по переуступке. Плюсы - возле метро и отделка. Минус - объем ввода жилья в СД, то есть чтобы продать или сдать нужно будет ставить по нижней границе.
Если конкретно есть варианты с 30 метровой студией буквой Г на средних этажах за 2500 во второй очереди.
83,5 штуки за квадрат для Парнаса - это конечно дофига. Но зато никаких вложений не нужно будет делать - кухню купил и сдавай.
Как то так:065:
Купив студию за 2,5-2,6 в еще не сданном доме в СД за скока вы ее сдадите?15+КУ???
Я вот думаю что через год-два там будет МОРЕ просто предложений по сдаче.Слишком многие инвестировали туда.
А купив студию у Академической или Парк Победы за 2,7-2,8 после ремонта(см.во скока обошелся ремонт Автоману)Вы сдадите ее без труда с сезон за 20+КУ.
Несомненным плюсом также будет ликвидность этих студий в будущем.ВСеж Академка или Моск.район..это не Парнас.Люди живут и снимают на Парнасе от безисходности,а не патамушта)там медом намазано.

[Conquest]

При таком раскладе я бы взял у СТ в сданном доме на Учительской однуху 36 метров примерно за 2,9
друган уже две хаты там сдает, отрывали с руками.
Ждать 13-го года не стал бы, тем более за 2,7 без балкона

[Conquest]

Я вот тут о Парнасе задумался..... много народу сливают там студии и однухи по переуступке. Плюсы - возле метро и отделка. Минус - объем ввода жилья в СД, то есть чтобы продать или сдать нужно будет ставить по нижней границе.
Если конкретно есть варианты с 30 метровой студией буквой Г на средних этажах за 2500 во второй очереди.
83,5 штуки за квадрат для Парнаса - это конечно дофига. Но зато никаких вложений не нужно будет делать - кухню купил и сдавай.
Как то так:065:

Уже сейчас люди воют по поводу парковки в СД. Уже сейчас там дохрена арендаторов. А что будет ерез годик-другой, когда соседние очереди подоспеют.

Лучше выбирать дом в том районе, где строительствва немного, стпрос будет и на аренду, и на последующую продажу.

[Marimann]

Уже сейчас люди воют по поводу парковки в СД. Уже сейчас там дохрена арендаторов. А что будет ерез годик-другой, когда соседние очереди подоспеют.

Лучше выбирать дом в том районе, где строительствва немного, стпрос будет и на аренду, и на последующую продажу.
Полностью согласен.80тыс.жильцов через несколько лет в небоскребах на выселках...ужжос
Хотя дома сами по качеству не самые худшие

[Margo_alexee]

райончик конечно специфический, Парнас и Академу не сравнить

Я тоже думаю, что эти районы сравнивать сложно. На Академке реально можно сдать за 20+КУ. А Если новый дом, так вообще с руками оторвут. А относительно будущей ликвидности - новострой всегда продать проще, особенно с нормально планировкой. Вам только нужно решить, готовы ли ждать до 13 года, а так, вариант неплохой.

[Скво - мутный глаз]

не, ну если есть 2900, и если на учительской за эту цену еще есть квартиры - так это идеальный вариант...
Ключи через 3 месяца, бюджетный ремонтик - и всё, золотой ключик у вас в кармане.

[parus]

Приходят такие мысли - если сдавать за 18 штук чистыми, то в год это получается 216 штук в год, ну пусть 200 чистыми. То есть если заявлен срок сдачи март 13 года, то с учетом пуско-наладки, ждать еще 2 года нужно будет квартирки, и то это при удачном раскладе, если не будет задержек. То есть потенциально при покупке такой стройки теряешь 400 тыс по сравнению со вторичкой. То есть цена 2,7 превращается в 3,1 млн. Также необходимо учитывать возможные риски. Плюс необходимо учитывать ремонт, это еще минимум 300 штук( и то очень сомневаюсь, что можно уложиться в такие деньги, ну разве что совсем по "бедненькому") - итого набегает 3,5 млн уже..... может действительно лучше свежую вторичку купить с ремонтом недалеко от метро:ded: Хотя как показывает практика - что-то нормальное редко когда попадается за вменяемые деньги.....
Я бы тоже так рассуждала, но по своей практике закладывала бы сдачу квартиры не через 2 года, а с учетом, как водится, всяких задержек - не менее 3х лет. И то, "если"...То есть к вашим расчетам еще +200 тыс.

[oleg_spb]

Всем спасибо за дельные советы!
Потыкался помыкался я и все больше склоняюсь к учительской от СТ, но парит один момент - запах аммиака в новостроях. Менеджер в офисе уверял что все квартиры с запахом сняты с продажи, но это всего лишь слова, а какие-либо официальные бумаги на сей счет они подписывать наотрез отказываются. Для себя пока вижу единственный вариант - заказывать экспертизу воздуха в будущей квартире(носом можно учуять только запахи с сильно превышающим ПДК значением аммиака, насколько мне известно с форума) и то не факт, что если данные не будут превышать ПДК, аммиак не вылезет летом в жару(как было у многих в ЮК от смушников). По идее вонять там нечему - это не КМ дом, разве что только стяжка, но в свете последних событий все равно как то стремно покупать квартиру в доме где был замечен запах...

не, ну если есть 2900, и если на учительской за эту цену еще есть квартиры - так это идеальный вариант...
Ключи через 3 месяца, бюджетный ремонтик - и всё, золотой ключик у вас в кармане.

Скво, помню где-то Вы упоминали, что Ваш знакомый купил там квартирку - он был в доме? При покупке его не смутили возможное появление запаха в будущем?