Просмотр полной версии : Подскажите, 1 к.кв. - продать или сдать?
archi_98
10.01.2012, 22:46
Уважаемые эксперты! Долго читаю форум, и вот, наконец, обращаюсь за помощью. Буду благодарен за любые мнения.
Имеется две однокомнатные кв-ры в Юбилейной квартале, квартал 78А, корпус 6, кв-ры одна под одной по общему стояку, одинаковой планировки(взята с сайта). Кухня около 10, комната 15. Общая площадь около 36. Отделка - подготовка под чистовую. Расположение квартир - средний этаж, не торцевые, на лестничной площадке удачное расположение. Нормальный вид из окон во двор не на соседние корпуса. Сразу предвещаю вопросы по поводу запаха аммиака - его нет и не было даже в самую сильную жару летом - на этот счет готов сделать замеры воздуха. Вроде бы как в 6 корпусе запаха аммиака замечено вообще не было. Ключи уже выдают, акт приема-передачи еще не подписан( т.е. переуступить можно).
Вопрос собственно что с этим добром делать:
Вариант 1. Сделать простенький ремонт в двух квартирах ( планирую уложиться в 300 тыс на одну квартиру - это материалы + работа) и сдавать их какое-то время.
"+" этого варианта: а) если сделать дешевый ремонт, то стоимость квартиры с ремонтом увеличится где-то на половину стоимости ремонта, а может даже на 50-70% по сравнению со стоимостью квартиры без ремонта. То есть по сути своей это не впустую потраченные деньги, эти деньги в большей своей части отобьются при последующей продаже кв-ры.
б) Сейчас мне кажется будет много инвестиционных кв-р выведено на рынок, да и придомовая территория еще не обустроена, есть предложения в строящемся 2 корпусе. Если сдавать квартиру года 3, то за это время комплекс "облагородится" чтоли, станет приятнее, предложения станет меньше - как следствие цены подымутся. При этом по прошествии 3 лет можно будет продавать кв-ру под ипотеку с полной рыночной ценой в ДКП
"-" этого варианта: низкая доходность - при моих расчетах - около 7-8 процентов - не больше.
Вариант 2. Продать сейчас по переуступке. Ипотечники отпадают в таком случае. Во сколько бы вы оценили ее в таком случае.
Вариант 3. Продать после получения собственности( через 2-3 мес). Сколько может стоить такая кв-ра, если на РН все останется как есть и при указании в ДКП заниженной(ориетировочно на млн) цены.
Вариант 2 и 3 конечно хороши, но дело в том, что кэш от продажи планирую пустить в стройку - вариантов кроме как Капитала от Строительного треста и Нового Оккервился от Отделстроя - особо так и нет(по недорогим однухам небольшой площади я имею ввиду).
Оцените пожалуйста эти кв-ры при продаже, на сдачу с недорогим ремонтом, а также как бы Вы поступили - продали бы ее или сдали
Спасибо!
сдача 20+ку если сделаете еврик...
Всё дело в рисках и Ваших планах.
Если планы больше инвестиционные, то я бы сделала ремонт (максимум 3 месяца). С ремонтом и сантехникой плюс полмиллиона к безремонтной квартире. Выставила бы на продажу по максимально высокой цене (срок экспозиции у таких квартир обычно небольшой, даже если Вы будете продавать чуть дороже-её купят)
Если планы долгоиграющие и хочется менее рискованных и активных действий-вариант №1. Доходность посчитана странно. У Вас же сама квартира также дорожает во времени. Ну и уже имеющаяся недвижимость-наименее рискованный актив
не верю в полмиллиона за ремонт...это если он дизайнерский и очень интересный...обычный не даст полляма...
luliluli's husband
10.01.2012, 23:14
не верю в полмиллиона за ремонт...это если он дизайнерский и очень интересный...обычный не даст полляма...
+1
ТС прав. Дешевый ремонт даст до 70% от его стоимости. Дорогой до 50%. +500 тыс даст ремонт не дешевле ляма.
Делай-не делай замеры аммиака... народ уже не поверит...
подмоченная репутация застройщика и истерия в СМИ подмочило и вашу инвестицию... поэтому продавать, фиксировать убытки-прибыли... и в новое дело...
Я считаю, что найдутся люди, которым станет большим плюсом, что останется только приобрести мебель или завезти свою и можно заезжать! А не носиться в поисках бригады, интерьерных решений итп. Ремонт ТС нужно делать в спокойных тонах, наиболее нейтральный. К тому же сама по себе квартира будет стоить чуть выше стандартных однушек-новостроек, квартал имеет хорошую репутацию. Отсюда и есть+500тр
Автор, а вы не смотрели, какие однушки , сколько и почем продаются в этом жк? отсюда и цену определять. наверняка что-то продается. я бы продавала по переуступке, собственности ждать, только время терять, а с ней и доходность
не факт, что выгоднее продавать по переуступке...
переуступка обычно с дисконтом в 10% от вторички...
+ ее сложно продать так как ипотечники не берут...
не знаю, у меня разница была меньше, и покупатели за 2 нед находились на однушки-двушки
и потом собственность свежую продавать - геморрой один и большая потеря времени, а переуступка - полчаса и все свободны
нельзя сравнивать ремонт и ремонт поверх отсутствия отделки. имхо, его можно отбить.
а смысл отбивать то, что потратили? время только потеряете, а еще и нервы, может, если не сами ремонт этот делать будете
Сделать ремонт в одной из квартир за 300 тыс и продать как квартиру с отделкой,дождавшись собственности.Здесь,как минимум,у Вас есть шанс найти покупателя,которому не хвататет всего то 1 млн.руб на покупку.А на такую сумму банки дают ипотеку.
Вторую квартиру продавать сейчас и вклдывать деньги в другую стройку,пока та не подорожала.
Смысла сдавать не вижу,потому как деньги,потраченные на ремонт будете отбивать еще полтора года.В чем прикол такой сдачи,не понимаю.
Это мое мнение.
Roller Coaster
11.01.2012, 00:48
....дело в том, что кэш от продажи планирую пустить в стройку - вариантов кроме как Капитала от Строительного треста и Нового Оккервился от Отделстроя - особо так и нет...
Что-то не понял Ваш план с новой стройкой. Зачем лезть в стройки если все уже у Вас построилось? Тем более из более-менее нормального района с перспективой открытия станции метро, лезть в недострой в области. Квартиры под сдачу самое то, сдадутся по нормальной цене. Зачем приключений искать себе на пятую точку, когда доходность от аренды может быть еще и выше, чем в недострой бабки бетонировать. Сейчас тема нано-инвестиций в котлованы по-тихому сходит на нет. Проще сделать ремонт и сдавать, бабки если не нужны - на депозит под 12%, доходность всего мероприятия выйдет та же, что и с котлоинвестированием. Конечно романтики и русской рулетки в такой теме нет, типа аммиачную квартиру построят или не аммиачную :)), зато есть правда жизни простого петербуржского рантье и ее маленькие радости :)).
в стройку - это тока если вместо однухи треху строить)) или двуху в городе.
в стройку - это тока если вместо однухи треху строить)) или двуху в городе.
Или еще пару однушек(студий) взамен одной проданной...
Или еще пару однушек(студий) взамен одной проданной...
с этой однушки только на небольшую двушку в городе хватит, если без доплаты, на две студии добавлять надо
Roller Coaster
11.01.2012, 01:09
в стройку - это тока если вместо однухи треху строить)) или двуху в городе.
есть подозрение, что без доплаты за интересный вариант двушки на нормальной стадии строительства не обойтись. а неинтересный то и нафиг не нужен. к тому же куда ее потом эту построенную двушку? Сдать на 4 тысячи дороже? Или опять продать и в котлован в трешку, чтобы сдать еще на 3 тысячи дороже? :)) Когда жить то начинать? :))
ТС вы расскажите Вашу конечную цель? Типа хочу все в конце концов все продать и купить крутую квартиру в центре Праги, чтобы там жить. Или например хочу 10 однушек под сдачу и жить жизнью простого спб-рантье. Или может важен сам процесс перекладывания денег из одних активов в другие, потому что скучно жить, а доходность и риски дело пятое.
archi_98
11.01.2012, 02:16
Всем спасибо за мнения:flower:
а смысл отбивать то, что потратили? время только потеряете, а еще и нервы, может, если не сами ремонт этот делать будете
как мне кажется, смысл в том, что большая часть ремонта зачтется в стоимость квартиры, а кв-ру с отделкой в отличии от кв-ры без отделки можно сдать.... .конечно же мысли по поводу зачета стоимости ремонта озвучены для случая дальнейшей сдачи кв-р
Сделать ремонт в одной из квартир за 300 тыс и продать как квартиру с отделкой,дождавшись собственности.Здесь,как минимум,у Вас есть шанс найти покупателя,которому не хвататет всего то 1 млн.руб на покупку.А на такую сумму банки дают ипотеку.
Вторую квартиру продавать сейчас и вклдывать деньги в другую стройку,пока та не подорожала.
Это мое мнение.
Спасибо. В этом то вся и проблема - надежных строек сейчас в которые можно вложиться по гуманной цене не особо и много.... Продать то можно, а что дальше покупать - непонятно....
Что-то не понял Ваш план с новой стройкой. Зачем лезть в стройки если все уже у Вас построилось? Тем более из более-менее нормального района с перспективой открытия станции метро, лезть в недострой в области. Квартиры под сдачу самое то, сдадутся по нормальной цене. Зачем приключений искать себе на пятую точку, когда доходность от аренды может быть еще и выше, чем в недострой бабки бетонировать. Сейчас тема нано-инвестиций в котлованы по-тихому сходит на нет. Проще сделать ремонт и сдавать, бабки если не нужны - на депозит под 12%, доходность всего мероприятия выйдет та же, что и с котлоинвестированием. Конечно романтики и русской рулетки в такой теме нет, типа аммиачную квартиру построят или не аммиачную :)), зато есть правда жизни простого петербуржского рантье и ее маленькие радости :)).
Спасибо за Ваше мнение. Попробую объяснить мои мысли на сей счет. Год назад купил эти кв-ры по 2,4. Ну пусть еще 100 тыс накинем на поборы лссму - ку за 6 мес, офор-ие соб-ти, целевые сборы. Сейчас я думаю продать за 3,1-3,2 можно без проблем. Берем по нижней границе - 3,1 - изначальные инвестиции по максимуму - 2,5, получаем приблизительно 24 процента доходность за год. Казалось бы - однозначно, продажа, покупка новостроя. НО! Кажется мне, что сценарий 2010-2011 не повториться в период 2011-2012. Вот и терзают смутные сомнения - а не пересидеть ли пару годков на сдаче этих квартир. Хотя с другой стороны, в Новом Оккервиле во 2 очереди(ДДУ) есть 33 квадрата 2,35 стоят - притом, что уже коробка стоит и первые этажи заложены кирпичем....
Или еще пару однушек(студий) взамен одной проданной...
В случае продажи - где-то так - покупка маленьких однушей или студий. 2 кв-ры продал за 3,2 к примеру - 3 однушки купил в стройке. Ну это так - в теории, на пальцах...
есть подозрение, что без доплаты за интересный вариант двушки на нормальной стадии строительства не обойтись. а неинтересный то и нафиг не нужен. к тому же куда ее потом эту построенную двушку? Сдать на 4 тысячи дороже? Или опять продать и в котлован в трешку, чтобы сдать еще на 3 тысячи дороже? :)) Когда жить то начинать? :))
ТС вы расскажите Вашу конечную цель? Типа хочу все в конце концов все продать и купить крутую квартиру в центре Праги, чтобы там жить. Или например хочу 10 однушек под сдачу и жить жизнью простого спб-рантье. Или может важен сам процесс перекладывания денег из одних активов в другие, потому что скучно жить, а доходность и риски дело пятое.
Я не буду оригинален в этом вопросе - максимальная доходность(тут подчеркну, что это касается именно РН, акции и прочие вещи не рассматриваю, ибо я профан в этом) при минимальных рисках. Двушки и трешки конечно же не интересно - это для жизни, а житьслава Богу есть где.
archi_98
11.01.2012, 02:34
сдача 20+ку если сделаете еврик...
Спасибо!:flower:
Всё дело в рисках и Ваших планах.
Если планы больше инвестиционные, то я бы сделала ремонт (максимум 3 месяца). С ремонтом и сантехникой плюс полмиллиона к безремонтной квартире. Выставила бы на продажу по максимально высокой цене (срок экспозиции у таких квартир обычно небольшой, даже если Вы будете продавать чуть дороже-её купят)
Если планы долгоиграющие и хочется менее рискованных и активных действий-вариант №1. Доходность посчитана странно. У Вас же сама квартира также дорожает во времени. Ну и уже имеющаяся недвижимость-наименее рискованный актив
Простой ремонт без наворотов вряд ли на выходе даст полляма... Много тому примеров, когда люди думают, что смогут даже "навариться" продавая кв-ру с ремонтом... а по факту - не стоит он сложенных денег. Хотя как мне кажется, чем меньше стоимость ремонта, тем большая часть его отобьется при продаже... А доходность я считал относительно возможной цены продажи этой кв-ры без ремонта сейчас + 50 % ремонта. При этом арендная ставка - ту, что указал avtoman. Грубые конечно расчеты, но истина где-то недалеко.
Делай-не делай замеры аммиака... народ уже не поверит...
подмоченная репутация застройщика и истерия в СМИ подмочило и вашу инвестицию... поэтому продавать, фиксировать убытки-прибыли... и в новое дело...
Вы знаете, безусловно история с аммиаком не красит этот ЖК, но как ни странно - квартиры продаются и покупаются. Кроме того далеко не во всех корпусах обнаружен этот запах, а там где он обнаружен - далеко не во всех квартирах он есть. А проверить легко - сейчас есть отопление - закрываешь окна, через денек, либо в тот же день вечером делаешь замеры.
Автор, а вы не смотрели, какие однушки , сколько и почем продаются в этом жк? отсюда и цену определять. наверняка что-то продается. я бы продавала по переуступке, собственности ждать, только время терять, а с ней и доходность
в БН только одна кв-ра висит по королева 65, там пишут площадь 37( в чем я кстати сомневаюсь, может они балкон по неприведенной считали), цена 3,3.
не факт, что выгоднее продавать по переуступке...
переуступка обычно с дисконтом в 10% от вторички...
+ ее сложно продать так как ипотечники не берут...
Это да...ипотечники сейчас определяют рынок...
Спасибо за Ваше мнение. Попробую объяснить мои мысли на сей счет. Год назад купил эти кв-ры по 2,4. Ну пусть еще 100 тыс накинем на поборы лссму - ку за 6 мес, офор-ие соб-ти, целевые сборы. Сейчас я думаю продать за 3,1-3,2 можно без проблем. Берем по нижней границе - 3,1 - изначальные инвестиции по максимуму - 2,5, получаем приблизительно 24 процента доходность за год. Казалось бы - однозначно, продажа, покупка новостроя. НО! Кажется мне, что сценарий 2010-2011 не повториться в период 2011-2012. Вот и терзают смутные сомнения - а не пересидеть ли пару годков на сдаче этих квартир. Хотя с другой стороны, в Новом Оккервиле во 2 очереди(ДДУ) есть 33 квадрата 2,35 стоят - притом, что уже коробка стоит и первые этажи заложены кирпичем....
Этот сценарий был всегда, просто раньше доходность была повыше, и дальше все то же самое, доходность, конечно, может еще снизиться, но она все равно будет выше ставок по депозитам раза в 2.
за 3,1 млн можно купить такую квартиру у Ленспец СМУ
вот
http://www.lenspecsmu.ru/residential/underconstruction/?act=pl_right&obid=17000000000000036&ktid=35500000000003582
так что свою вы продадите за 2,9 по переуступке сегодня в лучшем случае
Roller Coaster
11.01.2012, 11:23
...Казалось бы - однозначно, продажа, покупка новостроя. НО! Кажется мне, что сценарий 2010-2011 не повториться в период 2011-2012. Вот и терзают смутные сомнения - а не пересидеть ли пару годков на сдаче этих квартир...
Я как раз к тому и клоню. Застройщикам кризис маржу порезал, а жить красиво хочется. А микро-инвесторы на высокой стадии готовности начитают конкурировать с застройщиком своими переуступками, не дают продажи и цены увеличивать. Кому такое понравится? Вот и выставляют цену на котловане, как за готовое почти. А люди по инерции продолжают "инвестировать", а "инвестиции" уже больше напоминают спонсорскую помощь. Поэтому сидеть в объектах с максимальной ликвидностью на сдачу, кмк, самое разумное решение. Тройная выгода получается - прибыль от сдачи от ваших первоначальных затрат в районе 8-10% годовых, плюс рост стоимости актива (консервативно те же 10% годовых), плюс появляются свободные средства от аренды для небольших вложений типа депозита под 12%. Ну и нафиг при таких раскладах этот всеволожский район напротив кАДа?
Ремонт реально в 200 уложиться на одну квартиру, сейчас у строителей конкуренция большая. Оптом за 2 квартиры - ещё дешевле должно быть :)). По уровню и отвесу всё выравнивать и с точностью до микрона нафиг не надо, и плиткой "зелёный малахит - привет из 90-х" всё от пола до потолка в санузле - тоже нафиг не надо, с зеркальным золотым реечным потолком и точечными светильниками "небо над багдадом".
Вон в разделе аренда квартиру в голом бетоне выставили без ничего с условием ничего в ней не делать - 6 тыс плюс КУ - на 3 страницы возгласов "хочу!!!", нужно до 10+КУ поднимать, чтобы народ отсеять. Чтобы в квартире просто можно было жить - нужно вложить 50 тысяч, реально и проверено на собственном опыте.
archi_98
12.01.2012, 02:45
за 3,1 млн можно купить такую квартиру у Ленспец СМУ
вот
http://www.lenspecsmu.ru/residential/underconstruction/?act=pl_right&obid=17000000000000036&ktid=35500000000003582
так что свою вы продадите за 2,9 по переуступке сегодня в лучшем случае
Не соглашусь с Вашей оценкой. Вы привели пример практически аналогичной кв-ры во 2 корпусе со сдачей 4 кв. 12 года, + полгода на пуско-наладку - то есть получение ключей - через 1,5 года. И это реальный срок, т.к. судя по фоткам хода строительства там еще даже фасады не облицованы плиткой - стоит коробка в утеплителе. У меня же вариант уже готового жилья с ключами, правда пока без собственности( но у ЛССМУ этот процесс не долго длится).
Я как раз к тому и клоню. Застройщикам кризис маржу порезал, а жить красиво хочется. А микро-инвесторы на высокой стадии готовности начитают конкурировать с застройщиком своими переуступками, не дают продажи и цены увеличивать. Кому такое понравится? Вот и выставляют цену на котловане, как за готовое почти. А люди по инерции продолжают "инвестировать", а "инвестиции" уже больше напоминают спонсорскую помощь. Поэтому сидеть в объектах с максимальной ликвидностью на сдачу, кмк, самое разумное решение. Тройная выгода получается - прибыль от сдачи от ваших первоначальных затрат в районе 8-10% годовых, плюс рост стоимости актива (консервативно те же 10% годовых), плюс появляются свободные средства от аренды для небольших вложений типа депозита под 12%. Ну и нафиг при таких раскладах этот всеволожский район напротив кАДа?
Ремонт реально в 200 уложиться на одну квартиру, сейчас у строителей конкуренция большая. Оптом за 2 квартиры - ещё дешевле должно быть :)). По уровню и отвесу всё выравнивать и с точностью до микрона нафиг не надо, и плиткой "зелёный малахит - привет из 90-х" всё от пола до потолка в санузле - тоже нафиг не надо, с зеркальным золотым реечным потолком и точечными светильниками "небо над багдадом".
Вон в разделе аренда квартиру в голом бетоне выставили без ничего с условием ничего в ней не делать - 6 тыс плюс КУ - на 3 страницы возгласов "хочу!!!", нужно до 10+КУ поднимать, чтобы народ отсеять. Чтобы в квартире просто можно было жить - нужно вложить 50 тысяч, реально и проверено на собственном опыте.
Соглашусь с Вами. Строек сейчас по вменяемой цене в черте города очень мало, а у надежных застройщиков практически нет, к сожалению.
Хотя насчет Нового Оккервиля я не был бы так категоричен - метро в шаговой доступности, расположение я считаю удачное. Тот же Капитал от Стройтреста кмк менее интересен в плане расположения, но тут другой плюс - дом кирпичный. А область - вопрос времени. Но это уже больше оффтоп
archi_98
12.01.2012, 02:52
Этот сценарий был всегда, просто раньше доходность была повыше, и дальше все то же самое, доходность, конечно, может еще снизиться, но она все равно будет выше ставок по депозитам раза в 2.
Приличные однушки сейчас от 4 млн идут на вторичке. Очень напоминает 2008 год. Поэтому это утверждение под вопросом,а будет ли вообще выше уровня депозитов.
Mysterky
12.01.2012, 18:56
Приличные однушки сейчас от 4 млн идут на вторичке. Очень напоминает 2008 год. Поэтому это утверждение под вопросом,а будет ли вообще выше уровня депозитов.
Вот вот, сейчас лучше сдавать, доходность на уровне, рисков меньше
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2024, Jelsoft Enterprises Ltd.