Продажа квартиры. У покупателей ипотека. Странный условия банка...

[Неправильная]

Здравствуйте.
Решила обратиться к Вам за советом, поскольку ситуация странная.
Родственники продают квартиру. Нашли покупателей, которым банк ЗАО "Коммерческий банк ДельтаКредит" дает ипотеку на данную квартиру.
Но у банка какие-то странные условия. Он требует, чтобы в договоре купли-продажи фигурировала стоимость квартиры - 2млн, когда ее реальная стоимость - 3млр.
В чем здесь может быть подвох? Интересует прежде всего тот момент, не может ли в данной ситуации пострадать продавец?
Предвещая вопросы выкладываю текст договора. Пожалуйста, не копируйте, потом удалю. Если надо, можно выдернуть конкретную фразу для комментария.

ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ №

город Санкт-Петербург,
гражданка РФ ...,
гражданка РФ ...,
совместно именуемые в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и
гражданка РФ ...,
гражданин РФ ...,
вместе именуемые в дальнейшем Стороны, а по отдельности Сторона, заключили настоящий договор о нижеследующем.1 ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПРОДАВЕЦ продает ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ приобретает в общую совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: ....
1.2. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает Квартиру с использованием кредитных средств, предоставляемых ему Закрытым акционерным обществом «Коммерческий банк ДельтаКредит», находящимся по адресу: ..., Свидетельство Московской регистрационной палаты правительства города Москвы о государственной регистрации № ..., зарегистрированным Центральным Банком Российской Федерации ..., о чем Межрайонной инспекцией МНС России № ... по городу Москве ... года внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером ... (Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года, серия ...), являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (лицензии Банка России на осуществление банковских операций № ...), именуемым в дальнейшем «КРЕДИТОР-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ», по Кредитному договору ..., заключенному в городе Москве, сроком на 242 месяца на сумму 90,229.00 (Девяносто тысяч двести двадцать девять и 00/100) долларов США, Кредит предоставляется на приобретение, благоустройство и ремонт вышеуказанной Квартиры (далее – Кредитный договор).
1.3. Квартира расположена на 1 этаже, имеет общую площадь 43,2 (Сорок три целых две десятых) кв.м, что подтверждается Кадастровым паспортом помещения, выданным Филиалом ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Проектно-инвентаризационным бюро Приморского района Санкт-Петербурга 27 февраля 2009 года.
1.4. Квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве общей долевой собственности:
- 1/3 (Одна третья) доля принадлежит Продавцу в равных долях по 1/6 доле у каждого, на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного .... Право общей долевой собственности зарегистрировано Государственным учреждением юстиции «Городским бюро регистрации прав на недвижимость» Администрации Санкт-Петербурга 015 марта 2004 года, Свидетельство о государственной регистрации права серии ....
- 4/12 (Четыре двенадцатых) долей принадлежит .... Право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...;
- 4/12 (Четыре двенадцатых) долей принадлежит .... Право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ....
1.5. К моменту заключения настоящего договора Квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременена иными правами третьих лиц.
2 ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Квартира продается по цене, равной сумме российских рублей, эквивалентной       )     ( долларам США по курсу ЦБ РФ на дату подписания настоящего договора.
На дату подписания настоящего договора сумма ) долларов США по курсу ЦБ РФ составляет 2,000,000.00 (Два миллиона и     (      00/100) рублей.
2.2. Расчет производится за счет кредитных средств путем уплаты ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ суммы в рублях РФ, эквивалентной )     (      долларам США по курсу ЦБ РФ на дату подписания настоящего договора, в течение 1 (Одного) банковского дня считая с даты получения с государственной регистрации настоящего договора и Свидетельства о государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на Квартиру.
2.3. Стороны пришли к соглашению, что денежные средства в сумме, указанной в пункте 2.2. настоящего договора, будут храниться в арендуемом ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ индивидуальном банковском сейфе, расположенном в хранилище ценностей клиентов в Кредитно-кассовом офисе КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в Санкт-Петербурге.
ПРОДАВЕЦ получает указанные денежные средства после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности по настоящему договору по предъявлении документов, указанных в договоре аренды депозитного сейфа, заключенного между ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ.
Осуществление расчетов по настоящему договору подтверждается распиской(ами) ПРОДАВЦА о получении денежных средств в размере, установленном пунктом 2.1. настоящего договора.
2.4. ПРОДАВЕЦ передает ПОКУПАТЕЛЮ Квартиру по передаточному акту в течение 10 (Десяти) дней, считая с даты получения с государственной регистрации настоящего договора.
ПРОДАВЕЦ обязуется передать Квартиру ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для постоянного проживания состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, укомплектованную исправным сантехническим и иным оборудованием, без задолженностей по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, абонентской плате за телефон, междугородние и международные переговоры

[Неправильная]

3. ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА
3.1. В соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на Квартиру Квартира считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в обеспечение исполнения обязательств ПОКУПАТЕЛЯ по Кредитному договору. С момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на Квартиру у КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ возникают все предусмотренные действующим законодательством права залогодержателя.
Право залога КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в отношении Квартиры, а также право требования КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ по Кредитному договору удостоверяются закладной, подаваемой ПОКУПАТЕЛЕМ в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с настоящим договором.
3.2. В соответствии со ст. 20 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, без представления отдельного заявления. Государственная регистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
3.3. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у ПРОДАВЦА на Квартиру не возникает.
4. ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ
4.1. На момент подписания настоящего договора в Квартире никто не зарегистрирован и фактически не проживает. Лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после ее приобретения ПОКУПАТЕЛЕМ, не имеется.
5. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ
5.1. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, не на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
5.2. С даты подписания настоящего договора до передачи Квартиры ПОКУПАТЕЛЮ в соответствии с п. 2.4 настоящего договора ПРОДАВЕЦ не вправе отчуждать Квартиру третьим лицам, обременять Квартиру правами третьих лиц, допускать ухудшение состояния Квартиры.
5.3. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
5.4. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на Квартиру к ПОКУПАТЕЛЮ по настоящему договору осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залога КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ на Квартиру.
5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры до момента передачи Квартиры ПОКУПАТЕЛЮ по передаточному акту несет ПРОДАВЕЦ.
5.6. Участники Договора подтверждают, что никаких дополнений и изменений к изложенным условиям Договора не имеют. Заявили, что они не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, и нет иных оснований, препятствующих осознать суть подписываемого Договора.
5.7. Расходы, связанные с заключением настоящего договора несет ПОКУПАТЕЛЬ.
5.8. Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по экземпляру выдается ПРОДАВЦУ и ПОКУПАТЕЛЮ.

Заранее благодарю за разъяснения. Постараюсь ответить на все вопросы.

[Tchuda]

Мы кредитовались в Дельта-кредите. Шаблон договора они не меняют ни в коем случае, а вот с суммой мне тоже не ясно - должно быть написана именно та сумма, за которую квартира продается.


А как это квартира покупается только за счет кредитных средств? У дельты обязательно было вносить не менее 15% своих денег, т.е. у нас в договоре, н-р, отдельными пунктами прописано: стоимость квартиры х руб, из них банк предоставляет .... руб, а покупатель выплачивает из своих средств .... руб.

апдейт. В Вашем случае банальная опечатка: кредит им предоставляют на 90 тыс долларов, что чуть меньше 3 млн руб.

[Неправильная]

Сообщение от Tchuda

Мы кредитовались в Дельта-кредите. Шаблон договора они не меняют ни в коем случае, а вот с суммой мне тоже не ясно - должно быть написана именно та сумма, за которую квартира продается.


А как это квартира покупается только за счет кредитных средств? У дельты обязательно было вносить не менее 15% своих денег, т.е. у нас в договоре, н-р, отдельными пунктами прописано: стоимость квартиры х руб, из них банк предоставляет .... руб, а покупатель выплачивает из своих средств .... руб.

апдейт. В Вашем случае банальная опечатка: кредит им предоставляют на 90 тыс долларов, что чуть меньше 3 млн руб.

Насколько я знаю, не обязательно использовать всю согласованную для ипотеки сумму. Т.е. из предоставляют 90000$, что примерно 2,7млн.р., а они могут использовать не всю сумму, а лишь часть. Просто в договоре четко прописано, что сумма составляет 2 млн.р., а продают квартиру за 3 млн.р. Пункт 2.1.
Или я не правильно этот пункт читаю?

[Tchuda]

Сообщение от Неправильная

Насколько я знаю, не обязательно использовать всю согласованную для ипотеки сумму. Т.е. из предоставляют 90000$, что примерно 2,7млн.р., а они могут использовать не всю сумму, а лишь часть. Просто в договоре четко прописано, что сумма составляет 2 млн.р., а продают квартиру за 3 млн.р. Пункт 2.1.
Или я не правильно этот пункт читаю?

Нет, Вы не совсем правильно понимаете в договоре купли-продажи прописывается именно та сумма денег, которую банк дает клиенту, чтобы купить конкретную квартиру, а не та, которая одобрена.

ИМХО, просто кто-то опечатался, когда вбивал стоимость квартиры в шаблон - вот и все
У покупателей должен быть телефон юриста банка, который этот договор делал - нужно ему позвонить\написать и попросить исправить ошибку

[Pozitiv]

Перед сделкой банк согласовывает все параметры сделки, в том числе уточняет стоимость квартиры, которая будет прописана в договоре. Сумма, которую вносит покупатель из собственных средств, обязательно фигурирует в договоре.
В Вашем случае Вы не четко сообщили в банк параметры сделки или банк ошибся. Позвоните своему кредитному инспектору и попросите исправить ошибку. Это не хитрый подвох, это ошибка.

[Неправильная]

Сообщение от Pozitiv

Перед сделкой банк согласовывает все параметры сделки, в том числе уточняет стоимость квартиры, которая будет прописана в договоре. Сумма, которую вносит покупатель из собственных средств, обязательно фигурирует в договоре.
В Вашем случае Вы не четко сообщили в банк параметры сделки или банк ошибся. Позвоните своему кредитному инспектору и попросите исправить ошибку. Это не хитрый подвох, это ошибка.

Вот мне тоже кажется, что ошибка присутствует. Я в сделке не участвую. Квартиру продают родственники. Их договор насторожил, они попросили меня тут спросить.
Дело в том, что мне сказали, что банк настаивает на такой форме договора и на сумме в 2млн.р. Это очень странно.

[Pozitiv]

Сообщение от Неправильная

Вот мне тоже кажется, что ошибка присутствует. Я в сделке не участвую. Квартиру продают родственники. Их договор насторожил, они попросили меня тут спросить.
Дело в том, что мне сказали, что банк настаивает на такой форме договора и на сумме в 2млн.р. Это очень странно.

Чем это банк объясняет? Должны же быть какие-то основания для этого?

Еще в договоре не заметила сразу. Про взаиморасчеты сказано, что они БУДУТ произведены. Регистратор обязана будет наложить обременение. В ипотечной сделке ипотека в силу закона возникает только в отношении банка и это указывается в договоре, поэтому в договоре надо указать, что данные условия (взаиморасчеты) не являются обременением и квартира не будет находиться в залоге у продавца.

[Karuda]

[QUOTE=Неправильная;74575995]Здравствуйте.
Решила обратиться к Вам за советом, поскольку ситуация странная.
QUOTE]

бред какой-то в договоре конкретно указываетсясумма, которую банк дает в кредит и на какой срок. никаких разночтений быть не может. может покупатели хотят так цену снизить?

[Lyolik]

Автор, если Вы внимательно прочитатете договор, то там указано в п.1.2. что
" ПОКУПАТЕЛЬ приобретает Квартиру с использованием кредитных средств, предоставляемых ему Закрытым акционерным обществом....Кредит предоставляется на приобретение, благоустройство и ремонт вышеуказанной Квартиры (далее – Кредитный договор)."

А где его собственные средства?

У меня в договоре:
1.1. "Покупатель за счет собственных средств и средств, предоставляемых банком ВБТ 24.......,
прокупает в общую совместную собтсвенность у продавца квартиру....."

1.6. КВАРТИРА продается за ххххххх(прописью) рублей.

Хотя кредит у меня валютный, а не рублевый.

Вывод, разбираться с покупателем и его банком по поводу договора