Задачка по недвижимости.
 

Здравствуйте все! Очень хочу помочь моим друзьям! Они решают такую задачу. Нужен творческий подход и нестандартные решения!
Дано: имеется в наличии 1-ком.кв. в СПб, купленная в ипотеку. Осталось платить 11 лет по 16 тыс. в месяц (остаток долга 1,2 млн.). Еще есть плохонькая квартирка в области (стоимостью, примерно 1,5 млн.), которая до недавнего времени приносила неплохой доход от сдачи, но сейчас лафа закончилась, экономическая ситуация в городке изменилась (и уже не улучшится) и аренда стала приносить всего 8 тыс. руб. Нет смысла "лохматить бабушку". Мои друзья придерживали эту квартиру как "приварок" к будущей пенсии, но сейчас уже не рассчитывают на него при создавшейся ситуации.
Вопрос: как оптимально вложить деньги от продажи этой областной кв-ры, чтобы в будущем гарантированно иметь хотя бы 12 (лучше 15 :))) тыс. руб. ежемесячно (с индексацией инфляции)? Банковские вклады они не рассматривают. Интересует только недвига. Проблема в том, что вторую ипотеку им брать нельзя: банк прописал жесткие условия в договоре. Даже телевизор в кредит нельзя... Есть вариант: погасить имеющуюся ипотеку и взять вторую, с минимальным первым взносом и расплачиваться по ней арендой покупаемой квартиры, но тогда собственно "доход в карман" откладывается на лет этак 25, а они уже будут на пенсии бедствовать. Сейчас им по 42 года. Вариант - оставить все как есть или купить комнату в СПб для сдачи (тот же доход, но еще проблемы с соседями) - это все, что можно придумать? Или есть еще какие-нибудь решения?

В какой квартире они живут?

В той, за которую платят ипотеку.
Вот, сейчас еще варианты подоспели: вложиться в студию в Колпино? Или в полноценную кв-ру в Ленсоветовском? Будут они нормально сдаваться?

У них детей нет?

Детей нет, но есть малолетние наследники, которым они хотели бы завещать жилье. Поэтому банковские вклады не рассматриваются. Не хотят проедать капитал.

Или перекредитовалась бы в другом банке на большую сумму или же полностью погасила бы кредит от продажи областной квартиры, взяла бы в кредит студию в Девяткино или комнату в городе под аренду.

ответ
 

Придется брать с минимальным 1-м взносом, т.е., кредит около 1,7 млн. Его 20 лет выплачивать по 20 с лишним тыс. в месяц...

Если окажутся неплатежеспособными, то просто продадут.Зато квартира, в которой живут, будет избавлена от рисков потери вследствии неплатежеспособности.
Студию в Девяткино сдавать по-моему выгоднее, но надо спросить у тех, кто занимается арендой.Если из неё можно вытянуть арендной платы порядка 15 тыс, то ежемесячный платёж будет составлять итого 5 тыс.Но при этом своя квартира без обременений и в запасе ещё одна "норка-будка".
Сейчас они платят 16-8=8, при этом жильё в залоге.Одно дело, когда это инвестиционный вариант, другое - собственная "хижина".

Ответ
 

В Ваших словах есть логика, но задача такова, чтобы на пенсии получать доход, а не продолжать расплачиваться по ипотеке. Если оставить все как есть, то через 11 лет (в 53 года) они освободятся от долга и начнут получать прибыль. Весь вопрос в том, чтобы эта прибыль была не 8 тыс., а хотя бы 12... И стабильно!

Интересно, а за сколько можно будет продать 1-ком. кв. 35 квадратов в Никольском после получения на нее собственности? Сейчас её предлагают за 1,6 млн. по 214ФЗ Сдача вроде бы в 2013 году...

Купить студию на нулевом цикле в городе у надежного застройщика с небольшой рассрочкой года на 3. Или однушку у условного ЦДС. Через 3-5 лет построят, можно будет сдать тысяч за 20 по нынешним ценам.

Кстати, а вы уверены, что к моменту выхода на пенсию сдача в аренду останется такой же доходной и стабильной?

Не думаю, что сильно дороже. Ну может миллиона за 2. Вариант с нулевым циклом у надежного застройщика получится выгоднее как с точки зрения увеличения цены квартиры, так и в плане доходов от сдачи.

Понимаю, что данный вопрос уже навяз в зубах, но попрошу в 101-й раз перечислить надежных застройщиков, ибо не знаю. Просто нет сил перелопачивать весь форум в поисках ответа на данный вопрос.

Нет, никто ни в чем не уверен. Даже нет уверенности, что все мы доживем до пенсии. Увы! Но посоветуйте другой надежный и стабильный вариант инвестиции. Я не вижу.

При таком изначально небольшом первом взносе это скорее будут не самые топовые застройщики типа ЮИТа с неадекватными ценами, а (по моей классификации) второй эшелон типа Сетл Сити - которые тоже хорошо строят и сдают, и цены приемлемые. Естественно, лучше избегать рискованных ЛЭКов, Лидер Групп и им подобных.
Я бы к поиску подходил не со стороны застройщиков, а с другой стороны - смотрел какие объекты запускаются в продажу (вроде есть такой топ тут), далее изучал застройщика данного объекта - отзывы, что строил, что построил, какие задержки и т.д. И если цены/объект/застройщик удовлетворяют - вписывался в покупку.
Конкретных объектов подсказать не могу, не слежу сейчас за этим.
Сам бы хотел знать :)

Кстати, присоединяюсь к вопросу о надежных застройщиках. Вот Норманн надежный? Автор, Ижора-парк вам подходит?

В моём понимании слова первичка и надёжность не особо совместимы в принципе.