Помогите, пожалуйста, с договором в простой письменной!!!!!

[Yana Lvovna]

Очень прошу помощи!!!!!:091:

Ситуация следующая:
преобретаем трешку (соседка разменивается) путем зачета нашей однушки и покупки еще одной однушки за счет ипотечных средств. С ипотекой все понятно - там договор на трешку прошел регистрацию. На услугах агентов и юристов пришлось сэкономить и поэтому договор на нашу однушку составили сами в простой письменной форме. Сдали документы на регистацию, у нас их приняли, сегодня позвонили с замечаниями:

по п. 3 Передача имущества

у нас он сформулирован след. образом:
п. 3.1. Квартира передается продавцом Покупателю по передаточному акту (Приложение 1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, в течении 3 (трех) дней после регистрации договора и перехода права собственности на квартиру. В момент подписания передаточного акта Продавец передает покупателю ключи от квартиры и квитанции по оплате коммунальных услуг.

В пункте об оплате у нас оговорено, что мы уже расплатились до регистрации права собственности.
Т.к. в ГБР разговариваь не очень хотят:005: смысл замечания к п. 3.1. я не очень поняла, было озвучено, что нужно дописать что мы там что-то подтверждаем или убрать этот пункт и написать что-то связанное с актом приемки-передачи (насколько я поняла, что он уже подписан между нами).

Подскажите, пожалуйста, что в ГБР имели ввиду и как сформулировать правильно этот пункт о передаче кватиры:091::091::091:

Надеюсь, что из моего текста хоть что-то понятно:008:

[Хельга]

Вы образец этого самого "Приложения 1" прилагали?
Вы образец формулировки брали из договора купли-продажи банка СПб?:)

[Хельга]

-"ПРОДАВЕЦ" обязуется освободить квартиру и передать её "ПОКУПАТЕЛЮ" не позднее дня следующего за днём государственной регистрации настоящего договора.Передача квартиры от "ПРОДАВЦА" "ПОКУПАТЕЛЮ" осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту.
или
-Иванов Иван Иванович обязуется осовободить указанную квартиру в течение ХХ дней с момента государственной регистрации настоящего договора.
или
-Передача квартиры Продацом Покупателю состоялась в момент подписания настоящего договора.
или...

[Yana Lvovna]

Нет, не прилагали. А что это даст?
Насколько я поняла, нужно либо подписанный акт приложить и убрать пункт про передачу после регистрации, либо что-то там дописать "что подтверждается....", а чем непонятно. Разговаривала не я, моя соседка, которая "покупает" квартиру

[Yana Lvovna]

-"ПРОДАВЕЦ" обязуется освободить квартиру и передать её "ПОКУПАТЕЛЮ" не позднее дня следующего за днём государственной регистрации настоящего договора.Передача квартиры от "ПРОДАВЦА" "ПОКУПАТЕЛЮ" осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту.
или
-Иванов Иван Иванович обязуется осовободить указанную квартиру в течение ХХ дней с момента государственной регистрации настоящего договора.
или
-Передача квартиры Продацом Покупателю состоялась в момент подписания настоящего договора.
или...


Хельга, спасибо вам большое за отзывчивость:flower:
мне почему-то кажется, что нужно использовать последний пункт и приложить подписанный акт. Правильно я мыслю? Или еще какие-нибудь ньюансы могут всплыть?

[Хельга]

мне почему-то кажется, что нужно использовать последний пункт и приложить подписанный акт. Правильно я мыслю? Или еще какие-нибудь ньюансы могут всплыть?
Чаще всего пользуются вариантом№ 1 и 2.(В принципе они совершенно однотипны.)

[Yana Lvovna]

Чаще всего пользуются вариантом№ 1 и 2.(В принципе они совершенно однотипны.)


Так у нас вроде тоже самое написано (в течении трех дней после регистрации), и что они тогда хотели?:005:,

[digital]

Чаще всего пользуются вариантом№ 1 и 2.(В принципе они совершенно однотипны.)

любопытно, а чем отличаются данные формулировки, в чем принципиальный затык ?

Квартира передается продавцом Покупателю по передаточному акту (Приложение 1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, в течении 3 (трех) дней после регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.


-"ПРОДАВЕЦ" обязуется освободить квартиру и передать её "ПОКУПАТЕЛЮ" не позднее дня следующего за днём государственной регистрации настоящего договора.Передача квартиры от "ПРОДАВЦА" "ПОКУПАТЕЛЮ" осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту.


и что будет продавцу, если он откажется передавать квартиру? :) или передаст не "позднее дня следующего за днём" , а через две недели?

[Yana Lvovna]

Я думаю из-за того, что договор в простой письменной, нужно в договоре прописать, что обязательства по данному договору с обеих сторон выполнены (хотя я нигде таких требований не нашла), скорее всего случаи мошенничества с простой письменной случаются чаще

[digital]

Я думаю из-за того, что договор в простой письменной, нужно в договоре прописать, что обязательства по данному договору с обеих сторон выполнены (хотя я нигде таких требований не нашла), скорее всего случаи мошенничества с простой письменной случаются чаще


в чем принципиально отличие нот. договора?

[Elisenka]

Требование такое УФРС (ГБР) выдвинуло потому что договор купли-продажи подразумевает передачу и денег, и самой вещи, в данном случае - квартиры. Поэтому, если в договоре есть ссылка на документ, который подтверждает передачу вещи, то необходимо его приложить, он будет являться также правоустанавливающим документом. Но можно это же условие (о передаче квартиры) включить в текст договора, как Вам уже выше посоветовали.
А принципиальное отличие нотариального договора от договора в ППФ в том, что нотариальный договор при подписании удостоверяется нотариусом, а договор в ППФ - нет. На эту тему, как я понимаю, в этом разделе очень много говорили - поищите, если интересно. :)

[digital]

Требование такое УФРС (ГБР) выдвинуло потому что договор купли-продажи подразумевает передачу и денег, и самой вещи, в данном случае - квартиры. Поэтому, если в договоре есть ссылка на документ, который подтверждает передачу вещи, то необходимо его приложить, он будет являться также правоустанавливающим документом. Но можно это же условие (о передаче квартиры) включить в текст договора, как Вам уже выше посоветовали.
. :)

передаточный акт фигурирует в обоих договорах, и сам акт сути договора не меняет

[Elisenka]

передаточный акт фигурирует в обоих договорах, и сам акт сути договора не меняетЧто значит не меняет? И что знает "фигурирует"? Говорю же, если квартира была передана по акту на момент регистрации права, то этот акт является одним из правоустанавливающих документов. Ст. 556 ГК (если не ошибаюсь) говорит об обязательности этого документа. А если, в договоре сказано, что вещь будет передана уже после регистрации или из текста договора следует, что сам договор является одновременно актом приема-передачи, тогда такой акт (как отдельный документ) УФРС требовать не вправе.

[Yana Lvovna]

Спасибо большое за ответы!
но мне не понятно как и чем дополнить пункт нашего договора, в котором прописано, что квартира передается в течении 3-х дней после регистрации, чтобы в ГБР не придирались, я не могу понять, что им не понравилось:005: Поэтому думаю, что проще нарисовать этот акт и приложить его к договору, или я ошибаюсь?

[Elisenka]

А Вам просто позвонили? Т.е. уведомления о приостановке нет?
Просты Вы написали, что квартира передается в течении трех дней после регистрации, но тут же написали, что акт является неотъемлемой частью договора. Думаю, что в этом проблема. Уберите слова про акт вообще и всё. И в каком районе квартира?

[Yana Lvovna]

А Вам просто позвонили? Т.е. уведомления о приостановке нет?
Просты Вы написали, что квартира передается в течении трех дней после регистрации, но тут же написали, что акт является неотъемлемой частью договора. Думаю, что в этом проблема. Уберите слова про акт вообще и всё. И в каком районе квартира?

Господи, спасибо! Вчиталась, действительно, акт "является неотъемлемой частью договора". Уведомления о приостановке не было, на протяжении двух недель нам говорили, что документы готовы и находятся на подписании, а сегодня позвонили (разговаривала не я, а соседка с которой меняемся) и сказали, что договор нужно исправлять.

Если не сложно, не моглибы подсказать как конкретно должна звучать формулировка пункта о передаче?

Квартира в Шушарах, регистрирует Пушкинский ГБР. Меняемся на Удельную.

[Elisenka]

Вам здесь несколько прекрасных вариантов подсказали, они все походят. Если хотите, конкретно Ваш вариант, пожалуйста: "Стороны пришли к соглашению, что квартира будет передана продавцом покупателю в течении трех рабочих дней после получения зарегистрированных документов из органа осуществляющего регистрацию сделки и перехода права."
Ну вот так, к примеру :)
Значит Пушкинский отдел так и задерживает выдачю документов? тогда и не переживайте, приостановку не получите, теперь это не в их интересах!

[Yana Lvovna]

Да, нам два с половиной месяца регитрировали, когда мы ее покупали.
А чем грозит приостановка? Еще вопросик: нужно ли добавить к тому, что вы посоветовали "...., что подтверждается данным договором" ну или что-то в этом роде.

Вам огромное человеческое спасибо:flower:
Вот они издержки экономии:)

[Elisenka]

А сейчас уже сколько регистрируете? Просто они скорее всего, уже и приостанавливать не будут, все сроки приостановок просрочены (простите за тавтологию)!
Ну а если вдруг осмелятся приостановить (что очень-очень навряд ли), то придется исправлять заново подавать документы после исправления, опять на новый срок. Думаю, Вам это не грозит!
Не надо лишних слов :) чем меньше будет букв в договоре, тем меньше возможности регистратору придраться по мелочам!
И пожалуйста! Удачи!

[Хельга]

Elisenka, меня информировали, что фраза ..." будет передана продавцом покупателю в течении трех рабочих дней после получения зарегистрированных документов из органа " (именно в выделенной части)тоже не всегда прокатывает,т.е. на усмотрение регистратора,поскольку в ней не конкретизированы сроки.Если вдуматься, то смысл этого имеет место быть.

По вопросам: нам специалист ( Elisenka) пояснил в чём загвоздка.
Мои мысли те же,т.е. принципиальная разница именно в "неотъемлемая часть" и "приложение".Если неотъемлемая часть, то по идее должна региться также как и сам договор ( например, как происхдит при регистрации вновь созданного объекта).
Хотя первоначальную формулировку автора УФРС регила до осени 2008.Регила в болшом количестве.С такой формулировкой , как уже говорила,были ДКП от банка "СПб".

Прикольно то, что меня изначально она смутила,но банк править договор не стал.Сдали на регистрацию.Нам позвонили из УФРС (чем была повергнута в шок) и сказали, что надо исправить.Банк сопротивлялся, со словами "У нас тысячи зарегистрированных,не может такого быть".Организовать прямой диалог между инспектором УФРС и банковским работником было,честно говоря,не столь просто.В конце концов исправили и регистрация была своевременной.

[Хельга]

и что будет продавцу, если он откажется передавать квартиру? :) или передаст не "позднее дня следующего за днём" , а через две недели?
По ст. 223 ГК РФ "Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) (http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_40.html#p2674) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 (http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_40.html#p2672) настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя."

"Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора."

Соответственно ,полагаю - как и обычно: все в суд.
На практике для контроля приёма-передачи "закладывают" порядка 10% стоимости.Т.е. продавец получает оставшиеся 10% после передачи имущества и предъявления справки (квитанций) об отсутствии задолженностей.
Если получение денег не подразумевается ( например, на улучшение), то необходимо изыскивать иные рычаги+ убедиться в отсутствии задолженностей ДО подписания договора купли-продажи.Хотя в принципе это не столь важно, поскольку долг не на объекте, а на человеке.:)

[Yana Lvovna]

Склько тонкостей, елки-палки!
Буду размышлять над полученной информацией, скорее всего акт состряпаем, чтоб не было повода придраться, пусть вместе с актом регят, хотя еще подумаю

[Elisenka]

Elisenka, меня информировали, что фраза ..." будет передана продавцом покупателю в течении трех рабочих дней после получения зарегистрированных документов из органа " (именно в выделенной части)тоже не всегда прокатывает,т.е. на усмотрение регистратора,поскольку в ней не конкретизированы сроки.Если вдуматься, то смысл этого имеет место быть.

По вопросам: нам специалист пояснил в чём загвоздка.Мои мысли те же,т.е. принципиальная разница именно в "неотъемлемая часть" и "приложение".Если неотъемлемая часть, то по идее должна региться также как и сам договор ( например, как происхдит при регистрации вновь созданного объекта).
Хотя первоначальную формулировку автора УФРС регила до осени 2008.Регила в болшом количестве.С такой формулировкой , как уже говорила,были ДКП от банка "СПб".

Прикольно то, что меня изначально она смутила,но банк править договор не стал.Сдали на регистрацию.Нам позвонили из УФРС (чем была повергнута в шок) и сказали, что надо исправить.Банк сопротивлялся, со словами "У нас тысячи зарегистрированных,не может такого быть".Организовать прямой диалог между инспектором УФРС и банковским работником было,честно говоря,не столь просто.В конце концов исправили и регистрация была своевременной.А уведомление о приостановлении регистрации Вы так и не получали, насколько я понимаю? Понимаете, регистратор возможно, и не видел эти документы, а умный и догадливый "инспектор" решил проявить иннициативу! Хотя, полностью согласна с тем, что даже между регистраторами в одном отделе нет единства! В своем отделе пытаюсь такого не допускать, но и у нас были случаи! :005:

[Хельга]

А уведомление о приостановлении регистрации Вы так и не получали, насколько я понимаю? Понимаете, регистратор возможно, и не видел эти документы, а умный и догадливый "инспектор" решил проявить иннициативу! Хотя, полностью согласна с тем, что даже между регистраторами в одном отделе нет единства! В своем отделе пытаюсь такого не допускать, но и у нас были случаи! :005:
Уведомление не получали.Рисковать растягивать удовольствие не стОит.У нас с одной стороны была пара с ребёнком и беременной женой, которые брали ипотеку, уже им капал процент,но при этом они платили за съём ещё.
С другой стороны с многодетной семьёй продавцов и их 90-летней бабушкой забронировали "неповторимую" квартиру в СК, в которую и предстояло сразу переезжать, получив деньги от продажи этой (после регистрации), внося их тут же в СК.Так что сами понимаете - не до экспериментов.

Вообще, размышляя над той ситуацией, подумала, что возможно вариант регистрации и был.Но логичнее при этом отдавать потом на регистрацию и "вторую часть марлезонского балета",т.е. это самое приложение.Или нет?
При сделках лучше всё же идти по пути наименьшего сопротивления.Лучше предоставить то, что хотят, чем пытаться что-то доказать.

[Elisenka]

Вообще, размышляя над той ситуацией, подумала, что возможно вариант регистрации и был.Но логичнее при этом отдавать потом на регистрацию и "вторую часть марлезонского балета",т.е. это самое приложение.Или нет?
При сделках лучше всё же идти по пути наименьшего сопротивления.Лучше предоставить то, что хотят, чем пытаться что-то доказать.
Если все будут идти по этому пути (наименьшего сопротивления), то всё так и будет продолжаться...
Я при регистрации всегда придерживалась правила: найти законный способ произвести регистрацию, а многие мои коллеги действуют по совсем противоположному постулату: найти законный способ в регистрации отказать :( тут уж от человека зависит!
Но если требования незаконны, то, я считаю, надо добиваться своего, особенно, если Вы риелтор и Вам нужна ясность, почему в одном районе такая формулировка в договоре, к примеру, прокатывает, а в другом - нет? Можно исполнить требования сотрудников, а потом написать писбьо на имя руководителя с изложением ситуации, поверьте мне, толк от этого будет!
Вот совсем недавно, заявитель, которому мы отказали, причем отказ был согласован со всем руководством, нажаловался в Росреестр. Регистратору, подписавшему отказ влепили дисциплинарное взыскание с лишением премии на год!!! А право зарегистрировали без допоплаты и в ускоренные сроки!

[Хельга]

Ясности при нашем законодательстве добиться зачастую невозможно.Можно прочитать\трактовать эдак, а может так.
Бороться с ситемой...дисциплинарное взыскание? ..Ну впредь, конечно, лишний раз задумается человек.Может быть.А может быть просто напишет заявление на увольнение.Как-то читала о ЗП сотрудников УФРС...:010:
Если явный косяк был со стороны работника, то можно добиться чего-то.И если задаться именно такой целью,т.е. если это и есть оптимальный путь к решению задачи.
Чтобы бороться с системой, необходимо иметь желание, силы и время.Я же уже достаточно взрослая девочка, чтобы понять, что всю эту энергию лучше направить в нужное русло.
Относительно УФРС - в последнее время меня прикалывают различные запросы .В том числе, кстати, и при нотариальном заверении ДКП.
Если представить какие цепочки-люди-страсти-страхи стоят за этими задержками...Давно уже придерживаюсь мнения, что если сделать в фойе УФРС кабинет психиатра, то очередь к нему была бы гораздо больше,нежели в окошечки районов, а аптечный киоск делал бы немалые деньги на продаже Новопассита .
Автор, простите за офф.:091:Флудить больше не буду.
Elisenka, спасибо за отклик.:flower:

[Yana Lvovna]

Что вы, пишите!!! мне очень интересны ваши размышления, из них я для себя немало полезного извлекла!

[Yana Lvovna]

Наши документы приняли 30 декабря, срок получения 22 января, насколько я поняла - уведомление нам не грозит.
Можно уточнить наши действия? Мы правим договор, идем с распиской и в окошко сдаем исправленный договор, объяснив ситуацию. Или же нам нужно выяснить, у кого на регистрации наш договор и обращаться напрямую к регистратору?

[Yana Lvovna]

Откликнувшимся огромное-преогромное спасибо!!!!!
:flower::flower::flower:
В субботу довезли исправленный договор (без упоминания акта), в понедельник документы были подписаны!!!!
СПАСИБО!!!!!

[Хельга]

Откликнувшимся огромное-преогромное спасибо!!!!!
:flower::flower::flower:
В субботу довезли исправленный договор (без упоминания акта), в понедельник документы были подписаны!!!!
СПАСИБО!!!!!
ПОЗДРАВЛЯЕМ!!!:080::080::080::063:

[Elisenka]

Откликнувшимся огромное-преогромное спасибо!!!!!
:flower::flower::flower:
В субботу довезли исправленный договор (без упоминания акта), в понедельник документы были подписаны!!!!
СПАСИБО!!!!!Поздравляю и я, конечно, но всё равно печально это всё :005:

[Stefany]

Вот совсем недавно, заявитель, которому мы отказали, причем отказ был согласован со всем руководством, нажаловался в Росреестр. Регистратору, подписавшему отказ влепили дисциплинарное взыскание с лишением премии на год!!! А право зарегистрировали без допоплаты и в ускоренные сроки!
Граждане, запомнаем эти слова, действуем по этой схеме. Особенно когда ни регистрации, ни приостановки.

[Elisenka]

Граждане, запомнаем эти слова, действуем по этой схеме. Особенно когда ни регистрации, ни приостановки.Запоминайте и действуйте!!! :flower:

[Хельга]

Граждане, запомнаем эти слова, действуем по этой схеме. Особенно когда ни регистрации, ни приостановки.
Ха.Стефани, думаете 2 раза поторять надо?:016:
Усё ужО законспетировано.
Детей пугают всякими бабаями, а УФРС пугать надо Росреестром.:))