Просмотр полной версии : Предварительный договор купли-продажи квартиры. Помогите разобраться.
Специалисты по работе с недвижимостью, подскажите пожалуйста!
Мы собираемся продавать квартиру покупателю с ипотекой от Сбербанка. Покупатель утверждает, что ему для подачи документов в банк на одобрение кредита на конкретную(нашу в данном случае) квартиру необходим с нами предварительный договор купли-продажи. Мы были в том отделении, где покупатель берет кредит, и нам подтвердили, что банк требует такой договор.
Так работают все банки или это особенность только Сбербанка?
Какая ответвенность у продавца по этому договору?
Мы посоветовались со знакомыми юристами, и их мнение , что действительно вполне реально заставить физ. лицо(продавца) по суду продать квартиру на указанных в договоре условиях.
В договоре есть пункт, что если банк не одобрит кредит, то договор расторгается. Но если внести в предварительный договор пункты о возможности его незаключения продавцом или покупателем без ссылки на действия третьей стороны(как в пункте с банком), то они будут считаться ничтожными.
Получается, после подписания этого договоря мы должны продать квартиру в любом случае, несмотря на болезни, инфляцию и прочие не зависящие по сути от нас обстоятельства, но не относящиеся по определению к форс-мажорным. Можно как-то избежать заключения этого предварительного договора? Есть ли банки, выдающие ипотеку без предварительного договора?
Ласто4ка
15.11.2010, 14:07
А Вы вообще собираетесь продавать квартиру? Оговорите срок в договоре, что Стороны обязуются заключить договор КП в течение месяца. Сомневаюсь, что за месяц цены прыгнут очень. По моему в заключении такого договора ничего криминального нет
Мария Александровна
15.11.2010, 14:13
Банк без этого договора ипотеку покупателю не даст. Не вижу в нем ничего страшного. Оформляете договор, банк перечисляет деньги покупателю на счет, оформляете сделку. У нас так было.
Получается, после подписания этого договоря мы должны продать квартиру в любом случае, несмотря на болезни, инфляцию и прочие не зависящие по сути от нас обстоятельства, но не относящиеся по определению к форс-мажорным.
Это так, и это так и должно быть, даже безотносительно ипотеки, вам разве так не кажется? Продавцу ведь тоже плюс, он застолбил покупателя.
Другой разговор, что если еще даже не одобрен кредит (не конкретный объект, а сам кредит), то ПДКП заключать рановато, все-таки он заключается на разумный срок. Вопросы с передумыванием и прочим решаются задатком, который можно включить в этот же договор. Виноват продавец - возврат в двойном размере, виноват покупатель - не возвращается, отказал банк или еще что-то по независящим - возврат в одинарном размере.
Хотя если разобраться, то заставить передумавшего по суду можно, но сомневаюсь, что много таких прецедентов по недвижимости, да тем более с ипотекой, сомневаюсь, что банк пойдет судиться, а без кредита покупатель все равно не купит, так что...
Специалисты по работе с недвижимостью, подскажите пожалуйста!
Мы собираемся продавать квартиру покупателю с ипотекой от Сбербанка. Покупатель утверждает, что ему для подачи документов в банк на одобрение кредита на конкретную(нашу в данном случае) квартиру необходим с нами предварительный договор купли-продажи. Мы были в том отделении, где покупатель берет кредит, и нам подтвердили, что банк требует такой договор.
Так работают все банки или это особенность только Сбербанка?
Какая ответвенность у продавца по этому договору?
Мы посоветовались со знакомыми юристами, и их мнение , что действительно вполне реально заставить физ. лицо(продавца) по суду продать квартиру на указанных в договоре условиях.
В договоре есть пункт, что если банк не одобрит кредит, то договор расторгается. Но если внести в предварительный договор пункты о возможности его незаключения продавцом или покупателем без ссылки на действия третьей стороны(как в пункте с банком), то они будут считаться ничтожными.
Получается, после подписания этого договоря мы должны продать квартиру в любом случае, несмотря на болезни, инфляцию и прочие не зависящие по сути от нас обстоятельства, но не относящиеся по определению к форс-мажорным. Можно как-то избежать заключения этого предварительного договора? Есть ли банки, выдающие ипотеку без педварительного договора?
Это особенность Сбербанка и в принципе это правильно. Заключайте на небольшой срок с указанием рыночной стоимости.
Однако бывали случаи и они не единичны, когда покупатели и продавцы заключали такой договор для Сбербанка, а потом сделка не срасталась. Все просто мирно расходились. Однако если покупатель будет настойчив, то может понуждать Вас через суд к заключению основного договора в срок действия договора при выполнении им определенных условий.
Не думайте о плохом. Если Вас устраивает цена и у Вас нет сложной встречки, то подписывайте.
Это особенность Сбербанка и в принципе это правильно. Заключайте на небольшой срок с указанием рыночной стоимости.
Однако бывали случаи и они не единичны, когда покупатели и продавцы заключали такой договор для Сбербанка, а потом сделка не срасталась. Все просто мирно расходились. Однако если покупатель будет настойчив, то может понуждать Вас через суд к заключению основного договора в срок действия договора при выполнении им определенных условий.
Не думайте о плохом. Если Вас устраивает цена и у Вас нет сложной встречки, то подписывайте.
В том и дело, что у нас цель вместо имеющейся купить другую квартиру, наш покупатель в курсе. Даже внеся аванс за нужную нам квартиру или выбрав новостройку, никогда нельзя быть уверенным, что все срастется. Понятно, что этого риска не избежать при регистрации договора купли-продажи, но предварительный договор ставит нас в еще более невыгодное положение.
Скорее всего, если мы откажемся выходиться на сделку с покупателем, в суд он подавать не будет, но право такое у него сохранится.
А как поступать в случае сложной встречки?
Мариашка
15.11.2010, 15:53
такое требование у Сбербанка, другие банки ПДКП не просят.
Тут недавно тема была про новую судебную практику в отношении ПДКП, поищите по поиску.
по идее можете попробовать сдать в банк копию договора, а оригиналы все оставить у себя.. но если даже встречка у вас не подобрана, то все действительно может быть сложно, вдруг подберете тоже с цепочкой. Тут только надо понимать, что прямой покупатель, если он найдется, тоже может не захотеть ждать у моря погоды.
ПДКП тут своеобразная лакмусовая бумажка, готов ли продавец вообще к продаже, ведь если классическая сделка через агентство, то часто с покупателя просто сразу возьмут "залог", а дальше уж как пойдет, и продавец не рискует ничем. По отношению к покупателям это несправедливо, но такая практика сложилась. Если к более честной схеме вы не готовы, то что поделать...
Да можно его потом расторгнуть на самом деле.
Типичный агентский подход. ИМХО - именно о плохом и надо думать. Если все будет хорошо, никто в договор особо вчитываться не будет-все довольны разошлись в разные стороны. А вот в случае проблем...
Не забывайте - агенту надо продать и получить комиссию. Проблемы (не дай Бог) разгребать Вам и только Вам...
Просто агенты знают как его расторгнуть грамотно. :004:
А если продавец не хочет заключать ПДКП, значит надо просто отказывать ипотечникам из Сбера и искать другого покупателя. Вопрос в том, сколько времени уйдет на поиски другого и будет ли интересна цена, не возникнут ли еще какие-нибудь другие заморочки.
Решение всегда за продавцом.
Да можно его потом расторгнуть на самом деле.
Подскажите, как? Я так понимаю, либо расчитывать, что другая сторона не захочет судиться, либо утверждать, что отказавшаяся сторона не была должным образом проинформирована о дата заключения основного договора, потому его и не заключила. А раз договор не заключен в срок, и никто не высказывал желания его заключить(нет доказательств этого), то предварительный договор прекращается с истечением срока
Просто агенты знают как его расторгнуть грамотно. :004:
А если продавец не хочет заключать ПДКП, значит надо просто отказывать ипотечникам из Сбера и искать другого покупателя. Вопрос в том, сколько времени уйдет на поиски другого и будет ли интересна цена, не возникнут ли еще какие-нибудь другие заморочки.
Решение всегда за продавцом.
Что еще знают эти "порядочные" люди? Как кого еще обмануть "грамотно"?
Что еще знают эти "порядочные" люди? Как кого еще обмануть "грамотно"?
Stell, Вас Думайка назвал обманщицей!!!!! (извините, шутка). :))
Думайка, Stell все правильно написала и заметьте, агентом не является. Так что, это обман или нет?
в этом и сложность встречки..надо и покупателя не упустить и продавца найти,
а нельзя в ПДКП указать, что вы продаете только при условии одноврем. покупки?
автор,а вы с вашим продавцом будете заключать ПДКП?
в этом и сложность встречки..надо и покупателя не упустить и продавца найти,
а нельзя в ПДКП указать, что вы продаете только при условии одноврем. покупки?
автор,а вы с вашим продавцом будете заключать ПДКП?
Сбер не пропустит такую формулировку. Даже если в квартире ребенок собственник и продать нельзя без одновременной покупки, то все равно Сбер просит убрать этот пункт, иначе документы не принимает.
ой эти агенты уже достали! таки пишите - я агент! а потмо уже учите жить!
а можно я не буду писать, что я агент..
хотя бы потому, что я не агент
mealworm
16.11.2010, 16:04
Подскажите, как? Я так понимаю, либо расчитывать, что другая сторона не захочет судиться, либо утверждать, что отказавшаяся сторона не была должным образом проинформирована о дата заключения основного договора, потому его и не заключила. А раз договор не заключен в срок, и никто не высказывал желания его заключить(нет доказательств этого), то предварительный договор прекращается с истечением срока
Если основной договор не был заключен в срок, который указан в предварительном, либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то предварительный договор прекращается на основании закона (п.6 ст.429 ГК РФ). в такой ситуации ВООБЩЕ ничего делать дополнительного ("грамотно расторгать") не нужно.
А вот как его "расторгнуть грамотно", когда либо срок не истек, либо одна из сторон таки прислала предложение о заключении основного договора, это к агентам, они наверняка щас расскажут.
ПРОСИМ, ПРОСИМ!!!
Если основной договор не был заключен в срок, который указан в предварительном, либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то предварительный договор прекращается на основании закона (п.6 ст.429 ГК РФ). в такой ситуации ВООБЩЕ ничего делать дополнительного ("грамотно расторгать") не нужно.
А вот как его "расторгнуть грамотно", когда либо срок не истек, либо одна из сторон таки прислала предложение о заключении основного договора, это к агентам, они наверняка щас расскажут.
ПРОСИМ, ПРОСИМ!!!
Сейчас, минуточку, только шнурки поглажу.:)
Сейчас, минуточку, только шнурки поглажу.:)
Попахивает хамством...ИМХО
А вот как его "расторгнуть грамотно", когда либо срок не истек, либо одна из сторон таки прислала предложение о заключении основного договора, это к агентам, они наверняка щас расскажут.
ПРОСИМ, ПРОСИМ!!!
:))
а в ответ - тишина...
mealworm
17.11.2010, 10:27
Сейчас, минуточку, только шнурки поглажу.:)
Ну-ну :)) Не утруждайтесь, поверьте, я и не надеялся прочитать хоть что-нибудь :)) Этот пост был скорее для людей, которые не разбираются в вопросе и верят в то, что "специалисты" по недвижимости что-то знают и смогут защитить их интересы (ну там "грамотно" расторгнуть договор или еще что).
mealworm, на "слабо" уже врядли отреагирую.
mealworm
17.11.2010, 12:41
mealworm, на "слабо" уже врядли отреагирую.
Это было не "слабо". "Слабо" бывает, когда "реагирующий" хотя бы теоретически может выполнить то, на что его разводят:))
Здесь же все очевидно, чуть более чем.:support:
Байки про грамотное "расторжение" заключенного договора, которыми владеет агент, можно травить только тем, кто доверчиво в них верит :).
Хельга, вы уже столько всего написали, но так и не сообщили, как же можно расторгнуть предварительный договор
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.