Покупка квартиры, находящейся в кредите, какие подводные камни могут быть?

[Nata Lip]

Долго мы мучились и выбирали что купить, объектов под наш запрос на рынке практически нет. Наконец выбрали квартиру, просто влюбились в неё и на внесении залога выяснилось, что она в ипотеке. За неё выплачены только проценты.
Причём в ипотеке она уже не первый раз, сначала её у застройщика брали в ипотеку и погасили эту ипотеку, о чём есть трёхстороннее соглашение застройщика, покупателя и сбербанка.
Потом спустя 2-3 года человек, видимо под залог этой квартиры взял кредит в альфабанке уже на большую сумму.

Если бы мы до залога знали, что там такая ситуация, то ещё крепко подумали бы.
Наша агент, естественно уверяет нас, что всё фигня. Тогда растерявшись залог внесли.

Но вот теперь гложут сомнения. На что надо обратить внимание в первую очередь?
Ведь агент в случае, если с нас не снимут обременения в лучшем случае скажет: "Извините ребята, вам просто не повезло"
А все финансовые вопросы решать нам.
Менять агента уже поздно, слишком завязаны уже на всём. У нас не кредит, а деньги + однушка, которую берут тоже в деньги у нас (без цепочек).

Посоветуйте пожалуйста, что спросить у агента, как обезопасить себя от обременения и прочих неприятностей и на что обратить внимание?

[Хельга]

Схемы у банков разные.Надо узнавать конкретно по этому банку: нал\безнал и сам процесс.
Чаще всего это рискованные схемы.

[ДМИТРИЙ 1971]

Долго мы мучились и выбирали что купить, объектов под наш запрос на рынке практически нет. Наконец выбрали квартиру, просто влюбились в неё и на внесении залога выяснилось, что она в ипотеке. За неё выплачены только проценты.
Причём в ипотеке она уже не первый раз, сначала её у застройщика брали в ипотеку и погасили эту ипотеку, о чём есть трёхстороннее соглашение застройщика, покупателя и сбербанка.
Потом спустя 2-3 года человек, видимо под залог этой квартиры взял кредит в альфабанке уже на большую сумму.

Если бы мы до залога знали, что там такая ситуация, то ещё крепко подумали бы.
Наша агент, естественно уверяет нас, что всё фигня. Тогда растерявшись залог внесли.

Но вот теперь гложут сомнения. На что надо обратить внимание в первую очередь?
Ведь агент в случае, если с нас не снимут обременения в лучшем случае скажет: "Извините ребята, вам просто не повезло"
А все финансовые вопросы решать нам.
Менять агента уже поздно, слишком завязаны уже на всём. У нас не кредит, а деньги + однушка, которую берут тоже в деньги у нас (без цепочек).

Посоветуйте пожалуйста, что спросить у агента, как обезопасить себя от обременения и прочих неприятностей и на что обратить внимание?

Во вменяемых банках обременение снимают одновременно с регистрацией,Вы получаете уже чистое свидетельство,если же Вас попросят сначала погасить кредит-затем снять обременение и только потом проводить сделку-я бы бежал от такого варианта

[Nata Lip]

Схемы у банков разные.Надо узнавать конкретно по этому банку: нал\безнал и сам процесс.
Чаще всего это рискованные схемы.

А в чём именно риск состоит? Что обременение не снимут? Нарисуются скрытые платежи по ипотеке? Банк же должен по идее дать разрешение на продажу и указать остаток долга. Я верно поняла?

[Nata Lip]

Во вменяемых банках обременение снимают одновременно с регистрацией,Вы получаете уже чистое свидетельство,если же Вас попросят сначала погасить кредит-затем снять обременение и только потом проводить сделку-я бы бежал от такого варианта

А Альфабанк вменяемый?
Может ли такое получится, что эта же квартира где-то ещё в ипотеке или документально это исключено?

Да вот агент настаивала на том, что это отличный вариант, когда мы сомневались залог вносить.
А теперь она нам объясняет, что наш клиент может отказаться вносить деньги в ячейку альфабанка и мы должны будем получить после регистрации св-во о собственности с обременением, потом забрать деньги нашего покупателя и наши и с ними идти в банк гасить ипотеку и уже с документами банка идти в ГБР и снимать обременение. Т.е. как бы в 3 этапа
Рассказала бы она это раньше я бы 1000 раз подумала бы.


А теперь придётся если что терять залог.

[ymnitsa]

Печально, конечно, что агент вам не объяснил процесс, но вы-то сами почему им (процессом) интересуетесь ПОСЛЕ внесения залога? и чем вас квартира привлекла? ценой?

[Nata Lip]

Печально, конечно, что агент вам не объяснил процесс, но вы-то сами почему им (процессом) интересуетесь ПОСЛЕ внесения залога? и чем вас квартира привлекла? ценой?

Цена на квартиру отнюдь не низкая, среднерыночная по району, понравилось месторасположение, дом, планировка. Аналогов не много, надо 3-4 к.кв от 100м в определённых районах. Там или нет таких объектов или идут уже в другом ценовом диапазоне квартиры т.н. "элитные", эти 100 м будут стоить уже 12-16 млн.

Я же писала, до внесения залога агент не узнавал о таком обременении, нам сказали уже когда всё было заполнено. Пришлось выйти с агентом и попросить объяснения, она заверила, что всё ерунда и такую сделку она уже проводила. И торопила очень по времени. Т.к. аналогов мы не видели в общем, то я поверила на слово агенту.


На данный момент меня интересуют именно риски и подводные камни.

Неужели никто не покупал квартиру , которая была в ипотеке на момент покупки?

Или от таких вариантов сразу надо бежать? Или понижать их ниже среднерыночной цены?


Знаю, что наш агент скажет так, как выгодно ей, чтобы скорее деньги получить, ей то без разницы. Поэтому прошу помощи у тех, кто понимает в этом вопросе.:091:

[Pozitiv]

Цена на квартиру отнюдь не низкая, среднерыночная по району, понравилось месторасположение, дом, планировка. Аналогов не много, надо 3-4 к.кв от 100м в определённых районах. Там или нет таких объектов или идут уже в другом ценовом диапазоне квартиры т.н. "элитные", эти 100 м будут стоить уже 12-16 млн.

Я же писала, до внесения залога агент не узнавал о таком обременении, нам сказали уже когда всё было заполнено. Пришлось выйти с агентом и попросить объяснения, она заверила, что всё ерунда и такую сделку она уже проводила. И торопила очень по времени. Т.к. аналогов мы не видели в общем, то я поверила на слово агенту.


На данный момент меня интересуют именно риски и подводные камни.

Неужели никто не покупал квартиру , которая была в ипотеке на момент покупки?

Или от таких вариантов сразу надо бежать? Или понижать их ниже среднерыночной цены?


Знаю, что наш агент скажет так, как выгодно ей, чтобы скорее деньги получить, ей то без разницы. Поэтому прошу помощи у тех, кто понимает в этом вопросе.:091:

Вам же объяснили. Сначала узнаете в банке схему проведения сделки. Может быть вариант: Вы гасите долг за продавцов, потом снимается обременение, потом происходит продажа чистой квартиры. Риск понятен, надеюсь. Вы гасите долг, продавцы говорят Вам спасибо и откланиваются.
Есть схема иная. Деньги все закладываются в банк, часть идет на погашение долга, часть продавцу. Свою часть денег банк контролирует, поэтому обременение снимается практически одновременно с регистрацией. Покупатель получает чистое свидетельство.

Позвоните сами в банк тому кредитному инспектору, который ведет этого заемщика и попросите "разжевать" Вам детали.

[Nata Lip]

Вам же объяснили. Сначала узнаете в банке схему проведения сделки. Может быть вариант: Вы гасите долг за продавцов, потом снимается обременение, потом происходит продажа чистой квартиры. Риск понятен, надеюсь. Вы гасите долг, продавцы говорят Вам спасибо и откланиваются.
Есть схема иная. Деньги все закладываются в банк, часть идет на погашение долга, часть продавцу. Свою часть денег банк контролирует, поэтому обременение снимается практически одновременно с регистрацией. Покупатель получает чистое свидетельство.

Позвоните сами в банк тому кредитному инспектору, который ведет этого заемщика и попросите "разжевать" Вам детали.

Спасибо Вам громадное за детали!!!:flower::flower::flower:

Но как я поняла, наш агент говорит, что наш покупатель отказывается вносить деньги в ячейку альфабанка, поэтому туда пойдут только свободные деньги. И нам дадут св-во о собственности с обременением. А покупатель кладёт в другой банк и после сделки деньги переходят к нам. И уже мы гасим остаток долга перед альфабанком, тогда нам выдают бумагу о погашении кредита и уже с ней и св-вом с обременением мы идём в ГБР снимать обременение и получать чистое св-во.
От такой схемы стоит отказаться? Или настаивать, чтобы наш покупатель сразу в альфабанк положил деньги?

[Pozitiv]

Спасибо Вам громадное за детали!!!:flower::flower::flower:

Но как я поняла, наш агент говорит, что наш покупатель отказывается вносить деньги в ячейку альфабанка, поэтому туда пойдут только свободные деньги. И нам дадут св-во о собственности с обременением. А покупатель кладёт в другой банк и после сделки деньги переходят к нам. И уже мы гасим остаток долга перед альфабанком, тогда нам выдают бумагу о погашении кредита и уже с ней и св-вом с обременением мы идём в ГБР снимать обременение и получать чистое св-во.
От такой схемы стоит отказаться? Или настаивать, чтобы наш покупатель сразу в альфабанк положил деньги?

Не поняла про свободные деньги. Эта сумма долга банку? Как будет происходить продажа, объект будет с обременением? Банк разрешит? Все-таки уточните лучше схему у КИ банка.

[Nata Lip]

Не поняла про свободные деньги. Эта сумма долга банку? Как будет происходить продажа, объект будет с обременением? Банк разрешит? Все-таки уточните лучше схему у КИ банка.

Позвонила агенту сейчас, она не даёт имя фамилию кредитного инспектора.
Говорит , что он не станет со мной разговаривать. Да и она не звонила ему и не знает кто инспектор.

У нас 2 части денег:
первая стоимость нашей однушки
вторая деньги.

Мне агент объяснил, что будет продажа объекта с обременением первым этапом
Мы получим св-во о собственности с обременением

Вторым этапом мы с деньгами идём в банк гасить долг.
Банк даёт нам бумагу, что долг аннулирован

Третьим этапом мы идём в ГБР с бумагами об аннулировании банка и получаем чистое св-во о собственности


Как я понимаю, мы при этом должны все деньги заложить в свою ячейку, а продавцу только маленькую часть сверх долга банку заложить в ячейку?
И потом мы получаем как бы деньги на погашение долга и св-во с обременением?

А вот интересно банк может не закрыть долг, или попросить сверх этой суммы и вообще как могут измениться условия кредитного договора при продаже?

[Pozitiv]

Позвонила агенту сейчас, она не даёт имя фамилию кредитного инспектора.
Говорит , что он не станет со мной разговаривать. Да и она не звонила ему и не знает кто инспектор.

У нас 2 части денег:
первая стоимость нашей однушки
вторая деньги.

Мне агент объяснил, что будет продажа объекта с обременением первым этапом
Мы получим св-во о собственности с обременением

Вторым этапом мы с деньгами идём в банк гасить долг.
Банк даёт нам бумагу, что долг аннулирован

Третьим этапом мы идём в ГБР с бумагами об аннулировании банка и получаем чистое св-во о собственности


Как я понимаю, мы при этом должны все деньги заложить в свою ячейку, а продавцу только маленькую часть сверх долга банку заложить в ячейку?
И потом мы получаем как бы деньги на погашение долга и св-во с обременением?

А вот интересно банк может не закрыть долг, или попросить сверх этой суммы и вообще как могут измениться условия кредитного договора при продаже?

Вот здесь поподробнее. Банк разрешает продать квартиру с обременением? У Вас будет свидетельство с обременением в чью пользу? Банка? Тогда Вы на остаток долга становитесь заемщиками?

[Nata Lip]

Вот здесь поподробнее. Банк разрешает продать квартиру с обременением? У Вас будет свидетельство с обременением в чью пользу? Банка? Тогда Вы на остаток долга становитесь заемщиками?

Даже не знаю как благодарить Вас за совет позвонить кредитному эксперту:091:

Я в ужасе просто.
У них такой схемы, как мне агент озвучила просто нет.

Или мы гасим долг и после этого проводим сделку только.
Никакой гарантии нет, если только нам предложили нотариально заверить предварительную куплю-продажу.


Или закладываем деньги в ячейку (что наш агент озвучила как невозможное) и забираем их из ячейки только после того, как получим св-во из ГБР.

Только мы же ничего не забираем, фактически вся сумма идёт на погашения кредита.

[onvi]

Только сегодня разговаривала по аналогичному поводу со специалистом ВТБ24. У них схема отработана и она ровно такая: "Деньги все закладываются в банк, часть идет на погашение долга, часть продавцу. Свою часть денег банк контролирует, поэтому обременение снимается одновременно с регистрацией. Покупатель получает чистое свидетельство". А продавец уже потом с банком сам расплачивается по своим процентам.
Так что в этом случае подводных камней вроде нет.

[Satheda]

Ой, а может, кто знает схему газпромбанка?:))

[Nata Lip]

Только сегодня разговаривала по аналогичному поводу со специалистом ВТБ24. У них схема отработана и она ровно такая: "Деньги все закладываются в банк, часть идет на погашение долга, часть продавцу. Свою часть денег банк контролирует, поэтому обременение снимается одновременно с регистрацией. Покупатель получает чистое свидетельство". А продавец уже потом с банком сам расплачивается по своим процентам.
Так что в этом случае подводных камней вроде нет.

А какие риски при этом у покупателя нашей однушки, когда он закладывает деньги в ячейку банка нашего продавца?
Агент уверяла, что он не согласится на такую схему. А он поговорил со своим агентом и согласился. Т.к. видит эту схему достаточно прозрачной.

Т.е. по сути будет обычная схема с ячейками , просто будет доп. участник банк? Который также контролирует вход в эти ячейки, при надлежащем исполнении всех договоров?

Т.е. наш покупатель вносит деньги и получает св-во о покупке однушки.
Мы вносим остаток суммы недостающей и тоже получаем "чистое" св-во на трёшку.
А наш продавец гасит таким образом кредит и получает ещё небольшую сумму сверху.


Но все денежки лежат в ячейке тремя порциями и контролируется открытие ячейки нами, покупателем однушки, продавцом трёшки и банком.

Всё верно?

[onvi]

А какие риски при этом у покупателя нашей однушки, когда он закладывает деньги в ячейку банка нашего продавца?
Агент уверяла, что он не согласится на такую схему. А он поговорил со своим агентом и согласился. Т.к. видит эту схему достаточно прозрачной.

Т.е. по сути будет обычная схема с ячейками , просто будет доп. участник банк? Который также контролирует вход в эти ячейки, при надлежащем исполнении всех договоров?

Т.е. наш покупатель вносит деньги и получает св-во о покупке однушки.
Мы вносим остаток суммы недостающей и тоже получаем "чистое" св-во на трёшку.
А наш продавец гасит таким образом кредит и получает ещё небольшую сумму сверху.


Но все денежки лежат в ячейке тремя порциями и контролируется открытие ячейки нами, покупателем однушки, продавцом трёшки и банком.

Всё верно?

насколько я понимаю, да...
позвоните в банк, выдавший ипотеку на эту квартиру, и уточните у них...

[Nata Lip]

Ох, узнала я в банке подробности сделки:001:
В договоре указывается только, что покупаем квартиру, которая в залоге у банка и указывается номер ячейки в банке, куда положат деньги наши покупатели.
В ячейку будет доступ только у покупателей и банка. На остаток суммы у нашего продавца и на сумму долга (90% стоимости квартиры) у банка.
Т.е. у нас никаких гарантий, что банк погасит обременение, кроме честного слова банка.
Как думаете стоит в такое вписываться?

[katspb]

У нас была покупка ипотечной квартиры, выпила крови изрядно.
Банк Хоум Кредит.
Был предложен единственный вариант сделки:
деньги мои и продавца (а кредита набежало больше, чем стоимость квартиры) клали в общую ячейку в разных конвертах. Ключи - у банка. Заключили договор к-п, документы ушли на регистрацию.
У банка вытрясла офиц. бумагу о заморозке суммы платежа, соответствующей кол-ву денег в сейфе, на весь период регистрации. Регистрация шла 3 мес. Сейф пришлось продлять, переписывая договора. По документам, с момента регистрации Я становилась должником банка (ох, кучей бумаг подстраховочных пришлось обвеситься от банка).
Короче, в 14.30 в предпоследний день окончания 3-х мес ячейки свид-во о рег-ции привозят в банк, нас тут же с продавцом гонят в банк, в 19 часов уже банк закрыт, а мы после закрытия опер. дня достаем деньги из ячейки и вносим в кассу.
Банк дает бумагу, что Я по кредиту за эту квартиру больше ничего не должна. Обременение не снято, едем с банковским работником снимать через неделю где-то. Сняли.

Короче, знала бы заранее, что ипотека, и такая геморрная - даже не знаю, связалась ли. Плюс там еще был прописан ребенок (слава богу, не собственник), плюс долг за квартплату более 30 000 руб, плюс продавец один раз сорвал сделку - не смог вовремя денег собрать для доплаты кредита, о чем мы узнали за 2 часа до сделки. Плюс мы продавали свою однушку, и надо было утрясти со вскрытием той ячейки до регистрации однушки (правдаЮ банк так затянул, что получилась прямая продажа). И т.д. и т.п. Кстати, пришлось переводить всю сумму в доллары, т.к. кредит был долларовый.
И еще головной офис в Москве, куча согласований, договор к-п и доп. соглашения переделывались раз восемь (причем банк потом и вовсе повесил печатание-переделывание договоров на меня).
У Вас еще не самый плохой вариант:065:

[Хельга]

У нас была покупка ипотечной квартиры, выпила крови изрядно.
Банк Хоум Кредит.
Был предложен единственный вариант сделки:
деньги мои и продавца (а кредита набежало больше, чем стоимость квартиры) клали в общую ячейку в разных конвертах. Ключи - у банка. Заключили договор к-п, документы ушли на регистрацию.
У банка вытрясла офиц. бумагу о заморозке суммы платежа, соответствующей кол-ву денег в сейфе, на весь период регистрации. Регистрация шла 3 мес. Сейф пришлось продлять, переписывая договора. По документам, с момента регистрации Я становилась должником банка (ох, кучей бумаг подстраховочных пришлось обвеситься от банка).
Короче, в 14.30 в предпоследний день окончания 3-х мес ячейки свид-во о рег-ции привозят в банк, нас тут же с продавцом гонят в банк, в 19 часов уже банк закрыт, а мы после закрытия опер. дня достаем деньги из ячейки и вносим в кассу.
Банк дает бумагу, что Я по кредиту за эту квартиру больше ничего не должна. Обременение не снято, едем с банковским работником снимать через неделю где-то. Сняли.

Короче, знала бы заранее, что ипотека, и такая геморрная - даже не знаю, связалась ли. Плюс там еще был прописан ребенок (слава богу, не собственник), плюс долг за квартплату более 30 000 руб, плюс продавец один раз сорвал сделку - не смог вовремя денег собрать для доплаты кредита, о чем мы узнали за 2 часа до сделки. Плюс мы продавали свою однушку, и надо было утрясти со вскрытием той ячейки до регистрации однушки (правдаЮ банк так затянул, что получилась прямая продажа). И т.д. и т.п. Кстати, пришлось переводить всю сумму в доллары, т.к. кредит был долларовый.
И еще головной офис в Москве, куча согласований, договор к-п и доп. соглашения переделывались раз восемь (причем банк потом и вовсе повесил печатание-переделывание договоров на меня).
У Вас еще не самый плохой вариант:065:
Поторопился продавец.Ох как поторопился.

[Хельга]

Только сегодня разговаривала по аналогичному поводу со специалистом ВТБ24. У них схема отработана и она ровно такая: "Деньги все закладываются в банк, часть идет на погашение долга, часть продавцу. Свою часть денег банк контролирует, поэтому обременение снимается одновременно с регистрацией. Покупатель получает чистое свидетельство". А продавец уже потом с банком сам расплачивается по своим процентам.
Так что в этом случае подводных камней вроде нет.

Единственная нестрашная схема.:)

[ХрюндельСПб]

Единственная нестрашная схема.:)

Действительно, грамотно. Можно обойтись без валидола.

[Солныффко]

Единственная нестрашная схема.:)

Если не ошибаюсь, Абсолют такую же схему предлагает. Надеюсь не ошибаюсь:))

[katspb]

Поторопился продавец.Ох как поторопился.
Сделка была полтора года назад.
Мы все не провидцы - кто ж знал про доллар и про небольшое повышение цен на недвижимость сейчас... Но проблема в том, что у него был почти нулевой первый взнос был - платежей оооооочень прилично набежало бы, ровно на ту же разницу. Так что ждать не имело смысла.
Я-то осталась бы при своих интересах - однушка бы тоже подросла в цене, разница доплатой была бы такой же.
Или Вы про что-то другое?


И, кстати, с банковскими работниками общалсь в полный рост.

[Tenrec]

Мы тоже покупали квартиру в ипотеке.
Я бы на вашем месте отказалась от услуг агента, если еще актуально могу скинуть координаты юриста в личку.
У нас сделка шла через аккредитив. Обременение я потом сама в ГБР ездила снимать.

[ДМИТРИЙ 1971]

Мы тоже покупали квартиру в ипотеке.
Я бы на вашем месте отказалась от услуг агента, если еще актуально могу скинуть координаты юриста в личку.
У нас сделка шла через аккредитив. Обременение я потом сама в ГБР ездила снимать.

юриста здесь конечно не хватает, для полноты картины.

[Хельга]

Если не ошибаюсь, Абсолют такую же схему предлагает. Надеюсь не ошибаюсь:))

По-моему ошибаетесь.:008:

[Хельга]

Сделка была полтора года назад.
Мы все не провидцы - кто ж знал про доллар и про небольшое повышение цен на недвижимость сейчас... Но проблема в том, что у него был почти нулевой первый взнос был - платежей оооооочень прилично набежало бы, ровно на ту же разницу. Так что ждать не имело смысла.
Я-то осталась бы при своих интересах - однушка бы тоже подросла в цене, разница доплатой была бы такой же.
Или Вы про что-то другое?


И, кстати, с банковскими работниками общалсь в полный рост.

Да, я про другое.Про то, что если квартира будет отходить банку, то заёмщик ничего не должен более.Но действительно: кто же знает что будет, если сделка не только чт прошла, то оно и понятно.

[Солныффко]

По-моему ошибаетесь.:008:

тыдыщ:010: Да, не обойтись мне без сопровождения на сделке.