Договор о намерениях (с агентством). Есть вопросы!

[mimi]

Добрый вечер!
Нашла квартиру, хочу купить - предлагают договор такого плана + доп. соглашение о внесенной сумме.
в частности договор называется ДОГОВОР
об оказании услуг по приобретению объекта недвижимости
пропускаем шапку...........
интересует комментарий специалистов по поводу п. 2.11 и 3.1 . Может еще на что-то надо обратить внимание? могу я настаивать на внесении изменений??
I ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется провести переговоры и оказать иные, предусмотренные
настоящим договором услуги, в целях приобретения Заказчиком в собственность следующего объекта недвижимости,
именуемого в дальнейшем "объект", __________________________________________________ ____________________ __, (квартира или доли в квартире, комнаты)
расположен в районе по
ул. дом N корпус N
квартира № ___, оказывать содействие в надлежащем оформлении и государственной регистрации сделки и выполнять
иные функции, предусмотренные настоящим договором.
Заказчик согласен приобрести Объект в собственность, свободный от имущественных прав третьих лиц, не состоящий в споре, не состоящий под залогом, не обремененный задолженностью по квартирной плате или иным аналогичным платежам, по плате за электроэнергию, газ, водоснабжение и иным коммунальным платежам, а также не имеющий иных не оговоренных ограничений и обременении.
Исполнитель в процессе переговоров с Продавцом - собственником Объекта обеспечивает анализ документов, необходимых для совершения и регистрации сделки, на предмет установления вышеуказанных положений, а в остальной части положений, истинность которых не устанавливается из анализируемых документов, получает гарантии Продавца в пользу Заказчика о соответствии данных положений требованиям Заказчика
В случае отказа Продавца от принятия на себя таких гарантий в пользу Заказчика, Заказчик вправе назначить новый разумный срок нотариального удостоверения сделки либо отказаться от настоящего договора.
1.2. Заказчик оплачивает работу Исполнителя, в соответствии с настоящим договором.
1.3. Целью настоящего договора является заключение в будущем договора о приобретении и реализации
объекта между Заказчиком и Продавцом - собственником объекта (по тексту настоящего Договора именуется -
"сделка").
1.4. - совместно с Заказчиком, - либо вместо него, право собственности на Объект приобретают следующие
лица (необходимое выделить):________________________________________ _____________________________________
__________________________________________________ ______________________________________________
II. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Обязанности Исполнителя
2.1. Исполнитель обязуется от имени и в интересах Заказчика провести переговоры с Продавцом -
собственником объекта (далее именуется "Продавец"), согласовать с ним условия сделки, заключаемой в будущем
между Заказчиком и Продавцом.
Если условия будущей сделки отвечают требованиям Заказчика, Исполнитель организует подготовку документов, необходимых и достаточных для совершения сделки, оказывая Продавцу возможное содействие, консультации, разъяснение правил и порядка получения этих документов. Подготовка документов должна быть осуществлена в такой срок, чтобы нотариальное удостоверение сделки было возможным в сроки, указанные в п. 2.8. настоящего договора.
Нежелание Продавца получать вышеуказанные документы или существенное нарушение по вине Продавца сроков подготовки и получения данных документов стороны рассматривают как не согласование с Продавцом условий будущей сделки.
В вышеуказанном случае Заказчик вправе назначить новый разумный срок нотариального удостоверения сделки либо отказаться от настоящего договора.
2.2. Исполнитель обязуется организовать переход права собственности на объект от собственника объекта к
Заказчику, в связи, с чем Исполнитель обязуется:


Все суммы на территории Российской Федерации выплачиваются в рублевом эквиваленте

ИСПОЛНИТЕЛЬ ___________

ЗАКАЗЧИК_____________


- предоставить Заказчику квалифицированного специалиста, с которым Заказчик поддерживает непосредственный контакт в период реализации настоящего договора и который от имени Исполнителя осуществляет в пользу Заказчика фактические действия, вытекающие из настоящего договора;
- организовать нотариальное оформление прав Заказчика на объект;
- обеспечить правильность, безопасность и конфиденциальность расчетов Заказчика с Продавцом;
- провести анализ правоустанавливающих и иных документов, представленных сторонами, необходимых и достаточных для совершения соответствующей сделки, на предмет установления любых прав третьих лиц и иных ограничений и обременении объекта;
- проверить отсутствие оснований, которые могут повлечь признание сделки не действительной или влекущих ее ничтожность, а также провести проверку соблюдения всех существенных условий сделки оговоренных сторонами постольку, поскольку такая проверка возможна из разумного и добросовестного подхода к исследованию документов, необходимых и достаточных для совершения сделки, документов, представленных сторонами, а равно иных фактов, сообщенных сторонами Исполнителю;
- предоставить возможность Заказчику застраховать риски, связанные с утратой приобретенного права собственности на Объект, в страховой компании.
2.3. Объем полномочий Исполнителя определяется выданной ему доверенностью.
2.4. Фактическая передача Заказчику владения Объектом происходит при передаче ему ключей, квитанций об
оплате квартирной платы или иных аналогичным платежей, по плате за электроэнергию, газ, водоснабжение и иных
коммунальных платежей, об оплате абонентской платы за телефон и телефонных переговоров, но не позднее
"_____ "________________ '200_г.
Исполнитель в процессе переговоров с Продавцом обеспечивает принятие на себя последним соответствующих обязательств перед Заказчиком и обязуется представлять интересы Заказчика перед Продавцом в связи с неисполнением данных обязательств.
Отказ Продавца от принятия на себя указанных обязательств в пользу Заказчика порождает последствия, предусмотренные частью третьей п. 2.1.
Обязанности Заказчика
2.5. Заказчик обязан заключить договор о приобретении объекта с Продавцом объекта, если условия этого договора, оговоренные Продавцом и Исполнителем, отвечают требованиям Заказчика, изложенными в настоящем договоре.
2.6. Заказчик обязуется в течение всего срока договора не вступать в правоотношения, аналогичные указанным в настоящем договоре, с третьими лицами.
2.7. Заказчик обязуется также не вступать с Продавцом в правоотношения по поводу данного объекта иначе как в порядке, предусмотренном настоящим договором.
2.8. Заказчик обязан явиться в нотариальную контору для удостоверения сделки после подготовки Продавцом и анализа Исполнителем необходимых для совершения сделки документов на предмет их полноты и обеспечения интересов Заказчика, изложенных в настоящем договоре в согласованное время и срок, предложенный Продавцом, но не позднее «___ » 200 г.
Заказчик самостоятельно и за свой счет несет расходы по нотариальному удостоверению сделки.
2.9. В целях исполнения поручения по представлению интересов Заказчика в ГБР, последний предоставляет
необходимые документы Исполнителю, выдает ему соответствующую доверенность. Расходы по государственной
регистрации прав оплачивает Заказчик.
2.10. По исполнении настоящего договора Заказчик обязан подписать акт сдачи-приемки работ по договору. В
случае уклонения Заказчика от подписания вышеуказанного акта по истечении 5- дневного срока договор считается
исполненным и акт подписанным с даты окончания договора.
2.11. По исполнении договора Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере
двенадцать тысяч рублей, НДС не облагается.
со слов агента эта сумма будет входить в полную стоимость квартиры.. но как-то настораживет..
III. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. В случае невозможности оказания Исполнителем услуг определенных в данном договоре, по не зависящим от него причинам, Исполнитель не несет ответственности перед Заказчиком.
Исполнитель не несет ответственности за юридическую чистоту сделок, совершенных ранее с объектом без участия Исполнителя.
Исполнитель не отвечает за действия телефонного узла, связанные с регистрацией (перерегистрацией) абонентского номера на Заказчика.
Исполнитель не отвечает за наступление (не наступление) обстоятельств, которые находятся вне его контроля или влияния (скрытая психическая неполноценность участников сделок, юридические пороки предыдущих сделок, подлоги и подделка документов, кроме подготовленных Исполнителем, не известные имущественные притязания третьих лиц на объект и т.п.) и могут повлиять на нормальное течение правоотношений, предусмотренных настоящим договором. Риск наступления данных обстоятельств может быть уменьшен путем страхования рисков, связанных с возможной утратой права собственности вследствие указанных обстоятельств.
Сознавая изложенное, Заказчик (согласен на, отказывается от) заключения договора
страхования.

Все суммы на территории Российской Федерации выплачиваются в рублевом эквиваленте

[mimi]

продолжение


В случае отказа от заключения договора страхования, Заказчик обязуется самостоятельно нести риски наступления описанных обстоятельств и урегулировать возникшие споры и претензии между сторонами сделки и/или третьими лицами без привлечения Исполнителя к участию и/или к ответственности при разрешении конфликтных ситуаций.
3.2. В случае нарушения Заказчиком обязательств, взятых на себя в п. п. 2.6., 2.7. Исполнитель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор и взыскать с Заказчика штраф в размере __________________(_______________________________ __________________________________________________ ___)
3.3. В случае нарушения Заказчиком обязательств, взятых на себя в п.п.2.6., 2.7..Исполнитель не несет ответственности за любые последствия, такие как нарушения правил и порядка расчетов и т.д.
3.4. В случае нарушения Заказчиком обязательств взятых на себя в п.2.8., Заказчик должен уплатить
Исполнителю штраф в размере
I /
IV. ИЗМЕНЕНИЕ, ДОПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
4.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу только в случае их
письменного оформления и вступают в силу с момента их подписания сторонами.
4.2. Настоящий договор прекращается:
- по взаимному согласию сторон;
- исполнением сторонами своих обязательств;
- по окончании срока действия данного договора, указанного в п. 6.1
- по иным основаниям, предусмотренным действующим российским законодательством и настоящим договором. Настоящий договор прекращается в случае не согласования Заказчиком и Продавцом условий будущей сделки.

[ХрюндельСПб]

могу я настаивать на внесении изменений?? - конечно. Вы являетесь стороной договора, и имеете полное право отстаивать свои права.

[Pozitiv]

Пункт 2.11 это для налоговой.
Пусть в доп. соглашении укажут, что квартира стоит Х р. вместе с агентстким вознаграждением.
П. 3.1 все честно указано, чтобы у Вас не было иллюзий, что агентство может проверить наличие внебрачных детей у продавца, к примеру. Именно поэтому Вам предлагают страхование титула.
П. 2.8 я бы оставила за собой право выбора формы сделки - нотариальная или ППФ.

Это бегло, без глубокого анализа.

[mimi]

Сообщение от Pozitiv

Пункт 2.11 это для налоговой.
Пусть в доп. соглашении укажут, что квартира стоит Х р. вместе с агентстким вознаграждением.
П. 3.1 все честно указано, чтобы у Вас не было иллюзий, что агентство может проверить наличие внебрачных детей у продавца, к примеру. Именно поэтому Вам предлагают страхование титула.
П. 2.8 я бы оставила за собой право выбора формы сделки - нотариальная или ППФ.

Это бегло, без глубокого анализа.

спасибо!
все взяла на заметку!
как показывает практика, господа специалисты!? страхуют титул подавляющее большинство покупателей. или все на самотек пускают?

[Pozitiv]

Сообщение от mimi

спасибо!
все взяла на заметку!
как показывает практика, господа специалисты!? страхуют титул подавляющее большинство покупателей. или все на самотек пускают?

Все на самотек пускают. Вернее 99.9%, если не брать во внимание ипотечников.

[mimi]

еще вопрос, кот. задают многие.
продавцы имеют намерение указать стоимость в раза меньше реальной (мне лично это не оч. выгодно, т.к. я продаю одну кв. и покупаю др., а разница зависает на мне), к какому компромиссу мы можем придти? предполагаемый договор ППФ.. + я все-таки планирую страховать титул! еще нюанс - покупать буду я и мой несовершеннолетний сын.
спасибо

[ХрюндельСПб]

Покупать дешевле рынка ненужный гемор для Вас. Но если очень сладкий вариант и по забесплату, тогда можно, но осторожно.

[mimi]

Сообщение от ХрюндельСПб

Покупать дешевле рынка ненужный гемор для Вас. Но если очень сладкий вариант и по забесплату, тогда можно, но осторожно.

Хрюндель!
а можно поподробнее про возможные проблемы???