Продавать ДО или ПОСЛЕ оформления собственности
 

Имеем квартиру в новостройке. Дом сдан и заселен. Квартира с отделкой от строителей + наш ремонт. Живем уже полгода, но собственность еще не оформлена. В строительной компании объясняют, что документы у них почти готовы (куда-то поданы). Хотим поменять местожительства на совершенно другой город. Понятно, что после оформления собственности квартира наша и можем делать с ней, что хотим. А вот на этом этапе, когда документы нам еще не предоставлены, как можем мы ее продать и когда выгодней продавать - до получения собственности или после? Квартира была куплена по предварительному договору, все деньги выплачены.

После подписания акта приема-передачи переуступки запрещены. Уточните этот момент у застройщика. Если они разрешат сделать переуступку задним числом, то пытайтесь продать. Цена на переуступку ниже и покупателей меньше, но не безнадежно.

Акт приема-передачи еще не подписан. Насколько цена ниже?

До собственности вам будет просто трудно найти покупателя, т.к. для такого варианта у покупателя гораздо меньше выбор кредитных возможностей (их сейчас итак раз два и обчёлся). Всё-таки квартира в собственности для банка - понятный объект, а без собственности - непонятно что, чисто формально.

То есть Вам отдали ключи без подписания акта приема-передачи? Вы там сделали ремонт и живете, но не приняли ее еще? Класс!!!!
Что же это за строительная компания так работает?
По существу. Ставьте как п/у, может быть и найдется покупатель, если цена будет конкурентоспособная.

на10% ниже
я то же хочу знать какая СК ?
случайно не РАНТ?
и где квартира находится

почему это трудно?
например, субсидии то же выдают под 70% гот -сть в долевке.

Квартира с отделкой, делали ремонт только в ванной, т.к. там были голые стены. Ключи отдали после оплаты ком.услуг за полгода вперед. Квартира-студия. ЛЭК. О строительной компании все знаю, по этому поводу можно разводить дискуссии бесконечно. Покупали на стадии котлована еще 4 года назад.

Ключи Вам отдали, а акт приёмки Вы не подписывали????

тоже в шоке

разве ЛЭК такое делает

Скорее всего подписывали предварительный акт приемки. А основной акт приемки ЛЭК подписывает вместе с выдачей пакета документов для оформления собственности.

Делает. То есть выглядит как: приходите и подписываете предварительный акт или указываете замечания, если они есть. Во втором случае ждете исправления замечаний и подписываете все тот же предварительный акт приемки. Получаете ключи и живете себе, пока ЛЭК не оформит собственность и не начнет передавать квартиры жильцам. Вот собственно тогда и подписываются сразу все приемки и передачи.

Субсидии не дают на ПУ

Совершенно верно! Никакого акта (даже предварительного) не подписывали. Ключи только после предъявления квитанции об оплате.

Т.е. по документам они Вам квартиру не передали ещё?!:001:

По вопросу : ДО получения собственности квартира дешевле, нежели со свидетельством о собственности на руках.
С другой стороны - пока ждёте этой самой регистрации, цены могут так вниз улететь, что теоретически полученные деньги сейчас - станут совершенно несбыточной мечтой потом.(Я не прогнозирую это, лишь допускаю теоретически).
Поэтому думать и решать только Вам.НО думать на эту тему можно только после разговора с СК о возможности переоформления на этой стадии и стоимости этой услуги.Осенью можно было.Стоило порядка 100 т.у них (если не путаю).

Извините, не понимаю... Вы живете в квартире, которую не принимали, не знаете ПИБовский обмер и т.д. ?
Я сейчас принимаю кв у Стройтреста, пока они не доделают мелочи и я не соглашусь с обмером т.е. подпишу строительный акт, мне не отдают ключи. Мне, кажется, это нормально. Для оформления собственности мы будем подписывать отдельный акт в конце года.

Ну не знаю ПИБовский обмер.... Нет, конечно, можно топать и требовать все по закону, но только в России люди могут отвалить деньги, причем почти на 2 года задержать сроки сдачи, заселиться в неизвестно какую квартиру, не могут получить на нее документы, оформить собственность и прописаться. Ну не было претензий по квартире. Конечно, можно было написать, что стены местами не очень ровные, что потолок как-то не очень сделан, что плинтуса плохие...В договоре указана отделка, но не указана, насколько она должна быть качественная... И ждать еще 2 месяца, пока устранят эти недоделки... А все это время отдавать чужим дядям\тетям деньги за съемное жилье. Да, мы заехали, не имея горячей воды и лифта (просто не хватает мощности его подключить или потому что дом еще не передан на баланс городу - непонятно).

Вопрос в возможности продать квартиру на данном этапе и почему этого не стоит делать.
Тогда подскажите еще такой нюанс: иногда в объявлениях указывают, что в собственности более 3 лет. Как я понимаю, это влияет на налоговый вычет, да? Так вот, если это так, не будет ли отпугивать часть покупателей тот факт, что квартира (после оформления документов нами на собственность) в собственности менее 3 лет и не выгоднее ли для покупателей покупать квартиру по переуступке?

1.Это отпугивать будет гораздо меньше, нежели отсутствие собственности.
2.Проводить продажу можно , указав цену фактических затрат,т.е. стоимость по ПДКП+стоимость ремонтных работ (при наличие чеков, расписок).

У Вас предварительный договор купли-продажи, по которому ЛЭК обязуется в какие-то сроки, собственно, продать Вам квартиру. Вы, в качестве обеспечения своих обязательств по покупке внесли в ЛЭК некоторую сумму (равную стоимости квартиры). ЛЭК, в качестве обеспечения своих обязательств продать квартиру - передал её Вам. Возможно, это всё прописано в тексте договора, поэтому не было отдельного акта. Полагаю, он в большей степени нужен ЛЭКу (переход ответственности за случайную гибель квартиры).
Что касается продажи - Вы можете уступить своё право покупки. И ничего задним число делать не нужно.
Субсидий и кредитов на покупку в данном случае точно не будет. Просто будет меньше желающих. Но попробуйте... Проблема в документах ЛЭКа. Основной договор купли-продажи может быть заключен только после регистрции права собственности на квартиру на ЛЭК. А это долго-о-о-о. Сейчас они якобы подали документы в ФРС. Потом чего-нибудь не хватит...

Если Вы продаёте квартиру, которая в собственности менее 3 лет, то от суммы продажи, превышающей 1 млн. рублей Вы должны будете заплатить налог 13%. Это больше "напрягает" продавцов. А покупателям иногда требуется рыночная стоимость квартиры в договоре, если - кредит. Да и то банки нашли способ это урегулировать. Квартира покупается за 1 млн. рублей, а остальное выдаётся покупателю на ... улучшение.

если квартира менее 3 лет это не влияет на ипотеку и тем более на продажу.А то что собственности нет вычтите от реальной цены - 10%.

[QUOTE=Базяба;26979708 Проблема в документах ЛЭКа. Основной договор купли-продажи может быть заключен только после регистрции права собственности на квартиру на ЛЭК. А это долго-о-о-о. Сейчас они якобы подали документы в ФРС. Потом чего-нибудь не хватит...[/QUOTE]

Спасибо большое за подробный ответ. Раз уж Вы в "теме", задам еще вопрос: как долго может оформляться дом в собственность ЛЭК? Этот вопрос для нас реально важен, т.к. считали, что уже к осени-зиме оформим свою собственность и тогда уж продавать, но если все реально настолько будет долго, то будем пытаться продавать по переуступке.

если они действительно!!!! подали!!!! документы в гбр, то вы можете кстати спросить у них входящий номер пакета то месц но максимум потолок 2. и все собственность ваша.
кстати если бы все докум ты были у вас на руках в том числе акт приемки передачи вы могли бы не дожидаясь пакета СК подавать ОДНОВРЕМЕННО свои до-и в гбр .
я так делала,правда не с лэк.

Ну нет никаких документов на руках, нечего подавать, только предварительный договор купли-продажи

Я конечно "в теме", но по конкретным домам ЛЭКа , боюсь, Вас никто не сориентирует. Опыт показывает, что пакет застройщика на регистрации в ФРС в полном объёме со всем необходимым - страшная редкость. Может, банально не хватить какого-то документа или ошибки (что чаще). А может быть какие-нибудь проблемы, ну не знаю, с земельным участком, с инвестиционными обязательствами застройщика. Ещё чего-нибудь...

значит меня не правильно информировали.

если какие то мелочи ошибки, они испровляются не так долго а если серьезные то да за 2 мес не сделают.
вы позвоните в ЛЭК и спросите у них номер входящего документа кот нах в гбр,что они скажут?!

Простите, но Вы ошибаетесь. У автора - не договор долевого участия (который можно подать на регистрацию вместе с пакетом застройщика), а ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Имеется в виду, что ЛЭК взял на себя обязательство, после получения права собственности на конкретную квартиру ПРОДАТЬ её. Сначала собственность на ЛЭК, потом договор купли-продажи на втора, потом его регистрация.

спасибо буду иметь в виду

Может у ЛЭКа все так плохо, что даже денег нет на регистрацию права по каждой квартире? 7500 право все-таки.