Размен квартиры

[Ogift]

Добрый день, мне необходима консультация вот в какой ситуации. Есть бывшая коммунальная квартира (большинство комнат выкуплены больше 3-х лет назад, одна - только месяц назад). Квартира находится в долевой собственности у семьи - отец, мать, сын, дочь; доли у троих последних равные, у отца больше. Планировалось, что квартира будет продана, деньги разделены на три части (отец/мать - сын - дочь), и каждый покупает себе отдельную квартиру. Либо размен квартиры на 3 маленьких - смотря что будет выгоднее. Но отец, опасаясь посягательства чужих людей на собственность (в наличии муж дочери и невеста сына), предлагает третий вариант: квартира продается, он получает все деньги, покупает 3 квартиры, дарит одну квартиру сыну, другую дочери. Вопросов в связи с этим возникает несколько:
1. Насколько это законно? Может ли это быть оформлено юридически? Ведь фактически получается, что ни сын, ни дочь (которая, кстати, имеет ребенка, тоже прописанного в этой квартире, но без доли) за продажу своей доли ничего не получат. И насколько этот вариант затратен, какие налоги придется платить?
2. Если сын и дочь соглашаются на такой вариант, и он законен, действительно ли полностью исключена опасность того, что, например, муж дочери сможет прописать своих родственников в подаренной отцом квартире? Я прочитала в ГК, что супруг не имеет права распоряжяться собственностью, полученной другим супругом в дар, но вдруг есть исключения или варианты?
3. Есть сын или сын и дочь не соглашаются на такой вариант, при этом отец упирается, что не даст согласия на размен квартиры, что можно предпринять?

[Salena]

Здравствуйте
мне кажется, что проще продать квартиру и поделить деньги на три части, как и собирались. А вот покупать дочери и сыну квартиру надо на подаренные родителями деньги- оформить договор дарения денег на приобретение квратиры такой-то стоимостью столько-то... в общем там можно подумать как удобнее сформулировать. главное. чтобы деньги были целевым дарением. Тогда жилье, купленное на эти деньги не будет совместно-нажитым и не будет делиться при разводе.
2. не сможет. если он там будет прописан, то сможет прописать только своих несовершеннолетних детей. Что тоже не фатально.
3. только продавать свои доли, что сильно скажется на цене.

[Ogift]

Алена, спасибо вам большое за ответ, целевое дарение денежных средств, кажется, будет попроще, чем дарение квартиры, раз уж человеку так хочется заморочиться именно на дарение. Только я все равно не понимаю один момент. Ведь человек может подарить только то, что находится у него в собственности, у отца в собственности после продажи квартиры будет только его часть денежных средств. Получается, чтобы подарить сыну и дочери их же деньги, отец должен продать квартиру, забрать у них деньги, юридически это никак не оформляя, а потом подарить им эти деньги целевым дарением. А как же всякие расписки и договоры - типы "за продажу доли такой-то получил денежные средства в таком-то размере" на каждого члена семьи? Или главное написать, а как уж деньги будут поделены в семье после продажи никого не касается?
И подскажите еще, пожалуйста, по денежным потерям, которые придется понести в таком случае: налог от продажи комнаты, которая была приобретена в собственность только месяц назад, оплата услуг нотариуса при составлении договоров целевого дарения, может быть, я что-то еще не учла? Налоговые декларации кто-то должен будет подавать?

[Salena]

вы немножко не с той стороны смотрите.
Ваша цель( если вы дочь или сын, а не их супруги)- обезопасить свежекупленную в браке квартиру от раздела при разводе. для этого нужно иметь на руках что-то, что можно предъявить в суде по разделу и сказать: а вот эта квартирка куплена на деньги, которые мне подарил отец( брат, сват, любовник, Абрамович) Откуда у них эти деньги - никого не волнует. Единственно, что при оформлении такого дарения потребуется согласие от супруга дарителя( т.к - это ИХ совместно-нажитые( якобы) финансы) Но я так понимаю, что по этому поводу у вас проблем договориться с мамой нет.
То что Вы получите за квартиру по договору купли продажи( пусть миллион)- ну и что? Куда пойдут эти деньги - тоже никого не касается.
Как вариант можно обойтись без дарения денег. Тогда Вы должны будете открыть отдельный счет на который безналом пройдут деньги от продажи Вашей части квартиры. И с этого же счета Вы должны будете так же безналом расплатиться за новое жилье. ничего не добавляя ни в ком случае. Или добавляя с помощью такого же договора дарения денег на Вас от кого-то. Иначе доказать, что именно деньги от продажи первой квартиры пошли на покупку второй будет очень проблематично. Никакие ссылки на то - а откуда у нас еще такие суммы? не помогут.
Налог с продажи жилья, которое было в собственности менее трех лет - 13% с суммы выше 1 млн.т,е если Ваша часть по договору будет 1млн 100тр, то налог 13% платить со 100т.р. По стоимости нотариуса - не помню, кажется полпроцента с цены сделки. декларации - все будете подавать.

[Ogift]

Алена, а можно, продавая квартиру, оформить одновременно 2 договора продажи? Один - на давно приватизированную собственность, второй - на ту комнату, которая была выкуплена недавно? Или таким образом имущество делить нельзя?
Моя цель заключается в том, чтобы по возможности обезапасить деньги, полученные от продажи квартиры, тк никакой уверенности, что мать даст согласие на дарение денег отцом нет В таком случае, насколько я понимаю, оптимальным вариантом является открытие счета и перечисление на него доли за продажу квартиры.

[Salena]

Вы будете продавать то, на что у Вас есть св-во о собственности. если оно у Вас " по частям", то так по частям оно и будет в договоре или в договорах.. как угодно. деньги на квартиру Вам может подарить кто угодно, только если это не близкий родственник, то будет налог с дарения 13%. Если эти варианты вам не подходят, то тогда - отдельный неприкасаемый счет и новое жилье - только в пределах этой суммы, иначе супруг будет претендовать на некоторую долю. еще можно заключить с супругом брачный договор, в котором прописать имущественные права супругов на имущество. Но опять же , это зависит от отношений в Вашей семье.