Как обещал, небольшой рассказ о Росстрое.
Покупал у них квартиру в «Звездах». Построили более-менее нормально. Управляющая компания работает прилично. Нареканий нет.
Это то, что было в «плюсе» при походе в офис Росстроя по Каменке.
Так что возможные подозрения о «засланном казачке» беспочвенны.
Сперва хотел расписать свое общение с ними в красках, но понял – бессмысленно.
Чтобы понять как оно у них, надо побывать там лично и попробовать позадовать вопросы.
Если коротко - ни разу не было проявлении никакой заинтересованности рассказать, убедить клиента, склонить на свою сторону.
Реальные вопросы оставались без ответа.
Любая попытка конкретизировать вопрос встречала отповедь о «вере» и «доверии».
И апофеозом: "раз ты сидишь в нашем офисе, - это и есть ответы на все вопросы".
Было только две темы, на которые росстроевские дамочки готовы были говроить сколько угодно: где подписывать и куда нести деньги.
В общем было ощущение, что попал в далекое прошлое, в стены заводской столовой, где над раздачей витал лозунг: «жри, что дают».
У меня только одно объяснение подобному ведению бизнеса: отсев потенциально «проблемных» клиентов.
Только тот, кто «съест» всю эту лапшу, так сказать пройдет стресстест на «безобидность» и есть нужный клиент для Росстроя.
Попросту – терпила.
Расчет Росстроя понятен: если все сложится хорошо – дома они построят.
А если плохо, то для собственного спокойствия лучше потерять часть клиентов сейчас, чем получить потенциальные скандалы в будущем.
Что интересно, Рострой на сайте Су-155 в списке структуры холдинга повешен в разделе «заказчик».
А есть еще и другое юрлицо «Су-155 СПб» (которое получало разрешение на строительство дома на Приморском проспекте).
В общем все, как положено, разведено в разные углы, чтобы концы в воду прятались мгновенно.
Регистрировать договор ДДУ в теории должен их юрист. Но никаких обязательств по подаче документов Рострой брать на себя не хочет. Т.е. юрист может понести договор завтра, может через неделю. А может и через год.
Причем
все это время договор не считается действительным, так как в нем записано, что он вступает в силу с момента регистрации.
А вот деньги рострой желает получить на следующий же день после подписания.
И немного о Договоре.
Начинается «договор» с представления участников сделки.
Это –
товарищество на вере «Су-155 и Компания». Википедия указывает, что «В настоящее время данная организационно-правовая форма практически не используется».
Кто такие эти товарищи на вере – неизвестно. Но разрешение на строительство домов получали не они, а
ЗАО "СК "РосСтрой".
Ремарка:
Не путать "товарищей на вере" с "воровкой на доверии" 
Возникают два простых вопроса:
- Зачем вытаскивать их нафталина такую экстравагантную юридическую форму существования.
- Какие обязательства перед дольщиками будут нести Су-155 и Росстрой в случае растворения в воздухе «товарищей».
А ответственности никакой!
Фишка «товарищества на вере» заключается в том, что
дольщик – кредитор третьей очереди. Т.е. сперва «товарищи» будут расплачиваться с поставщиками и строителями, а уж потом, если что-то останется…
Тонкость может быть в
инвестиционном договоре с городом. Я его не видел. поэтому сколько Росстрой будет должен отдать городу чтобы зарегистрировать дом, квартиры в собственность и подключить к коммуникациям - не знаю.
Опыт Ладожского парка, ЦДС и прочих говорит, что проблема может растянуться
на годы.
Справка:
«При ликвидации товарищества «товарищи» получают свои вклады из имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами. Оставшееся после этого имущество распределяется между полными товарищами и вкладчиками пропорционально их долям в складочном капитале. Иной порядок распределения этого имущества может быть установлен учредительным договором или соглашением сторон.».
То есть, в учредительном договоре товарищества может быть записано любая процедура возврата денег дольщикам. Хоть «на второй день после всемирного потопа».
Кроме того:
«Вкладчики не только не вправе участвовать в управлении и ведении дел товарищества на вере, но и лишены возможности оспаривать соответствующие действия полных товарищей»
То есть «полные товарищи» могут творить все, что угодно и никак не подотчетны дольщикам. В случае проблем со стройкой, как этот ДДУ во главе с «безотвественным товарищами» будет стыковаться с санкциями к застройщику по 214-ому закону… будут разбираться юристы…. Потом.
Кроме того:
При ликвидации Товарищества на вере вкладчики получают право на возврат своих вкладов хотя и после всех кредиторов (т.е. по сути становятся кредиторами последней очереди).
То есть, наделав долгов перед поставщиками, подрядчиками, монополистами, налоговиками и инфраструктурными отчислениями городу, «товарищи на вере» обязаны расплатиться сперва с ними, и в последнюю очередь с дольщиками.
Подведя итог организационно-правовой формы стороны договора можно предположить, что:
- Если все будет хорошо – дом постоят и квартиры отдадут.
- Если все будет плохо – никто ни за что отвечать не будет, а претензии предъявлять некому.
Оставив «товарищей-на-вере» в покое, продолжим изучать «договор».
Пункт 2.3
Пункт 2.3 гласит: Застройщик – …. Имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок….»
Однако в шапке договора Застройщиком выступает Росстрой, который, вроде бы и владеет этим земельным участком на праве собственности.
Зачем вписывать в договор иные варианты «идентификации» Застройщика? Аренда, субаренда….
Что будет, если, финансовое положение Росстроя с кредиторами приведут к ситуации, когда земля буде взыскана в качестве возврата долгов? Ничего особенного, - Застройщик останется «застройщиком» и продолжит собирать деньги, даже будучи несобственником земли.
Пункт 4.6 сообщает, что если площадь передаваемой квартиры будет сильно отличаться от той, которую хотел купить дольщик, то это не становится поводом для расторжения договора, а всего лишь возвратом переплаченных за квадратные метры средств.
То есть, например, купив трехкомнатную квартиру в 87 м2 мы рискуем получить трешку в 60 метров.
И все пучком!
В 2014 году нам вернут разницу, разумеется, без поправки на инфляцию и рост цен недвижимости.
По логике «товарищей-на-вере» 87 или 60, да хоть 50 – это не есть «качественное» изменение предмета договора.
Также, согласно Пункту 4.7 дольщик вместо кухни в 10 метров может получить 6-метровую конурку, и это, с точки зрения «товарищей-на-вере», тоже не будет Качественным ухудшением будущего жилья.
Пункт 5.3
Пункт 5.3 рассказывает о том, что если «товарищи-на-вере» не успеют закончить строительство дома в 2013 году, они предложат «дольщикам» перезаключить договор на более поздний срок.
Выглядит ситуация смешноватой, если не учитывать лирическое отступление про «фейсконтроль» по отбору безропотных клиентов.
Запугать слабого дольщика вечным недостроем легко, - достаточно пояснить, что при санкциях, следующих по 214 закону «товарищи-на-вере» будут вынуждены отбыть в неизвестном направлении.
И всего-то попросят перенести срок на полгода, ну, максимум, на годик.
Можно спорить, что "согласятся" все.
Пункт 6.2.3
Пункт 6.2.3 сообщает, что если застройщик «накосячит» с квартирой, то он сам будет решать, как и за какое время устранить предъявленные недостатки.
Пункт 6.2.4 обязывает оформить квартиру в собственность за 60 дней, а при превышении срока, согласно Пункту 7.6, компенсировать «товарищам-на-вере» убытки.
Еще раз напомню: точно такую ответственность же регистрацию, только в отношении ДДУ, «товарищи» категорически отказываются прописывать в договоре и требуют верить им на слово.
На фоне всего вышеизложенного Пункт 8.4 уже не вызывает удивления.
Если квартира не соответствует условиям договора, то дольщик имеет право смиренно ожидать устранения недостатков (само собой в «разумный», но при этом ничем не регламентируемый срок).
Гипотетически предполагаем аммиачную ситуацию с квартирой. Запах аммика, который стал проблемой многих застройщиков из-за присадки в бетоне. На основании этого пункта юристы «товарищей-на-вере» вполне могут предложить «разумный срок» - самовыветривание через 10 лет.
А, если в бетоне окажется фонящий радиацией гранит, то речи о возврате денег тоже не будет. Здесь можно посчитать «разумным» даже срок ядерного полураспада.
Для бетоноинвесторов будет интересен раздел переуступки.
Согласно Пункту 9.1 переуступка возможна только с согласия Застройщика.
Будет это согласие или не будет – бабка вилами па воде писала.
Еще раз: пункт 10.1, который гласит, что
Договор вступает в силу после его гос. регистрации.
Но, при этом, дольщик (согласно Пункту 4.4)
должен отдать деньги «товарищам» на следующий день, после подписания бумаг.
То есть, деньги «товарищи» хотят получить по договору, который они сами не считают действительным, а сделать его действительным входит исключительно в их личную добрую волю.
Не забываем, что гос. регистрация зависит от юриста «товарищей-на-вере», который может документы понесет… Обязательно понесет. Может завтра, а может ко дню завершения строительства.
Пункт 11.4.1 повергает в ступор.
Согласно ему дольщик выражает радостное согласие о возможности передачи его будущей квартиры в залог кому и когда это будет угодно «товарищам-на-вере».
Именно так и написано « включая
объект долевого строительства по настоящему Договору» (который и подписывает дольщик). То есть – квартиру.
Занавес.
, муж сказал, что это хорошо...типо можно нормально дверь повесить и гвозди забивать
