Подскажите, 1 к.кв. - продать или сдать?

[archi_98]

Уважаемые эксперты! Долго читаю форум, и вот, наконец, обращаюсь за помощью. Буду благодарен за любые мнения.
Имеется две однокомнатные кв-ры в Юбилейной квартале, квартал 78А, корпус 6, кв-ры одна под одной по общему стояку, одинаковой планировки(взята с сайта). Кухня около 10, комната 15. Общая площадь около 36. Отделка - подготовка под чистовую. Расположение квартир - средний этаж, не торцевые, на лестничной площадке удачное расположение. Нормальный вид из окон во двор не на соседние корпуса. Сразу предвещаю вопросы по поводу запаха аммиака - его нет и не было даже в самую сильную жару летом - на этот счет готов сделать замеры воздуха. Вроде бы как в 6 корпусе запаха аммиака замечено вообще не было. Ключи уже выдают, акт приема-передачи еще не подписан( т.е. переуступить можно).

Вопрос собственно что с этим добром делать:

Вариант 1. Сделать простенький ремонт в двух квартирах ( планирую уложиться в 300 тыс на одну квартиру - это материалы + работа) и сдавать их какое-то время.
"+" этого варианта: а) если сделать дешевый ремонт, то стоимость квартиры с ремонтом увеличится где-то на половину стоимости ремонта, а может даже на 50-70% по сравнению со стоимостью квартиры без ремонта. То есть по сути своей это не впустую потраченные деньги, эти деньги в большей своей части отобьются при последующей продаже кв-ры.
б) Сейчас мне кажется будет много инвестиционных кв-р выведено на рынок, да и придомовая территория еще не обустроена, есть предложения в строящемся 2 корпусе. Если сдавать квартиру года 3, то за это время комплекс "облагородится" чтоли, станет приятнее, предложения станет меньше - как следствие цены подымутся. При этом по прошествии 3 лет можно будет продавать кв-ру под ипотеку с полной рыночной ценой в ДКП
"-" этого варианта: низкая доходность - при моих расчетах - около 7-8 процентов - не больше.
Вариант 2. Продать сейчас по переуступке. Ипотечники отпадают в таком случае. Во сколько бы вы оценили ее в таком случае.
Вариант 3. Продать после получения собственности( через 2-3 мес). Сколько может стоить такая кв-ра, если на РН все останется как есть и при указании в ДКП заниженной(ориетировочно на млн) цены.

Вариант 2 и 3 конечно хороши, но дело в том, что кэш от продажи планирую пустить в стройку - вариантов кроме как Капитала от Строительного треста и Нового Оккервился от Отделстроя - особо так и нет(по недорогим однухам небольшой площади я имею ввиду).

Оцените пожалуйста эти кв-ры при продаже, на сдачу с недорогим ремонтом, а также как бы Вы поступили - продали бы ее или сдали
Спасибо!

[avtoman]

сдача 20+ку если сделаете еврик...

[ЛютиK]

Всё дело в рисках и Ваших планах.
Если планы больше инвестиционные, то я бы сделала ремонт (максимум 3 месяца). С ремонтом и сантехникой плюс полмиллиона к безремонтной квартире. Выставила бы на продажу по максимально высокой цене (срок экспозиции у таких квартир обычно небольшой, даже если Вы будете продавать чуть дороже-её купят)
Если планы долгоиграющие и хочется менее рискованных и активных действий-вариант №1. Доходность посчитана странно. У Вас же сама квартира также дорожает во времени. Ну и уже имеющаяся недвижимость-наименее рискованный актив

[avtoman]

не верю в полмиллиона за ремонт...это если он дизайнерский и очень интересный...обычный не даст полляма...

[luliluli's husband]

Сообщение от avtoman

не верю в полмиллиона за ремонт...это если он дизайнерский и очень интересный...обычный не даст полляма...

+1
ТС прав. Дешевый ремонт даст до 70% от его стоимости. Дорогой до 50%. +500 тыс даст ремонт не дешевле ляма.

[ser_ver]

Делай-не делай замеры аммиака... народ уже не поверит...
подмоченная репутация застройщика и истерия в СМИ подмочило и вашу инвестицию... поэтому продавать, фиксировать убытки-прибыли... и в новое дело...

[ЛютиK]

Я считаю, что найдутся люди, которым станет большим плюсом, что останется только приобрести мебель или завезти свою и можно заезжать! А не носиться в поисках бригады, интерьерных решений итп. Ремонт ТС нужно делать в спокойных тонах, наиболее нейтральный. К тому же сама по себе квартира будет стоить чуть выше стандартных однушек-новостроек, квартал имеет хорошую репутацию. Отсюда и есть+500тр

[IrinaDD]

Автор, а вы не смотрели, какие однушки , сколько и почем продаются в этом жк? отсюда и цену определять. наверняка что-то продается. я бы продавала по переуступке, собственности ждать, только время терять, а с ней и доходность

[avtoman]

не факт, что выгоднее продавать по переуступке...
переуступка обычно с дисконтом в 10% от вторички...
+ ее сложно продать так как ипотечники не берут...

[IrinaDD]

не знаю, у меня разница была меньше, и покупатели за 2 нед находились на однушки-двушки
и потом собственность свежую продавать - геморрой один и большая потеря времени, а переуступка - полчаса и все свободны