Налог при продаже, собств. менее 3 лет

[Olgan83]

Сообщение от hansard

Родственница продает 2 квартиры в одном году.
Одна в собственности более 3-х лет, и продается по полной стоимости. Вторая квартира менее трех лет и в договоре, видимо, будет неполная стоимость - цена покупки квартиры. Получается во втором случае придется подавать декларацию.
Как будут учитываться доходы от продажи? Надо ли обе квартиры указывать в декларации?
Нет ли каких-то тонкостей?

Подскажите, пожалуйста.

В декларации нужно указать только ту квартиру, которая в собственности менее 3-х лет.

При продаже второй квартиры (собственность менее 3-х лет) доходы, полученные от её продажи можно уменьшить двумя способами:
1) воспользоваться имущественным налоговым вычетом (его максимальный размер - 1 000 000 руб.);
2) уменьшить доходы от продажи на расходы, связанные с их получением. То есть, если у Вашей родственницы сохранились документы на покупку квартиры, то, как Вы и написали выше, в договоре нужно указать цену покупки квартиры. И подоходный налог платить не придётся. В декларации 3-НДФЛ ей нужно будет указать сумму, полученную от продажи второй квартиры, и сумму вычета (т.е., цену покупки квартиры). Таким образом, налогооблагаемая база будет равна 0.

[Olgan83]

Сообщение от мама Алена

И мне подскажите, пожалуйста, тоже!

Соседи продают нам долю кв-ры за 2 млн. От этой доли 2/3 в собственности более трех лет (подарили), а 1/3 - менее (наследство). Покупают другую квартиру, показывают 1,2 млн. Надо им платить налог? На какую сумму?
Налоговым вычетом воспользоваться не могут - официально не трудоустроены.

Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.

Если квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то доход от ее продажи облагается НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1, 2 ст. 209, п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом доход от продажи квартиры в целях расчета НДФЛ человек (резидент) вправе уменьшить, в частности, на имущественный налоговый вычет. Размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб. Об этом говорится в абзаце 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Если квартира находилась в собственности человека три и более года, то доход от ее продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Значит, условия для применения имущественного налогового вычета отсутствуют.

По мнению Минфина России, в тех случаях, когда одна доля квартиры находилась в собственности человека три или более года, а другая доля – менее трех лет, весь доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается. Ведь право собственности на квартиру в целом возникает в момент первоначальной госрегистрации, а не в день, когда повторно получено свидетельство о праве собственности в связи с изменением состава собственников и размера их долей (ст. 131 и 235 ГК РФ). Следовательно, применять имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации нет оснований. Такие выводы сделаны в письмах Минфина России от 30 декабря 2010 г. № 03-04-05/7-765 и от 13 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-539.

Прежде в отношении рассматриваемой ситуации Минфин России высказывался иначе. В финансовом ведомстве разъясняли, что, если квартира приобреталась (переходила в собственность человека) частями, размер имущественного вычета зависит от времени приобретения каждой из частей. Если одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, то доход, полученный при продаже этой доли, вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). По доле квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, размер имущественного вычета не должен превышать 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Соответствующая позиция была изложена в письмах Минфина России от 19 июня 2009 г. № 03-04-05-01/474, от 20 июня 2007 г. № 03-04-05-01/198, от 2 апреля 2007 г. № 03-04-06-01/107 и ФНС России от 13 августа 2009 г. № 3-5-04/1248.

Гражданам целесообразно следовать последним разъяснениям Минфина России. Более того, в них высказана более выгодная позиция ведомства, которая позволяет не платить НДФЛ со всего дохода, полученного от продажи квартиры.

[мама Алена]

Сообщение от Olgan83

Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит

Нашим вроде как в любом случае платить не надо, потому что они получили 2 млн, менее трех лет было у 1/3, за 1/3 они получили 666т.р., а это меньше миллиона?

[Olgan83]

Сообщение от мама Алена

Нашим вроде как в любом случае платить не надо, потому что они получили 2 млн, менее трех лет было у 1/3, за 1/3 они получили 666т.р., а это меньше миллиона?

Да, Вашим соседям в любом случае платить не надо.

Но по последним разъяснениям Минфина в таких случаях весь доход от продажи не облагается подоходным налогом, поэтому им даже декларацию 3-НДФЛ можно не подавать.

[hansard]

Сообщение от Olgan83

В декларации нужно указать только ту квартиру, которая в собственности менее 3-х лет.

При продаже второй квартиры (собственность менее 3-х лет) доходы, полученные от её продажи можно уменьшить двумя способами:
1) воспользоваться имущественным налоговым вычетом (его максимальный размер - 1 000 000 руб.);
2) уменьшить доходы от продажи на расходы, связанные с их получением. То есть, если у Вашей родственницы сохранились документы на покупку квартиры, то, как Вы и написали выше, в договоре нужно указать цену покупки квартиры. И подоходный налог платить не придётся. В декларации 3-НДФЛ ей нужно будет указать сумму, полученную от продажи второй квартиры, и сумму вычета (т.е., цену покупки квартиры). Таким образом, налогооблагаемая база будет равна 0.

Спасибо за разъяснения

[мама Алена]

Сообщение от Olgan83

Да, Вашим соседям в любом случае платить не надо.

Но по последним разъяснениям Минфина в таких случаях весь доход от продажи не облагается подоходным налогом, поэтому им даже декларацию 3-НДФЛ можно не подавать.

Спасибо большое!

[taina0611]

Здравствуйте!
А можно и мне получить консультацию.
Ситуация следующая. Квартира была приватизирована на 3 человек в равных долях (по 1/3 каждому) в феврале этого года.
Сейчас одну из долей передают по договору дарения в собственность другому человеку.
И после этого собираются эту квартиру продавать/менять т.е. продадут эту квартиру за 3600т.р. и сразу же покупают однокомнатную квартиру стоимостью в районе 2600т.р., которая будет зарегистрирована на 2ух собственников и соответсвенно комнату, стоимостью в районе 900т.р., которая будет зарегистрирована на 3его собственника.
Вот и возникает вопрос.... Нужно ли будет платить какой-то налог. И если да, то кому и сколько? Заранее спасибо большое за ответ

[Olgan83]

Я правильно понимаю, что один из собственников дарит свою долю другому собственнику этой же квартиры? Соответственно, в момент продажи у квартиры два собственника? И эти 2 собственника покупают однокомнатную квартиру и они же покупают комнату для собственника, подарившего одному из собственников свою долю?

Если я поняла Вас правильно, то два собственника, продавших квартиру платят подоходный налог пропорционально своим долям. Они вправе уменьшить сумму налога на имущественный вычет при продаже, равный 1 000 000 рублей, который будет распределён между ними также пропорционально их долям.
2 400 000 руб. - 666 666 руб. = 1 733 334 руб. - налоговая база для собственника, у которого 2/3 квартиры.
1 200 000 руб. - 333 333 руб. = 866 667 руб. - налоговая база для собственника, у которого 1/3 квартиры.

Далее они могут уменьшить свою налоговую базу на имущественный вычет при покупке новой квартиры. Как они будут оформлять собственность: как общую долевую (каждому будет выделена доля) или как общую совместную?

Есть ещё один вариант уменьшения налоговой базы. Можно уменьшить доходы, полученные при продаже квартиры, на расходы по её приобретению, если сохранились документы, подтверждающие эти расходы.

[taina0611]

Спасибо большое за развернутый ответ....
Только я, наверное, немного не корректно написала. 1/3 квартиры перейдет по договору дарения скажет так 4 участнику. Т.е. после завершения у квартиры так и останется 3 собственника.

[Olgan83]

И эти 3 собственника продают квартиру, двое из них покупают однокомнатную квартиру, а 3-й покупает комнату?

В таком случае:
каждый из собственников может воспользоваться имущественным налоговым вычетом (1 000 000 руб.). Вычет распределяется между ними пропорционально их долям.
3 600 000 руб. : 3 доли = 1 200 000 руб. - стоимость доли каждого из собственников.
1 000 000 руб : 3 = 333 333 руб. - сумма имущественного налогового вычета для каждого из собственников.
1 200 000 руб. - 333 333 руб. = 866 667 руб. - налоговая база для каждого изи собственников.

Двое собственников купили однокомнатную квартиру. Они могут уменьшить налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета при покупке квартиры. Если они оформляют квартиру в общую долевую собственность, то и налоговый вычет распределяется пропорционально их долям.
866 667 руб. - 1 000 000 руб. = - 133 333 руб.
133 333 руб. - это сумма, с которой налоговая вернёт 13% в качестве имущественного налогового вычета.
133 333 руб. х 13% = 17 333,29 руб. - возврат денег из бюджета для каждого собственника.
При совместной собственности имущественный вычет при покупке собственники смогут сами разделить между собой по своему усмотрению. Скажите, собственники, покупающие однокомнатную квартиру, это супруги?

Третий собственник, который покупает комнату, тоже может воспользоваться вычетом при покупке:
866 667 руб. - 900 000 руб. = - 33 333 руб.
33 333 руб. - это сумма, с которой налоговая вернёт 13% в качестве имущественного налогового вычета.
33 333 руб. х 13% = 4 333,29 руб. - возврат денег из бюджета для собственника, который покупает комнату.